نوشته‌ها

کاهش ۳۰ درصدی هزینه ساخت مسکن با ویلایی سازی

دولت در نظر دارد در قالب نهضت ملی مسکن، ساخت خانه‌های ویلایی را در دستور کار قرار دهد؛ طرحی که البته با چالش‌های زیادی مواجه است. با این حال یک کارشناس مسکن با تاکید بر افزایش سرعت ساخت مسکن به صورت ویلایی معتقد است ساخت مسکن یک طبقه‌ منجر به کاهش ۳۰ درصدی هزینه ساخت می‌شود.

 

یکی از برنامه‌های مهم دولت برای ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن، ساخت مسکن به صورت یک طبقه‌ای و خودمالکی است. بدین صورت که به متقاضیان زمین واگذار شود تا واحدهای یک طبقه بسازند و به تدریج آن را تکمیل کنند.

رستم قاسمی، وزیر مستعفی راه و شهرسازی ضمن تاکید بر ساخت واحدهای مسکونی ویلایی در نهضت ملی مسکن، گفته بود: در شهرهایی که مشکل زمین وجود ندارد، نباید به سمت بلندمرتبه سازی برویم و به عنوان نمونه در بم، چون مشکل زمین نداشتیم، به متقاضیان ۲۰۰ متر زمین دادیم. هرچند این برنامه به عنوان طرح مصوب دولت عنوان شده است، ولی به نظر می‌رسد وزیر قبلی در پیشبرد این برنامه ناکام ماند.

​در این رابطه فرشید ایلاتی کارشناس مسکن در گفت وگو با تجارت‌نیوز درباره مزایای ساخت خانه‌های ویلایی و حیاط‌دار به جای بلندمرتبه سازی منازل گفت: پروژه نوسازی مسکن در ایران مترادف با متراکم‌سازی شده است؛ در صورتی که ما می‌توانیم همین بحث ساخت خانه‌های حیاط‌دار و ویلایی را هم به صورت انبوه داشته باشیم.

وی با تاکید بر اینکه ما نباید انبوه‌سازی را روبروی ویلایی‌سازی منازل قرار دهیم، افزود: وقتی که به سمت تراکم منازل پیش می‌رویم، کیفیت زندگی را از بین می‌بریم. به عبارتی ما وقتی خانواده‌ها را وارد آپارتمان می‌کنیم کیفیت زندگی آپارتمانی در مقایسه با خانه‌های ویلایی بسیار پایین‌تر می‌آید.

 

کاهش هزینه و افزایش سرعت ساخت منازل ویلایی
این کارشناس مسکن در ادامه درباره افزایش سرعت ساخت خانه‌های حیاط‌دار گفت: وقتی منازل مسکونی به صورت حیاط‌دار و یک‌طبقه ساخته می‌شود سرعت ساخت آن به مراتب از آپارتمان‌سازی بالاتر است.

وی درباره میزان کاهش هزینه‌های ساخت مسکن حیاط‌دار و یک‌طبقه نسبت به خانه‌های آپارتمانی توضیح داد: از نظر هزینه وقتی خانه‌های یک‌طبقه ساخته می‌شوند، باعث می‌شود ۳۰ درصد در هزینه‌ها کاهش داده شود؛ به عبارتی هم از نظر دلایل اقتصادی و مالی و هم از نظر کیفیتی و اجتماعی ما باید به سمت یک‌طبقه سازی منازل مسکونی پیش برویم.

 

تراکم جمعیتی ایران 3 برابر متوسط دنیاست
ایلاتی در پاسخ به این ابهام که بسیاری معتقدند زمینه کافی برای اجرای این طرح نداریم توضیح داد: بسیاری معتقدند که دلیل روی‌آوردن کشور ما به متراکم‌سازی کمبود زمین است که کاملا غلط است! دلیل متراکم‌سازی، سیاست‌های غلط شهرسازی در کشور ما است. وی در ادامه بیان کرد: به خاطر اجرای این سیاست‌های غلط، شهرها را به جای اینکه افقی توسعه بدهیم عمودی توسعه داده‌ایم. این سیاست باعث شده که ما تراکم جمعیتی بسیار بالایی در شهرها داشته باشیم.

