نوشته‌ها

اخذ بیش از ۷۰فقره سند تک برگ برای املاک سازمان مرکزی تعاون روستایی

مدیر حقوقی سازمان مرکزی تعاون روستایی ایران از اخذ بیش از ۷۰فقره سند تک برگ برای املاک سازمان در سال گذشته خبر داد.

سید عابدین موسوی مدیر حقوقی سازمان مرکزی تعاون روستایی ایران، با اشاره به تکلیف قانونگذار درضوابط اجرایی قانون بودجه،آیین نامه مستند سازی املاک وشیوه نامه مستند سازی اموال غیر منقول درتثبیت مالکیت دولت واخذ اسناد تک برگی برای املاک، گفت: مستند سازی و صدور اسناد مالکیت گامی ارزشمند در راستای دفاع از بیت‌المال محسوب می‌شود و یکی از راه‌های حفاظت و صیانت از املاک دولت است که این سازمان درسال جاری باعزم جدی بدنبال تحقق این امر می باشد که دراین زمینه اقدامات مثبتی انجام شده است.

مهندس موسوی افزود: ازجمله این اقدامات تشکیل کمیته مستند سازی املاک درسازمان مرکزی به ریاست معاون توسعه ومدیریت منابع، تشکیل کمیته مستند سازی املاک دراستانها، ابلاغ دستورالعمل اجرایی مستند سازی اموال غیر منقول سازمان مصوب هیات مدیره، احصا و دسته بندی وبروز رسانی آمار املاک با سند و بدون سند عنوان کرد.
وی با تاکید برثبت کلیه املاک درسامانه سادا و پیگیری جدی جهت تامین هزینه های مستند سازی، یادآور شد: برگزاری جلسات متعدد با اقتصاد و دارایی، ادارات کل ثبت اسنادواملاک، بنیاد مسکن و… تشکیل پرونده مستند سازی برای املاک، پیگیری حقوقی املاک تصرفی و برگزاری دوره آموزشی مستند سازی املاک نیز در دستور کار است.
وی از مدیران استانها خواست به منظور پیگیری امور مرتبط با مستند سازی و صدور اسناد مالکیت نسبت به تعیین رابطین حقوقی برای ادارات تابعه در سطح استان، تعامل با ادارات ثبت، مسکن وشهرسازی وبنیاد مسکن تشکیل و استمرار کارگروه‌هایی به منظور سرعت بخشی به این فرایند برنامه ریزی‌های لازم انجام شود.
مهندس موسوی گفت: درسال گذشته بیش از ۷۰فقره سند تک برگ برای املاک سازمان اخذ شده است.
وی افزود: در جهت ارتقاء توان علمی و مهارتی کارشناسان حقوقی دراین زمینه دوره اموزشی قوانین مقررات مستند سازی املاک نیز برگزار شده است.

گروه بزرگ کوچ

حق کمیسیون معاملات مسکن چقدر است؟

با اتصال سامانه‌های املاک و مستغلات مشاوران املاک به سامانه سازمان امور مالیاتی حق کمیسیون معاملات مسکن تعیین شد.

به گزارش کوچ و به نقل از ایرنا، «پروانه اصلانی» در یک برنامه تلویزیونی، جزییات مصوبه دولت در حمایت از مستأجران را تشریح کرد و گفت: بخشی از بسته پیشنهادی اجاره‌بهای مصوب هیئت «تعیین حق کمیسیون مشاوران املاک» است.

وی ادامه داد: بر اساس این بسته، کمیسیون مشاوران املاک معادل ارزش معاملاتی تعیین می‌شود که کمیسیون تقویم املاک هر ساله بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین و اعلام می‌کند.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: سامانه‌های املاک و مستغلات مشاوران املاک به سامانه سازمان امور مالیاتی متصل شده و براساس حق کمیسیونی که این سامانه تعیین می‌کند، به طرفین معامله اعم از خرید و فروش و اجاره مسکن حق کمیسیون اعلام خواهد شد.

کارتخوان در دفتر مشاور املاک نصب می‌شود

اصلانی تاکید کرد: حق کمیسیون معاملات مسکن  مشاوران املاک نیز صرفاً با دستگاه کارتخوان که در دفتر مشاور املاک نصب می‌شود، محاسبه خواهد شد.

وی اضافه کرد: هرگونه خدمات مشاوران املاک منوط به این است که معاملات در سامانه‌های املاک و مستغلات و املاک و اسکان کشور ثبت و کد رهگیری اخذ شود. در غیر این صورت به‌عنوان خانه خالی شناسایی و مشمول مالیات خانه‌های خالی خواهد شد.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی یکی از مهم‌ترین بندهای نظارت این مصوبه اشاره کرد و گفت: در این بسته قرار شد اتاق اصناف هر ساله مشاوران املاک را بر اساس شاخص‌هایی رتبه‌بندی کند که یکی از این شاخص‌ها رضایت طرفین معاملات از خدمات مشاوران املاک است.

اصلانی ادامه داد: در حوزه تسهیلات ودیعه مسکن قرار شد قاعده‌ای گذاشته شود که هر ساله با اعلام وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی مبلغی به‌عنوان ودیعه مسکن به مستأجرانی که این وزارتخانه معرفی می‌کند، پرداخت شود.

وی گفت: همچنین قرار شد از محل کارت بانکی یارانه یا سهام عدالت متقاضیان وام ودیعه مسکن در صورتی که کفاف اقساط این تسهیلات را بدهد، وثیقه بانکی اخذ شود و دیگر نیازی به سایر وثایق نباشد و حتی اخذ آنها ممنوع شود.

راه‌‌‌اندازی سامانه قیمت‌گذاری املاک پایتخت

سامانه قیمت گذاری املاک چیست؟

در سامانه قیمت گذاری املاک،صرفا املاکی مورد کارشناسی و ارزیابی قرار می‌‌‌گیرند که قبلا در سامانه جامع املاک و مستغلات ثبت شده باشند. بنا بر اعلام معاونت مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران، با این اقدام هیچ ملک رها شده‌‌‌ای در مجموعه شهرداری وجود نخواهد داشت و نسبت به شناسایی تمامی املاکی که طی دوره‌‌‌های گذشته در اختیار مجموعه‌‌‌های مختلف قرار گرفته است اقدام خواهد شد.

آن طور که اعلام شده است با راه‌‌‌اندازی سامانه تعیین کارشناس رسمی یکی از مهم‌ترین دغدغه‌‌‌های دستگاه‌های نظارتی از جمله سازمان بازرسی کل کشور مبنی بر توزیع متوازن مرتفع خواهد شد؛ همچنین از بروز نابسامانی‌‌‌هایی که پیش از این باعث بروز و ظهور فساد به صورت ناخودآگاه می‌شد، کاسته خواهد شد.
معاونت مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران، همچنین اعلام کرد: به دنبال کوتاه کردن مسیر تصمیم‌گیری تا اجرا در راستای افزایش رضایتمندی مردم هستیم، و بر این اساس اختیارات شهرداران مناطق را افزایش خواهیم داد. در این گزارش همچنین در خصوص نحوه واگذاری املاک شهرداری در بورس کالا اعلام شده است: یکی از موضوعاتی که مدیریت شهری تهران پیگیری می‌کند بهره‌‌‌مندی از ظرفیت‌‌‌های بازار سرمایه، بحث مولدسازی دارایی‌‌‌ها، املاک و اموال غیر‌منقول و نقدینگی آن است. همچنین با اشاره به اینکه املاک بلااستفاده و مدیریت نشده زیادی در شهر تهران وجود دارد اظهار شده است: با توجه به تضییع حقوق شهرداری و مردم تهران به دلیل ماهیت فرآیند تهاتر املاک شهرداری با مطالبات پیمانکاران، سرفصل عرضه املاک شهرداری در بورس کالا در دستور کار قرار گرفته است. شهرداری به املاک خود درگذشته تکیه می‌کرد به شکلی که یا از آنها به عنوان تهاتر استفاده یا این املاک فروخته می‌‌‌شدند، اما در حال حاضر بورس املاک طراحی شده و این املاک به صورت شفاف‌‌‌تر می‌توانند تبدیل به نقد یا تهاتر شوند. به گفته معاونت مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران، مقدمات فروش بورسی املاک فراهم و عرضه تعدادی از املاک نیز مهیا شده است.از سوی دیگر، استقرار خزانه واحد در شهرداری تهران، می‌تواند سرآغاز تحول در بحث مالی شهری شهرداری تهران باشد و فرصت بهبود و اصلاح رویه‌‌‌های مدیریتی را بیش از پیش فراهم کند؛ همچنین استقرار خزانه واحد، یکپارچه‌‌‌سازی حساب‌‌‌های شهرداری با هدف جلوگیری از رسوب نقدینگی، افزایش شفافیت سازمانی، برقراری انضباط مالی، بازبینی و یکپارچه‌‌‌سازی در سامانه‌‌‌های پرسنلی و حقوق و دستمزد را نیز به دنبال دارد.

شارژ ساختمان و قوانین آن

با این که بیش از پنجاه سال از ورود آپارتمان به ایران می‌گذرد، به نظر می‌رسد که هنوز ایرانیان نتوانسته‌اند با این نوع سبک زندگی به راحتی کنار بیایند. بسیاری از ایرانی‌ها ترجیح می‌دهند در خانه‌ی ویلایی به سبک سنتی زندگی کنند اما به دلایل مختلف از جمله قیمت، مجبور می‌شوند به سبک زندگی آپارتمانی روی آورند. برخی از افراد جامعه‌ی ما با آنکه سبک زندگی آپارتمانی را انتخاب کرده‌اند، هنوز با اقتضائات آن آشنا نیستند و با قوانین آن به خوبی کنار نیامده‌ و حتی ممکن است از این قوانین اطلاعی نداشته باشند. یکی از مسائلی که معمولاً در مجتمع‌های آپارتمانی مشکل‌ساز می‌شود، پرداخت حق شارژ ساختمان است.
این مسئله هنوز در بسیاری از مجتمع‌ها بعنوان یک چالش اصلی به شمار می‌رود و بعضی از افراد آن را یک هزینه‌ی اضافی می‌دانند. در این مقاله قصد داریم نکاتی را درباره‌ی اهمیت پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان و بعضی از قوانین واصول آن را توضیح دهیم.

شارژ ساختمان چیست؟

در هر مجتمع مسکونی هزینه‌های مشترکی وجود دارد که همه‌ی ساکنان مجتمع باید سهم خود را از آن پرداخت کنند. به این هزینه‌های مشترک در اصطلاح شارژ گفته می‌شود.

میزان این هزینه‌ها بسته به نوع مجتمع مسکونی و امکانات آن تعیین می‌شود و به صورت ماهیانه باید پرداخت شود. این موضوع بر اساس قوانین وصول شارژ ساختمان در قانون تملک آپارتمان‌ها که در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسیده، در نظر گرفته می‌شود و باید به مدیر مجتمع پرداخت گردد.

شارژ ساختمان باید صرف چه مواردی شود؟

بر اساس ماده ۲۸ قانون تملک آپارتمان‌ها شارژ ساختمان باید صرف هزینه‌های مربوط به سرایدار، هزینه‌ی آب، برق و گاز مشترک، هزینه‌ی تعمیرات و نگهداری از قسمت‌های عمومی آپارتمان، هزینه‌ی نگهداری از گیاهان در محوطه‌ی عمومی و رسیدگی به باغچه و هزینه‌ی اقلام مورد نیاز برای استفاده در بخش‌های عمومی(مانند تجهیزات نظافت، تجهیزات الکتریکی و…) گردد.

تشخیص این موارد و سایر مواردی که جزو موارد بالا نیستند، بر عهده‌ی هیئت مدیره خواهد بود. ذکر این نکته نیز لازم است که در صورتی که ساکنان هر واحد به هر نحوی به بخش عمومی خسارت وارد کنند، جبران این خسارت باید از هزینه‌ی شخصی آن واحد صورت گیرد و در این مورد مبلغ شارژ مورد استفاده قرار نخواهد گرفت.

آیا واحدهایی هم که خالی از سکنه هستند، باید شارژ بپردازند؟

بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها تمام واحدهای یک مجتمع آپارتمانی اعم از اینکه مورد استفاده واقع شوند یا نشوند، باید به صورت ماهیانه مبلغ شارژ را پرداخت کنند. البته واحدهایی که مورد استفاده قرار نمی‌گیرند از پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان معاف هستند.

اگر واحدی شارژ خود را پرداخت نکرد، چاره چیست؟

پرداخت هزینه های مشترک ساختمان قبل از اینکه یک امر توافقی باشد، یک امر قانونی است؛ یعنی مشکلات مربوط به آن از طریق حقوقی قابل پیگیری هستند. بر اساس قوانین شارژ ساختمان در ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که واحدی از پرداخت شارژ ماهیانه سر باز زد، هیئت مدیره می‌تواند با پر کردن اظهارنامه مبنی بر عدم پرداخت حق ماهیانه و درج مبلغ بدهی به طور حقوقی درخواست پرداخت شارژ کند.
در صورتی که فرد بدهکار باز هم بدهی خود را نپرداخت، هیئت مدیره می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند و دادگاه‌ها ملزم هستند که به این دسته از پرونده‌ها بصورت سریع و خارج از نوبت رسیدگی کنند. بر اساس حکم دادگاه بر اساس قوانین وصول شارژ ساختمان تا زمانی که فرد به عدم پرداخت حق شارژ ماهیانه ادامه دهد، از هرگونه استفاده از امکانات عمومی مجتمع محروم خواهد بود.

آیا کسی که مستأجر است هم باید شارژ پرداخت کند؟

چیزی که مهم است، آن است که هر واحد باید در هر ماه شارژ خود را بپردازد. در واحدهایی که اجاره داده شده‌اند، این موضوع در قرارداد اجاره باید مشخص شود؛ به عبارت دیگر پرداخت حق شارژ از طرف مستأجر یا مؤجر یک امر توافقی است.

در صورتی که بر اساس قرارداد، مستأجر مسئول پرداخت شارژ باشد ولی از پرداخت آن خودداری کند، هیئت مدیره می‌تواند علاوه بر پیگیری از مستأجر، مالک را نیز مورد خطاب قانونی قرار دهد؛ زیرا در هرحال مسئولیت نهایی پرداخت شارژ متوجه مالک خواهد بود.

آیا در صورت تولد نوزاد باید حق شارژ اضافه‌تر پرداخت شود؟

در بعضی از مجتمع‌های آپارتمانی مبلغ شارژ بر اساس تعداد ساکنان هر واحد مشخص می‌شود. در این صورت این سؤال همیشه مطرح است که آیا بعد از تولد نوزاد نیز باید برای او مبلغ اضافی در نظر گرفت؟

به طور کلی می‌توان گفت که این موضوع بسته به نظر هیئت مدیره و توافق فی ‌ما بین دارد؛ اما از آنجایی که با ورود نوزاد هزینه‌های مربوط به او مانند آب، برق و… نیز افزایش می‌یابد، افزایش پرداخت حق شارژ و هزینه‌های مشترک ساختمان امری غیرمنطقی به نظر نمی‌رسد.