این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: تراکم نفر به هکتار در کشور ما به بالای 100تا 110نفر در هر هکتار رسیده است. به عبارتی ۳ برابر بیشتر از میانگین جهانی در هر هکتار در کشور ما ساکن شده‌اند.

وی خاطر نشان کرد: وقتی تراکم جمعیت بالا برود کیفیت زندگی پایین می آید مسائل آلودگی هوا، کمبود پارکینگ و از بین رفتن میزان بسیار زیادی از عمر مردم در این ترافیک از جمله سایر مشکلات بلند مرتبه سازی است.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه متاسفانه از سرزمینمان به درستی استفاده نکرده ایم، تصریح کرد: ما می‌توانستیم شهر هایمان را از نظر مساحت بزرگتر بسازیم یعنی به جای اینکه توسعه را در طبقات گسترش بدهیم باید از نظر وسعت شهرها را گسترش میدادیم. قطعا همه مردم از این شرایط راضی تر بودند، خدمات را بهتر می توانستیم به مردم ارائه دهیم و کیفیت زندگی مردم خیلی بهتر از شرایط فعلی می شد. وی در ادامه توضیح داد: اگر به سمت توسعه افقی شهرها برویم شرایط بهتری از نظر مسکن و دسترسی به آن خواهیم داشت.

ایلاتی درباره میزان زمینی که در کشور می‌تواند کاربری مسکونی داشته باشد، توضیح داد: از کل مساحت ۱۶۰ میلیون هکتاری کشور یک میلیون و ۲۰۰ هزار هکتار آن را به صورت شهری استفاده کرده‌ایم. به عبارتی یک درصد یا حتی زیر یک درصد مساحت کل کشور ما برای کاربری مسکونی استفاده شده در حالی که کشور ما قابلیت دارد که ۱۰ درصد آن صرف امور مسکونی شود.

 

شکسته شدن قیمت زمین با باز شدن حریم شهرها
این کارشناس مسکن ادامه داد: ما می‌توانیم این جمعیت را به جای اینکه در شهرها متراکم کنیم در پهنه گسترش دهیم. اگر همین الان مساحت تمام شهرهای کشور را ۲ برابر کنیم و وزارت راه و شهرسازی اعلام کند که حریم تمام شهرها در تمام کشور و همزمان دو برابر خواهد شد، باعث می‌شود قیمت زمین کاهش پیدا کند و امکان ساخت و ساز در حریم شهرها فراهم شود.

این کارشناس مسکن توضیح داد: این مساله قیمت زمین را در کشور می‌شکند و از سوی دیگر هر چه عرضه زمین را افزایش دهیم و مساحت شهرها را دو برابر کنیم باز هم فقط دو درصد از مساحت کل کشور را به مسکونی تخصیص می‌دهیم. در این شرایط باز هم ما جایی داریم که بتوانیم شهرها را توسعه بدهیم و نگرانی از باب افزایش جمعیت نداشته باشیم.

ایلاتی درباره میزان موفقیت‌آمیز بودن نمونه‌های شهرک‌های یک طبقه و ویلایی در کشور توضیح داد: پروژه‌های یک طبقه سازی یزد و یا البرز کاملا موفق بوده‌اند ولی فقط نمونه‌های کوچکی از این موفقیت‌ها هستند. اما باید این نمونه‌ها را تکثیر کنیم و روی آن تبلیغ کنیم تا در تمام شهرها و پروژه‌هایی که امکان‌پذیر است خانه‌های یک طبقه ویلایی ساخته شود.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه ساخت خانه‌های ویلایی و حیاط‌دار در تمام کشورهای جهان مرسوم است گفت: در تمام شهرهای توسعه یافته در دنیا، منازل مسکونی در حومه شهر ویلایی و حیاط دار ساخته می شود و گران‌تر از مرکز شهر است. در این شهرک‌ها خدمات به صورت کامل به مردم ارائه می‌شود.

این کارشناس مسکن در پایان تأکید کرد: این مساله در خیلی از کشورها تجربه شده و عموما در حومه شهرها شهرک‌های ویلایی با تمام امکانات ساخته می شود و مرکز شهر برای انجام امور اداری است.

 

 

گروه بزرگ کوچ

خانه در تهران متری چند؟

ایسنا نوشت: واسطه‌های ملکی از تشدید رکود معاملات مسکن درپی کاهش انتظارات تورمی و افت توان طرف تقاضا در مهرماه خبر می‌دهند.