بعنوان نکته‌ی پایانی ذکر این نکته نیز لازم است که در بعضی از مجتمع‌ها ممکن است به دلایل مختلف از قبیل کم بودن تعداد ساکنان، بالا بودن سطح فرهنگ و… شارژهای ماهیانه برای چند ماه مورد استفاده قرار نگیرند.

در این صورت این مبالغ باید در صندوق مالی مجتمع ذخیره شوند و این مسئله مانع از پرداخت شارژ در ماه‌های بعدی نخواهد شد؛ به عبارت دیگر تمامی ساکنان بدون درنظر گرفتن موجودی صندوق، موظف هستند که در هرماه مبلغ شارژ خود را بپردازند تا در صورتی که مجمع با یک مشکل بزرگ روبرو شد، بتوان آن را به ‌سادگی حل نمود.

گروه بزرگ کوچ

هشدار به صاحبخانه‌های متخلف/ چه کسانی جریمه می‌شوند؟

سخنگوی سازمان تعزیرات حکومتی از جریمه صاحبخانه‌هایی که قرارداد سال گذشته مسکن خود را بیش از ۲۵ درصد افزایش دهند خبر داد.

به گزارش تجارت‌نیوز، با توجه به هشدار سازمان تعزیرات حکومتی جریمه صاحبخانه‌های متخلف پنج برابر، مبلغ مازاد گرانفروشی حساب می‌شود.

محمدعلی اسفنانی در گفتگو با خبرنگار مهر در خصوص برخورد با تخلفات حیطه رهن و اجاره مسکن و برخورد تعزیراتی با این مسئله گفت: تا پیش از این برخورد با تخلفات این چنینی و اینکه مبنایی برای برخورد تعزیراتی داشته باشیم، وجود نداشت.

وی افزود: اتفاقی که قرار است بیفتد بسیار اتفاق مناسبی است و با کسانی که در حیطه مسکن مستأجران را مجبور به پرداخت هزینه گزاف می‌کنند، برخورد خواهد شد.

سخنگوی سازمان تعزیرات ادامه داد: هر مبلغی که سال گذشته مورد توافق طرفین بوده مبنایی برای افزایش قیمت است به طوری که افزایش این مبنا در تهران ۲۵ درصد و در سایر کلانشهرها ۲۰ درصد است. همچنین این میزان در سایر شهرها ۱۵ درصد اعلام شده است.

جریمه صاحبخانه‌های متخلف چقدر می‌شود

اسفنانی با بیان اینکه اگر صاحبخانه‌ای قراردادی با بیش از این میزان منعقد کنند، تخلف کرده است گفت: اگر کسی بالاتر از این میزان قراردادی منعقد کنند گرانفروشی کرده است و اگر رقمی بیش از ۲۵ درصد ببنند، مبلغ مازاد گرانفروشی محسوب می‌شود.

وی در خصوص اعمال جریمه برای صاحبخانه های متخلف گفت: گرانفروشی هم جریمه‌های مشخص دارد و در صورت تصویب نهایی و طی شدن روند اجرایی مصوبه افزایش اختیارات تعزیرات، جریمه‌های مذکور پنج برابر می‌شود.

 

تفاوت قرارداد اجاره رسمی و غیر رسمی

در این مطلب قصد داریم به صورت مفصل شما را با تفاوت قرارداد اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی آشنا کنیم.

اجاره‌‌نامه یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود و بیانگر تعهداتی است که باید طرفین قرارداد به آن عمل کنند.

 

قراردادی که اعتبار آن به ذکر مدت اجاره وابسته است و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد بیان نشود، دارای اعتبار نیست.

 

البته این قرارداد می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد.

حال اگر به هر دلیلی بین دو طرف قرارداد مشکلاتی ایجاد شود، قانون راه حل‌هایی برای رفع آن‌ها درنظر گرفته است.

 

  • اگر اجاره‌نامه به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیۀ مستأجر را بگیرد.
  • با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن بسته شده است، درخواست صدور اجراییه انجام می‌شود.

انواع اجاره‌نامه

اجاره‌نامه‌های معتبر و قابل قبول از دید قانون بر سه نوع است.

 

۱-اجارۀمحل سکونت یا منزل

 

۲-اجارۀ محل کسب یا تجارت

 

۳-اجارۀ محل‌هایی مانند درمانگاه، موسسه‌ خیریه که درواقع در گروه محل‌های مسکونی به‌ شمار می‌رود.

 

همان گونه که بیان شد، طبق قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود، مستأجر با پرداخت مبلغی به عنوان اجاره‌‌بها، به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته می‌شود و این مسئله با خود موضوع اجاره کاملاً متفاوت است.

 

راهنمای فرم اجاره را از اینجا ببینید.

قرارداد چیست؟ - تفاوت اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی

قرارداد چیست؟ – تفاوت اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی

یکی از سوالاتی که ممکن است ذهن شمارا نیز به خود درگیر کرده باشد، این است که اجاره‌نامه‌ای که در دفتر مشاورین املاک تنظیم می‌گردد چقدر معتبر و قانونی است؟

 

بر طبق قانون تمامی اسناد رسمی که ثبت می‌شوند دارای اعتبار تمام و کمال هستند؛ مگر آنکه خلاف این امر در دادگاه‌های صالح اثبات شود.

 

در مقابل اسناد رسمی، یک سری از اسناد عادی نیز وجود دارد که توسط مشاورین املاک به ثبت می‌رسند.

 

در این پاره از اسناد نیازمند به اثبات اعتبار قانونی‌ در دادگاه صالح خواهید بود.

 

اسناد رسمی بر طبق قانون لازم‌الاجرا بوده و دارای برتری نسبت به سندهای عادی هستند.

 

درواقع وظیفه مشاور املاک معرفی موجر و مستأجر به یکدیگر بوده و در قبال آن دریافت حق‌الزحمه است و درنهایت معرفی آن دو به دفتر اسناد رسمی معتبر است.

 

آیا قرارداد دستی اجاره (اجاره نامه عادی) به عنوان سندی در دادگاه، قابل ارائه است؟ و اساسا انشائ اجاره نامه عادی املاک مسکونی چگونه است و چه مشکلاتی را در پی دارد؟

wholesaling 1 - تفاوت اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی

تفاوت اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی

اول این که اعتبار اجاره نامه رسمی و عادی در مورد محل های مسکونی یکسان است و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، محل استیجاری در زمان انقضای مدت، راس یک هفته باید تخلیه شود و در این مورد، تفاوتی بین سند (اجاره نامه ) عادی و رسمی وجود ندارد.

 

البته تفاوتی که در روند الزام به تخلیه وجود دارد این است که در مورد سند رسمی می توان اجرائیه صادر و ملک را مستقیما از طریق دایره اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تخلیه کرد

 

در صورتی که در مورد سند عادی، لازم است با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، دستور تخلیه گرفته شود.

 

البته در هر دو مورد، به مستاجر مدتی نزدیک به یک ماه برای تخلیه مهلت داده خواهد شد.

 

دوم این که در تنظیم سند عادی، طرفین باید دقت کنند مدت، مبلغ و اوصاف مورد اجاره به دقت در اجاره نامه ذکر شود و مهم تر این که حتما دو شاهد، سند را امضا کنند.

 

سوم این که مواردی که باید از دیدگاه موجر مورد توجه قرار گیرد

 

یکی این است که با گرفتن چک و ودیعه کافی و از آن مهم تر، بررسی شخصیت مستاجر، ملک خود را به کسی اجاره دهد که از نظر مالی و اخلاقی، توانایی و صلاحیت داشته باشد.

 

از دیدگاه مستاجر هم او باید دقت کند ملک را از کسی اجاره کند که مالکیتش نسبت به آنچه اجاره می دهد، محرز و مسلم باشد.

فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر چه شرایطی دارد؟

روزانه تعداد زیادی قرارداد اجاره خانه در بنگاه‌های معاملات ملکی بسته می‌شود، اما ممکن است موجر یا مستاجر بعد از بستن قرارداد به دلایلی پشیمان شوند و تصمیم به فسخ اجاره‌بگیرند. البته فسخ اجاره‌نامه در هر زمانی ممکن است از سوی مالک و یا مستاجر مطرح شود. موضوع فسخ قرارداد اجاره در هر زمان و توسط هر کدام از طرفین قرارداد مطرح شود، سوالات زیادی را با خود به همراه دارد. سوالاتی از قبیل: شرایط فسخ قرارداد چگونه است؟ آیا مالک و مستاجر می‌توانند تحت هر شرایطی اجاره را فسخ کنند؟ مبلغ خسارت فسخ قرارداد چگونه محاسبه می‌شود؟ در این مقاله شرایط فسخ قرارداد اجاره را بررسی و به این قبیل سوالات پاسخ دادیم.

گروه بزرگ کوچ

قوانین فسخ قرارداد رهن و اجاره

فسخ اجاره‌نامه یعنی یکی از طرفین قرارداد، موجر یا مستاجر و یا هر دو طرف تصمیم بگیرند که پیش از موعد مقرر شده در قرارداد با دلایل موجه و رعایت قانون به قرار داد پایان دهند.

قانون برای جلوگیری از هرج و مرج قوانینی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است، به این ترتیب هر کدام ار طرفین قرارداد باید با رعایت چارچوب قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند. قوانین مربوط به فسخ قرارداد برای موجر و مستاجر متفاوت است. در واقع امکان فسخ اجاره‌نامه توسط موجر یا مستاجر تنها طی شرایطی که در ادامه توضیح خواهیم داد امکان خواهد داشت.

اگر موجر و یا مستاجر هنگام نوشتن اجاره‌نامه شرایطی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند و این شرایط در اجاره‌نامه ذکر شده و طرف دیگر قرارداد این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشد، طرف شرط‌گذار می‌توان با رجوع به قرارداد، اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند.

قانون فسخ قرارداد اجاره‌خانه

قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم است، یعنی بعد منعقد شدن قرارداد، طرفین نمی‌توانند جز در مواردی که قانون تعیین کرده است، قرارداد را فسخ کنند. طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ اجاره‌نامه با خیارات زیر امکان‌پذیر است:

  • خیار شرط
  • خیار تعذر تسلیم
  • خیار عیب
  • خیار تخلف شرط
  • تخلف از وصف
  • و انواع فسخ مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

در ماده ۱۴ قانون مدنی که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده است به روابط بین موجر و مستاجر پرداخته است که در ادامه شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام را توضیح خواهیم داد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره

گفتیم که فسخ اجاره‌نامه باید با توجه شروطی که قانون تعیین کرده است، اتفاق بیفتد. بنابراین طرفین قرارداد نمی‌توانند با دلایلی غیر از دلایل رسمی و قانونی اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند. در قسمت قانون فسخ قرارداد اجاره‌خانه توضیح دادیم با توجه به چه خیاراتی هر کدام از طرفین می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند، در نتیجه شرایط کلی فسخ اجاره‌نامه شامل:

  • شرط خیار: شرطی در قرارداد که به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد می‌دهد.
  • خیار تعذر تسلیم: در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد دارد.
  • خیار عیب: در صورتی که عیب و نقصی در خانه وجود داشته و در زمان بستن قرارداد ذکر نشده و توافقی هم صورت نگرفته باشد، اختیار فسخ اجاره‌نامه وجود دارد.
  • خیار تخلف شرط: اگر زمان بستن قرارداد اجاره، شروطی را تعیین کرده باشند اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات عمل نکند، می‌توان اجاره‌نامه را فسخ کرد.
  • تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است، مستاجر می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند.

خیار عبارت است از توانایی یکی از اشخاص قرارداد برای برهم زدن قرارداد.

اما شرایط فسخ قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر متفاوت است و هر کدام طی شرایطی می‌توانند اجاره‌نامه را فسخ کنند. شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام از طرفین قرارداد، چه موجر و چه مستاجر، با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده، مشخص شده است.

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

اجاره‌نامه بین دو طرف بسته می‌شود، موجر که صاحب ملک است و مستاجر که خواهان اجاره ملک است. طی قرارداد اجاره مستاجر موظف است که مبلغی با عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد. بیشتر افراد این ذهنیت را دارند که فسخ اجاره‌نامه بیشتر از طرف موجر است تا مستاجر. اما خیلی اوقات اتفاق افتاده که مستاجر خواهان فسخ قرارداد بوده است. به همین دلیل قانون شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر را تنظیم کرده است که مستاجر با توجه به شرایط ذکر شده می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر

قرارداد بین مالک و مستاجر در مواقع خاص قابل فسخ است و در صورت پیش آمدن مواردی که قانون تعیین کرده، مستاجر می‌تواند درخواست فسخ قرار داد کند.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر با توجه به در نظر گرفتن حدود قانون به شرح زیر است:

براساس ماده ۶ قانونی و رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی در صورتی که ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد. براساس خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت.

در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر در اجاره نامه ذکر شده باشد. برای نمونه در برخی قراردادها اجازه فسخ اجاره از سوی مستاجر که محدود به دلایل خاصی است، امکان پذیر است. ضروری است که دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین در اجاره نامه نوشته شود.

کل یا قسمتی از ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد بطوری که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و غیرقابل تعمیر باشد.

پیش آمده است که مستاجر پیش از اتمام قرارداد تصمیم به نقل مکان بگیرد، در این صورت باید از قبل به مالک خبر دهد. به عنوان مثال مستاجر به دلایل کاری از شهری که خانه را اجاره کرده است باید به شهر دیگر نقل مکان کند، در این صورت معمولا موجر همکاری کرده و با کمک آژانس املاک تا رفتن مستاجر فعلی، مستاجر جدید پیدا می‌کند.

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

موجر صاحبخانه است، اما وقتی خانه به رهن و اجاره مستاجر در می‌آید، جز در مواردی که قانون تعیین کرده، نمی‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند. به عنوان مثال اگر صاحبخانه قصد فروش خانه‌ای را که در رهن و یا اجاره مستاجر است، داشته باشد، در صورتی که حق فسخ اجاره‌نامه را نداشته باشد، موظف است که رضایت  مستاجر را برای تخلیه ملک به دست آورد. رضایت را می‌تواند از راه‌های مختلفی مانند پرداخت خسارت یا هر آنچه که مد نظر مستاجر است انجام دهد و یا خانه را با مستاجر به مالک جدید واگذار کند.