بررسی‌های میدانی از ادامه‌ی کسادی بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد. رکود معاملات که از سه ماه قبل آغاز شده تشدید شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند که محدودیت‌های اینترنت هم به کاهش معاملات ملک منجر شده است.

سرعت رشد قیمت‌ها نیز با رکود معاملات به طور چشمگیری کاهش یافته و به صفر متمایل شده است. کما این‌که رشد ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه ۱.۱ درصد بود که پایین‌ترین رقم از اردیبهشت تا کنون محسوب می‌شود.

با وجود تورم ۴۲ درصدی شهریورماه، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و کاهش ۴۶ درصدی ساخت و ساز در تهران، پیش‌بینی اغلب کارشناسان این بود که بازار ملک در نیمه دوم سال جاری با ثبات همراه باشد. درحال حاضر هردو طرف عرضه و تقاضا در بازار مسکن کم تحرک اند و نوعی آرامش در این بازار حکم فرماست.

نگاهی به آمار بازار مسکن شهر تهران در شش ماهه ابتدای سال ۱۴۰۱ روند کاهشی معاملات از خرداد به بعد را نشان می‌دهد؛ فروردین ۳۴۲۷ معامله، اردیبهشت ۱۰ هزار و ۴۹۰ معامله، خرداد ۱۳ هزار و ۸۷۴ معامله، تیرماه ۱۰ هزار و ۲۹۴ معامله، مردادماه ۷۸۲۵ معامله و شهریورماه ۶۰۳۳ معامله.

در مقطع کاهش قیمت واقعی مسکن هستیم

مهدی روانشادنیا ـ کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط موجود به ایسنا گفت: برای ثبات نسبی بازار مسکن می‌توان دو دلیل عمده عنوان کرد؛ اولا مسکن در استطاعت همه اقشار نیست. در نتیجه برخی گروه‌ها از این بازار خارج می‌شوند. در چنین شرایطی قیمت اسمی مسکن افزایش می‌یابد ولی همپای تورم رشد نمی‌کند که به معنای کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن است.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: نوع رفتاری که بازار مسکن دارد بدین صورت است که بعد از یک دوره جهش دچار چسبندگی قیمت می‌شود. طی سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ قیمت مسکن به اندازه کافی افزایش یافته که این مانع از رشد بیشترش می‌شود اما کاهش اسمی هم پیدا نمی‌کند.

روانشادنیا خاطرنشان کرد: از آذرماه سال ۱۳۹۶ که شروع فرآیند رشد بازار مسکن بود تا امروز متوسط قیمت خانه در شهر تهران تقریبا ۱۰ برابر شده و بازار ارز، مقداری کمتر از این عدد رشد داشته است. در واقع به اندازه‌ای که پول کاهش ارزش داشته قیمت آپارتمان نیز افزایش یافته و نرخ دلاری مسکن به اندازه قیمت دلاری آذر ۱۳۹۶ است.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره کاهش شدید ساخت و ساز در شهر تهران گفت: بخش مسکن در ایران یکی از خصوصی‌ترین بخش‌های اقتصاد است. در حالی که در کشورهای پیشرفته این حوزه، یکی از دولتی ترین بخشها محسوب می‌شود. تعیین‌کننده بودن بخش خصوصی در بازار مسکن ایران منجر به این می‌شود که با هر دوره رکود شاهد کاهش ساخت و ساز باشیم و تبعات آن در سالهای بعد خود را نشان می‌دهد.

وی تاکید کرد: تبعات کاهش ساخت و ساز طبیعتا در آینده خود را نشان می‌دهد. ممکن است تا دو سال آینده مجددا تحولی در فضای تقاضای بازار مسکن ایجاد شود و تعداد واحدهایی که امروز پروانه می‌گیرند جوابگوی نیاز بازار نباشند.

هر متر خانه در تهران ۴۳.۲ میلیون تومان

بنابراین گزارش، متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۳.۲ میلیون تومان رسید که افزایش ۱.۱ درصد نسبت به ماه قبل و ۳۶.۳ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان داد. این کمترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از فروردین سال جاری تا کنون بود. درخصوص معاملات نیز فرآیند کاهش خرید و فروش که از تیرماه شروع شده بود ادامه یافت. طبق اعلام بانک مرکزی، شهریور امسال ۶۰۳۳ فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۲۲.۵ درصد به ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد.