در قرارداد اجاره ذکر می‌شود که اجاره‌بها باید ماهیانه توسط مستاجر پرداخت شود، مستاجر هم  وظیفه دارد اجاره‌بهای توافقی که در اجاره‌نامه قید شده است، در موعد مقرر به مالک یا موجر پرداخت کند. در صورتی که مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره به مالک بدحسابی کند، در این صورت اگر در اجاره‌نامه حق فسخ  در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها ذکر شده باشد، موجر حق فسخ اجاره‌نامه را به دلیل عمل نکردن به شروط قرارداد، دارد.

شرایط فسخ قرارداد پیش از موعد توسط موجر

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر است:

  • مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد.
  • مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد.
  • مستاجر مسکن را برای کارهای نامربوط مانند فعالیت‌های نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند.
  • مستاجر باید به مالک اجازه ورود به خانه برای انجام تعمیرات دهد. اگر مستاجر بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند و یا نسبت به ملکی که در اجارۀ او قرار داد، سهل انگاری کند و وظایفی که بنا به قرارداد به او محول شده است را به درستی انجام ندهد، موجر حق فسخ اجاره‌نامه را پیش از موعد دارد.

 

فسخ اجاره‌نامه

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مالک

از شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر قبل از تحویل ملک، عدم صداقت مستجر است. یعنی مستاجر شرایطی متفاوت با آنچه به موجر گفته است داشته باشد، مانند شرایط تاهل. بسیاری از مالکان بنا به دلایلی خانه را تنها به افراد متاهل اجاره می‌دهند. اگر مالک شرط تاهل را برای اجاره خانه ذکر کرده باشد و مستاجر خود را متاهل معرفی کند ولی مجرد باشد؛ صاحبخانه می‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه پیش از تحویل ملک کند.

در شرایطی نیز مالک برای اجارۀ خانه شرایط ویژه‌ای مانند تعداد فرزندان و نفرات را در نظر گرفته باشد و مستاجر در تعداد افرادی که قرار است در خانه ساکن شوند عدم صداقت داشته باشد، مالک می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستاجر

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر قبل از تحویل ملک به شرح زیر است:

خانه عیب داشته باشد: اگر بعد از بستن قرارداد و پیش از تحویل ملک، مستاجر متوجه عیب و نقصی در خانه شود که مالک نمی‌تواند آن را قبل از سکونت مستاجر رفع کند، مستاجر می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند. البته این مورد بعد از تحویل خانه نیز امکان‌پذیر است. درک مسئله با ذکر یه مثال راحت‌تر خواهد بود. مثلاً در قرارداد ذکر شده که خانه دارای انباری است، اما شما قبل از سکونت متوجه شوید که خانه فاقد انباری است. در این صورت مالک نمی‌تواند این مشکل را حل کند، بنابراین شما می‌توانید اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنید.

عدم تحویل به موقع خانه: مالک وظیفه دارد که طبق زمانی که در قرارداد ذکر شده، خانه را به مستاجر تحویل دهد. اگر مالک نسبت به انجام این تعهد خود کوتاهی کند مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. البته مستاجر ابتدا باید از طریق قانون صاحبخانه را برای تحویل ملک تحت فشار بگذارد، اگر بعد از اقدام قانونی موجر خانه را تحویل داد، فسخ اجاره‌نامه کنسل می‌شود، اما اگر مالک با فشارهای قانونی نیز از ملک را تحویل مستاجر نداد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

نحوه فسخ قرارداد اجاره

در خیلی از موارد با وساطت مشارو املاک اختلاف بین مالک و مستاجر حل می‌شود و اگر طرفین به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند، فسخ قرارداد در دفتر مشاور املاک انجام می‌شود. اما گاهی شرایطی پیش می‌آید که با وساطت مشاور املاک قابل حل نیست، مثلاً زمانی که مستاجر اجاره ماهیانه را بیش از ۳ ماه پرداخت نکرده است. در این حالت موجر باید از مجاری قانونی مستاجر را وادار به پرداخت اجار‌ه‌بها و تخیله ملک کند. معمولاً برای حل اختلافات بین مالک و مستاجر ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه می‌شود.

برای فسخ قرارداد به صورت قانونی باید مراحل زیر را طی کرد:

  • مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده
  • دریافت ضرر و زیان مورد نظر
  • دریافت حکم تخلیه

    مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره

    زمانی که مالک و یا مستاجر اقدام به فسخ اجاره‌نامه می‌کنند، معمولاً مبلغی به عنوان خسارت فسخ قرارداد باید به طرف دیگری بپردازند. مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره معمولاً در قرارداد ذکر می‌شود، درنتیجه افراد با آگاهی به پرداخت خسارت فسخ قرارداد اقدام به فسخ اجاره‌نامه می‌کنند.

    جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

    مبلغ خسارت فسخ قرارداد به طور دقیق در اجاره‌نامه توسط مشاور املاک قید می‌شود و به امضای طرفین می‌رسد. در نتیجه اگر مستاجر اقدام به فسخ قرارداد پیش از موعد کند، باید به قرارداد اجاره مراجعه کرد.

    فسخ اجاره‌نامه قبل از تحویل معمولاً راحت‌تر است و ضرر و زیان کمتری طرفین می‌پردازند. هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مشاور املاک زمانی را برای فسخ در نظر می‌گیرد که طرفین در این مدت حق فسخ اجاره‌نامه را به هر دلیلی دارند و معمولاً مبلغ ناچیزی هم به عنوان خسارت فسخ قرارداد اجاره در نظر گرفته می‌شود که در صورت فسخ باید پرداخت شود. زمان فسخ اجاره‌نامه قبل از تحویل تا یک هفته است. البته اگر مستاجر بعد از بستن قرارداد متوجه عیبی در خانه شود که قبل از بستن قرارداد از آن بی‌اطلاع بوده، می‌تواند اقدام به فسخ کند و مبلغ خسارتی نیز پرداخت نکند.

    کمیسیون فسخ قرارداد اجاره

    مشاور املاک حق‌الزحمه‌ای را به عنوان کمیسیون دریافت می‌کند، این مبلغ را عرفی و قانونی است. اگر موجر و یا مستاجر قبل از تحویل ملک اقدام به فسخ قرارداد کند، مبلغ کمیسیون به هیچ یک از طرفین عودت داده نمی‌شود. اما هرکدام از طرفین که اقدام به فسخ کند، باید حق کمیسیون دیگری را نیز پرداخت کند.

    جمع بندی

    • اجاره‌نامه از قراردادهای لازم است، یعنی طرفین در شرایطی خاص می‌توانند اقدام به فسخ کنند.
    • قانون فسخ اجاره‌نامه برای مالک و مستاجر متفاوت است، یعنی هر کدام تحت شرایطی خاص می‌توانند اقدام به فسخ کنند.
    • خیارات فسخ اجاره‌نامه شامل:شرط خیار، خیار تعذر تسلیم، خیار عیب، خیار تخلف شرط، تخلف از وصف است.
    • نحوه فسخ اجاره‌نامه از مجاری قانونی به این صورت است: مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده، دریافت ضرر و زیان مورد نظر، دریافت حکم تخلیه
    • فسخ اجاره مغازه مانند سایر املاک است ولی بحث عمده بین طرفین در زمان فسخ موضوع سرقفلی است.
    • اگر ازمان اجاره مغازه قبل از سال ۷۶ باشد باید به قانون روابط بین موجر و مستاجر سال ۵۶ رجوع شود، اگر اجاره مغازه متعلق به بعد از سال ۷۶ باشد، باید به قانون روابط بین موجر و مستاجر سال ۷۶ رجوع شود.

 

تعهدات مستاجر در قرارداد اجاره

 

تعهد به پرداخت به موقع اجاره بها

برسی تعهدات موجر و مستاجر در قرادار اجاره و رهن :از جمله وظایفی که مستاجر ملزم به انجام آن می باشد , تادیه اجاره بها در مدت معلوم شده ضمن قرارداد اجاره می باشد , این موعد تعیین شده در قرارداد نباید به گونه ای باشد که احتمال عقب و جلو رفتن آن به حدی برسد که موجب غرری شدن معامله گردد در غیر این صورت عقد اجاره و شرط باطل می باشد . حال اگر ضمن قرارداد اجاره , موعدی برای تادیه اجاره بها معین نگشته باشد , موجر می بایست نقدا مال الاجاره پرداخت نماید . برای مثال , اگر خانه ای به مبلغ 50 میلیون ریال برای مدت یکسال اجاره داده شود و موعدی فی مابین طرفین در خصوص پرداخت اجاره بها مشخص نشده باشد , مستاجر می بایست بلافاصله پس از عقد تمامی مبلغ را به موجر بپردازد .  در صورتی که مستاجر در مهلت تعیین شده نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نکند ,موجر می تواند علیه او دعوای مطالبه اجاره بها را در مرجع صالح اقامه کند . البته اگر موجر در حین قرارداد اجاره فوت نماید موجر فقط در خصوص  اقساط اجاره بهایی که موعد آن فرا رسیده است می تواند در مرجع صالح اقامه دعوا نماید .  همچنین موجر می تواند ضمن دادخواست پرداخت اجاره بها به صورت توامان هزینه های انشعابات آب, برق و گاز و هزینه ها مربوط به شارژ را از مستاجر مطالبه نماید .

تعهد به استیفاء از عین مستاجره با رعایت شرایط ضمن عقد

براساس بند 2  ماده 490 قانون مدنی , مستاجر باید از عین مستاجره برای همان مقصودی که ضمن قرارداد اجاره ذکر شده است , استفاده نماید . چنان چه قرارداد اجاره در خصوص نوع استفاده مستاجر از عین مستاجره مسکوت باشد , مستاجر می بایست از عین مستاجره با توجه به اوضاع و احوالی که در جهت نوع استیفاء , استنباط می شود , استعمال نماید . برای مثال مستاجر نمی تواند  مغازه ای را که  برای تعمیرات همیشه اجاره داده می شود را تبدیل به تهیه غذا نماید .  همچنین براساس ماده 491 قانون مدنی , اگر منفعتی که در قرارداد اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد .

با توجه به مطالب بیان شده ,در صورتی که نوع استفاده از عین مستاجره جنبه تمیثلی داشته باشد , مستاجر می تواند از عین مستاجره به گونه ای  استفاده کند که موجب ضرر به ملک مورد اجاره نشد اما چنانچه کاربری ملک مشخص نشده و یا حصری باشد , در مورد اول تغییر استیفاء از ملک  ممکن نمی باشد و در خصوص مورد دوم باید طبق بند 2 ماده 490 قانون عمل نماید .

تعهد مستاجر در خصوص عدم تعدی و تفریط در عین مستاجره

براساس ماده 490 قانون مدنی , مستاجر می بایست از عین مستاجره به نحو متعارف استفاده نماید و تعدی و تفریط نکند در غیر این صورت ید امانی مستاجر به ید ضمانی تبدیل می شود و مسئول هر کسر و نقصانی در عین مستاجره می باشد هرچند نقص در نتیجه تعدی و تفریط او حاصل نشده باشد .

براساس قانون موجر ومستاجر مصوب 1356 , مالکان املاک تجاری در صورت تعدی و تفریط از سوی مستاجر  واثبات آن می توانند دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط را در مرجع صالح اقامه نمایند .

تعهد مستاجر نسبت به عدم ممانعت جهت تعمیر ملک

چنان چه عین مستاجره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد , مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات موجر شود و مسئول خساراتی که از عمل او به ملک وارد شده است می باشد . موجر می تواند علیه مستاجر دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت و مزاحمت از حق را در دادگاه صالح اقامه نماید .

در صورتی که پس از قطعیت حکم , مستاجر به رفع ممانعت از حق  اقدام ننماید , دادگاه حکم به تخلیه موقت ملک صادر نموده و موجر در مدت تعیین شده توسط دادگاه می بایست نسبت به  تعمیر ملک اقدام نماید و  عین مستاجره را تحویل مستاجر دهد . در مدت تخلیه ملک  مستاجر , ملزم به پرداخت اجاره بها به موجر نمی باشد .

عدم تعمیرات در عین مستاجره بدون اجازه موجر

براساس قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 تعمیرات اساسی و کلی عین مستاجره بر عهده مالک می باشد و تعمیرات جزئی و همچنین تعمیر و تزئینی که برای استفاده بهتر از ملک نیاز است بر عهده خود مستاجر است .

مستاجر نمی تواند بدون اجازه موجر , نسبت به تعمیرات عین مستاجره  اقدام نماید , در غیر این صورت براساس ماده 502 قانون مدنی حق مطالبه قیمت را نخواهد داشت و نمی تواند الزام موجر را به پرداخت هزینه بخواهد .

تعهد به عدم وضع بنا و غرس بدون اجازه موجر

طبق ماده 503 قانون مدنی , مستاجر در ملک مورد اجاره بدون اجازه موجر حق احداث بنا و غرس درختان را ندارد و در صورت احداث بنا هریک از موجر و مستاجر حق دارد هروقت بخواهد , بنا یا درخت را قلع و قمع نماید ,  در صورت ورود خسارت به عین مستاجره, مستاجر  ضامن می باشد زیرا خارج از حدود اذن از ملک مورد اجاره استفاده نموده است .

 

گروه بزرگ کوچ

چند اصطلاح مهم ملکی

چند اصطلاح مهم ملکی

امروز قصد داریم تا چند نمونه از اصطلاحات مهم ملکی که مردم روزانه با آن سر و کار دارند را بررسی کرده و توضیح مختصری در رابطه با آن ارائه نماییم.مهمترین اصطلاحات حقوقی در حوزه املاک که هر کسی باید از معنی و مفهوم آن آگاه باشد تا در زمان معامله با مشکلات حقوقی مواجه نگردد.

1-مال منقول و غیر منقول

اموال جمع مال بوده و مال عبارت از چیزی است که ارزش اقتصادی داشته و قابل تقویم به پول باشد. بنابراین حقوق مالی مانند حق تحجیر، حق شفعه و حق صاحب علامت تجاری نیز مال محسوب می‌شود. در اصطلاح حقوقی هر چیزی که انسان می‌تواند از آن استفاده کند و قابل تملک هم باشد مال است. اموال در علم حقوق به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند: اموال منقول و اموال غیرمنقول.

اموال منقول

منقول از نظر لغوی به معنای قابل حمل، دارایی منقول، انتقال‌یافته، برداشته‌شده بکار رفته است. در قانون مدنی اموال منقول به اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد. بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید گفته شده است مانند اثاثیه منزل، ماشین، کشتی، بخاری وکولر.

اموال منقول را میتوان به دو دسته تقسیم نمود: اموال منقول ذاتی و اموال در حکم منقول.

اموال غیرمنقول

اموال غیرمنقول در لغت به معنای غیرقابل حمل است و این معنا با مباحث حقوقی مناسبت دارد. لذا قانونگذار اموالی را که نتوان از محلی به محل دیگر نقل نمود اعم از اینکه استقرار آنها ذاتی باشد. یا بواسطه عمل انسان بنحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود غیرمنقول شمرده است.

 

2-خیار و اسقاط

اسقاط در اصطلاح حقوقی به از اعتبار‌ انداختن حقی اعم از مالی و یا غیر مالی اسقاط می‌گویند.منظور از خیار، اختیار‌ی است که شخص در فسخ و بر هم زدن معامله دارد.حق خیار از جمله حقوق مالی است و لذا مانند سایر حقوق مالی، این حق هم قابل اسقاط است. متعاملین هم می‌توانند شرط کنند که از ابتدا برای آنها خیاری نباشد و هم می‌توانند پس از ایجاد حق خیار آن را اسقاط نمایند.

 

3-ثمن

ثمن به بهایی اطلاق می‌شود که کالا در برابر آن معامله شده است؛ خواه با ارزش متعارف کالا در بازار برابر باشد یا بیشتر و یا کمتر باشد و تفاوت آن با «قیمت» در همین است؛ زیرا «قیمت» عبارت است از ارزش کالا در بازار و نزد عرف که از آن به «ثمن المثل» تعبیر می‌شود.

 

4-مبایعه نامه،مبیع

بطور خلاصه به ملکی که مورد خرید و فروش قرار میگیرد مبیع گفته میشود.به فروش اموال،مثل ملک بیع گفته میشود و به فروشنده ملک بایع گفته میشود.

بطور کلی بیع به معنی توافق فروشنده (بایع ) و خریدار ( مشتری ) به عین مبیع ( مال مورد معامله ) به عوض معلوم ( ثمن یا قیمت مبیع ) به ایجاب و قبول می باشد چه مبیع تسلیم شده باشد یا نشده باشد .

به محض انعقاد عقد یا وقوع معامله یا امضاء مبایعه نامه فروشنده ( بایع ) مالک ثمن معامله و خریدار مالک عین مبیع میگردد.

یکی از معضلات جامعه ما بی تجربه بودن هموطنان در خرید املاک اعم از خانه و زمین و نا پختگی در تنظیم مبایعه نامه ها یا قراردادهای مشارکت در ساخت و عقود می باشد .

اساسی ترین شرایط صحت معاملات و نفوذ بیع قصد و رضای طرفین ؛ اهلیت طرفین ؛ مشروعیت و معین بودن موضوع معامله میباشد ، بنابراین معاملات صوری و ربوی و یا معملاتی که در آنها قصد بر بیع نباشد از آنجا که فاقد قصد و رضای طرفین بر بیع می باشد باطل و بلااثر است .

علاوه بر این اگر شخصی در حال مستی ؛ خواب یا بیهوشی یا در اثر اکراه و اشتباه قرارداد یا مبایعه نامه یا فروشنامه ای یا هر سند تعهد آور دیگری را امضاء یا اثر انگشت بزند آن معامله باطل و موجبات عد نفوذ و بی اعتباری آن معامله فراهم می آید ، اما در این میانه نکته مهم این است که موارد فوق لازم است توسط مدعی یا وکیل دادگستری در دادگاه به اثبات برسد و به صرف ادعا مسموع نیست .

گروه بزرگ کوچ

اعلام نرخ خط فقر مسکن در سال ۱۴۰۱

کارشناس دفتر مطالعات رفاه اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی به ارائه تصویر نرخ خط فقر مسکن در ایران پرداخت و گفت: مهمترین چالش فقر مسکن در مناطق شهری، عدم دسترسی به مسکن مقرون به صرفه و مهمترین چالش فقر مسکن در مناطق روستایی، بدمسکنی است که علت اصلی آن نوع “مصالح” به کار رفته است.

به گزارش اقتصادنیوز به نقل از ایسنا، طبق اعلام وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی برآورد هزینه مسکن خانوار مستاجر شهرنشین روی خط فقر در سال ۱۴۰۱، نشان می دهد که به طور متوسط هزینه مستاجرین نزدیک به خط فقر ماهیانه حدود دومیلیون و ۴۵۴ هزار تومان است که در بالاترین نرخ در تهران سه میلیون و ۸۲۲ هزار تومان و در پایین ترین نرخ در خراسان جنوبی ۸۳۷ هزار تومان است.

آزاده شهاب، کارشناس دفتر مطالعات رفاه اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در نشستی که پیرامون «فقر مسکن در ایران» در محل این وزارتخانه برگزار شد به ارائه نتایج مطالعه‌ای پیرامون این موضوع پرداخت و گفت: بر اساس برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد و احصای مفاهیم مورد نظر و منطبق در ایران، فقر مسکن را می توان تعریف کرد.

وی افزود: بر این اساس بد مسکنی و عدم دسترسی به مسکن مقرون به صرفه دو شاخص تعریف مسکن هستند. بد مسکنی یعنی درصد افرادی که حداقل در یکی از ابعاد مسکن (دسترسی به آب، دسترسی به سرویس بهداشتی، مکان زندگی کافی، مسکن بادوام و امنیت تصدی) دچار محرومیت هستند. عدم دسترسی به مسکن مقرون به صرفه  نیز یعنی درصد افرادی که سهم مسکن، بیش از ۳۰ درصد هزینه‌های آنهاست که به طور خاص جمعیت مورد نظر برنامه‌های حمایتی مسکن را شامل می شوند.

شهاب در ادامه شاخص‌های اندازه‌گیری فقر مسکن را برشمرد و گفت: درصد جمعیت فاقد آب آشامیدنی لوله کشی، درصد جمعیت فاقد حمام و سرویس بهداشتی، شاخص زیربنای واحد مسکونی، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، شاخص مصالح ساختمان و عمر بنا (درصد خانوارهایی که در سکونتگاه بی دوام زندگی می کنند)، نسبت خانوارهای دارای سند مالکیت نسبت به عرصه، اعیان یا هردو، شاخص سهم مسکن در هزینه خانوار شهری و شاخص دسترسی به مسکن از این جمله است.

مهمترین چالش فقر مسکن در مناطق شهری و روستایی

کارشناس دفتر مطالعات رفاه اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی به ارائه تصویر فقر مسکن در ایران پرداخت و گفت: مهمترین چالش فقر مسکن در مناطق شهری، عدم دسترسی به مسکن مقرون به صرفه و مهمترین چالش فقر مسکن در مناطق روستایی، بدمسکنی است که علت اصلی آن نوع “مصالح” به کار رفته است. بر این اساس، نرخ عدم دسترسی به مسکن مقرون به صرفه در مناطق شهری ۴۹ درصد (۹.۵ میلیون خانوار) و نرخ بدمسکنی در مناطق روستایی ۴۰ درصد ( ۲.۴ میلیون خانوار) است.

41 درصد خانوارهای کشور در سال ۹۹ دچار عدم دسترسی به مسکن مقرون به صرفه/ تهرانی‌ها در صدر این جدول

وی همچنین به بررسی شاخص‌های فقر مسکن در دهه ۹۰ پرداخت و گفت: شاخص عدم دسترسی مقرون به صرفه در این بازه زمانی دارای روند افزایشی بوده است به طوری که در سال ۱۳۹۰ حدود ۳۳ درصد و در سال ۱۳۹۹ حدود ۴۱ درصد خانوارهای کشور دارای سهم مسکن بیش از ۳۰ درصد در هزینه زندگی شان بوده اند. همچنین نرخ بدمسکنی (محرومیت در حداقل یکی از ابعاد مسکن) دارای روند نزولی بوده است.

بالاترین نرخ بدمسکنی به “هرمزگان” رسید

شهاب افزود: نرخ متوسط کشوری بدمسکنی (خانوار دارای حداقل یک محرومیت مسکن) در کشور در سال ۱۳۹۹، ۱۹ درصد است که در این میان بالاترین نرخ بدمسکنی مربوط به استان هرمزگان با ۶۴.۷۵ درصد و پایین ترین نرخ بدمسکنی مربوط به استان ایلام با ۴.۳۰ درصد است.

وی آمار خانوارهای فاقد مسکن مقرون به صرفه در سال ۱۳۹۹ را نیز اعلام کرد و گفت: نرخ متوسط کشوری این شاخص ۴۱ درصد است که تهران با ۸۱ درصد بالاترین نرخ و خراسان جنوبی با ۹ درصد پایین ترین آمار را دارد.

کارشناس دفتر مطالعات رفاه اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی ادامه داد: همچنین نرخ خانوار فاقد مسکن مقرون به صرفه (مستاجران) در سال ۱۳۹۹ نیز ۵۷ درصد است که بالاترین نرخ مربوط به تهران با ۷۹.۹ درصد و پایین ترین نرخ مربوط به خراسان جنوبی با ۸.۳ درصد است.

وی با بیان اینکه شاخص های فقر مسکن در خانوارهای فقیر دوبرابر این شاخص ها در خانوارهای غیرفقیر است گفت: فقیر به خانواری اطلاق می شود که میزان درآمدش زیرخط فقر مطلق است. همچنین شاخص‌های فقر مسکن در خانوارهای زن پرست دارای تفاوت معناداری نسبت به مردسرپرست است.

محروم‌ترین استان‌های کشور بر اساس شاخص‌های بخش مسکن

وی همچنین محروم‌ترین استان‌های کشور بر اساس شاخص‌های بخش مسکن را نیز اعلام و اظهار کرد: محروم‌ترین استان‌های کشور در بخش مسکن، سیستان و بلوچستان و کرمان هستند که در پنج شاخص از شش شاخص مورد بررسی در بخش مسکن در وضعیت بدتری از میانگین کشوری قرار دارند.

شهاب درباره سهم مسکن در هزینه خانوار در دهه ۹۰ نیز توضیح داد و اظهار کرد: روند افزایش سهم هزینه مسکن در کشور و نرخ خط فقر از سال ۱۳۹۷ با سرعت بیشتری نسبت به سال های گذشته افزایش یافته است و شرایط اقتصادی از دلایل اصلی این رخداد محسوب می‌شود. بر این اساس سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در ایران حدود ۱.۷ برابر این نسبت در اتحادیه اروپا و منطقه یورو بوده است.

نرخ فقر در خانوارهای مستاجر شهری و روستایی

کارشناس دفتر مطالعات رفاه اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی آماری از مستاجران در سال ۹۹ ارائه کرد و گفت: آمار متوسط کشوری مستاجران ۱۹ درصد است؛ تهران با ۲۹.۳ درصد بیشترین میزان مستاجر و آذربایجان شرقی با ۷.۴ درصد کمترین میزان مستاجران را داراست. درصد خانوار مستاجر با هزینه مسکن بیش از ۳۰ درصد در بخش روستایی 6 درصد و در بخش شهری ۹۴ درصد است. همچنین نرخ فقر در خانوار مستاجر در بخش شهری ۲۷ و در بخش روستایی ۱۷ درصد است.

وی ادامه داد: درصد خانوار مستاجر شهری دارای هزینه مسکن بیش از ۳۰ درصد در سبد هزینه خانوار در سال ۱۳۹۹ مبین آن است که نرخ متوسط در مناطق شهری ۵۹ درصد است که در بالاترین و پایین ترین نرخ خود، در تهران ۸۰.۴ و در خراسان جنوبی ۹ درصد است.

شهاب با اشاره به اینکه مقایسه شاخص‌های رفاهی مستاجران و غیرمستاجران با متوسط کل کشور در سال ۱۳۹۹ نشان می‌دهد که مستاجران جهت برطرف کردن نیاز سرپناه از سایر هزینه ها و لذت های زندگی می‌کاهند و در معرض آسیب‌پذیری بیشتری در جامعه هستند گفت: در دهه ۹۰ سهم هزینه مسکن در هزینه خانوار گروه مستاجران همواره بالاتر از غیرمستاجران (۱.۱۳ برابر) است. با بررسی شاخص‌های فقر مسکن می‌توان گفت که مشکل اصلی مستاجران عدم دسترسی به مسکن مقرون به صرفه است.

وی همچنین به روند شناسایی گروه جمعیتی آسیب پذیر مستاجران در سال ۱۳۹۹ پرداخت و عنوان کرد: برآورد هزینه مسکن خانوار مستاجر شهرنشین روی خط فقر در سال ۱۴۰۱، نشان می دهد که به طور متوسط هزینه مستاجرین نزدیک به خط فقر ماهیانه حدود دومیلیون و ۴۵۴ هزار تومان است که در بالاترین نرخ در تهران سه میلیون و ۸۲۲ هزار تومان و در پایین ترین نرخ در خراسان جنوبی ۸۳۷ هزار تومان است.

کارشناس دفتر مطالعات رفاه اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در بخش دیگری از سخنانش به تبیین انواع سیاست های حمایتی مستاجران اعم از مسکن اجتماعی اجاره ای، کمک هزینه اجاره، انواع کنترل اجاره بها در سطوح اولیه، قاعده گذاری حداقل کیفیت برای اجاره مسکن و تخفیف های مالیاتی پرداخت و در توضیح طرح پیشنهادی «کمک هزینه اجاره» گفت: سناریوی اول حمایت از سه دهک اول درآمدی است که گروه پیشنهادی برای حمایت،  خانوار مستاجر شهرنشین فاقد درآمد ثابت دارای حداقل سه فرزند زیر ۲۵ سال در سه دهک اول، خانوار مستاجر شهرنشین فاقد درآمد ثابت و دارای فرزند زیر ۱۸ سال در سه دهک اول، خانوار مستاجر شهرنشین زن سرپرست دارای فرزند زیر ۱۸ سال با بعد بیش از ۲ در سه دهک اول درآمدی و بازنشستگان مستاجر شهرنشین در سه دهک اول است.

شهاب افزود: جمعیت برآوردی این طرح ۱.۳۸ میلیون خانوار و منابع مورد نیاز ۲۲.۲۶ هزار میلیارد تومان است. در سناریوی دوم  که حمایت از پنج دهک درآمدی اول را دربرمی‌گیرد جمعیت برآوردی ۱.۸۸ میلیون خانوار و منابع مورد نیاز ۲۷.۶۷ هزار میلیارد تومان است و تامین منابع از محل افزایش پایه های مالیاتی در بخش مسکن مانند مالیات سالانه مسکن درنظر گرفته است.

به گزارش ایسنا ، سید هادی موسوی نیک، مدیر دفتر مطالعات رفاه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی نیز در این نشست، با بیان اینکه پژوهش انجام شده یک کار کارشناسی است و می‌تواند مورد بحث و بررسی قرار بگیرد گفت: ازجمله نکات اصلی که این ارائه دارد این است که نشان می‌دهد وضعیت مسکن و فقر مسکن چگونه و تا چه اندازه حاد شده است.

 

گروه بزرگ کوچ