گروه بزرگ کوچ

وام مسکن تا سقف یک و نیم میلیارد تومان

بررسی آخرین وضعیت قیمت اوراق مسکن نشان می دهد که هر برگ اوراق وام مسکن در دی و بهمن ماه سال گذشته با قیمت های 139 هزار و 100 تومان و 139 هزار و 300 تومان معامله شدند. این اوراق در فروردین ماه سال جاری نیز 139 هزار و 800 تومان قیمت داشت که این گزارش بر اساس همین قیمت نوشته شده است.

قیمت اوراق در تهران

مجردهای ساکن تهران می توانند تا 280 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل 200 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و 80 میلیون تومان وام جعاله می شود؛ لذا برای دریافت 200 میلیون تومان وام باید 400 برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه این تعداد اوراق، 55
میلیون و 920 هزار تومان می شود.

همچنین با در نظر گرفتن 80 میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید 160 ورق به مبلغ 22 میلیون و 368 هزار تومان خریداری کنند، مجموع هزینه خرید اوراق برای مجردهای ساکن تهران به 78 میلیون و 288 هزار تومان می رسد.

زوج های تهرانی نیز بر همین اساس می توانند تا سقف 480 میلیون تومان شامل 200 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و 80 میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند؛ بنابراین زوجین باید 800 برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن 111 میلیون و 840 هزار تومان می شود که همراه با هزینه 22 میلیون و 368 هزار تومانی وام جعاله، در مجموع باید 134 میلیون و 208 هزار تومان پرداخت کنند.

قیمت اوراق در سایر استان ها

سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر برای مجردها به 160 و برای زوجین به 320 میلیون تومان رسیده است. با توجه به اینکه مجردها باید 320 و متاهل های ساکن این شهرها نیز باید 640 برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند مجردها باید 44 میلیون و 736 و متاهل ها نیز باید 89 میلیون و 472 هزار تومان پرداخت کنند.

گروه بزرگ کوچ

وزن اجاره بها در سبد هزینه

وزن اجاره‌بها در سبد هزینه خانوارهای شهری افزایش پیدا کرد. اطلاعات مربوط به سطح مخارج سالانه خانوارهای ساکن در ۳۱استان کشور در سال۱۴۰۰ و همچنین متوسط اجاره‌بها در هر استان نشان می‌دهد، سال گذشته هزینه تامین مسکن دست‌کم برای مستاجرها از «سقف متعارف جهانی» فراتر رفت. این اضافه‌وزن ناشی از دو عامل اصلی موثر بر تورم اجاره – جهش قیمت مسکن و کنترل دستوری اجاره‌بها- رقم خورد که نتیجه‌اش، افزایش جمعیت اجاره‌نشین‌ها در مناطق شهری بوده است. سهم اجاره‌بها در سبد هزینه خانوار در ابتدای دهه۹۰ به میزان یک‌پنجم هزینه‌ها بود.

گزارش جدید از سهم اجاره‌‌‌بها در سبد هزینه‌‌‌های خانوارهای شهری حکایت از افزایش فشار این سرفصل هزینه‌‌‌ای بر مخارج زندگی شهروندان دارد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، فشارسنجی هزینه اجاره‌‌‌نشینی مستاجرها در نسبت با مخارج سالانه گذران زندگی که به تازگی اطلاعات آن در گزارش مرکز آمار از دخل و خرج خانوار در سال 1400 منعکس شده، حکایت از آن دارد که وزن هزینه اجاره‌‌‌بها بر سبد هزینه‌‌‌های خانوارهای مستاجر یک واحد‌درصد افزایش پیدا کرده است. محاسبه «دنیای‌اقتصاد» بر اساس گزارش اخیر مرکز آمار از درآمد – هزینه خانوارها نشان می‌دهد هزینه اجاره یک واحد آپارتمان 75 مترمربعی در مناطق شهری کشور در سال 1400 به طور میانگین 2/ 30‌درصد از کل هزینه‌‌‌های خانوار را شامل می‌شد و این در حالی است که این سهم در سال 99 معادل 29‌درصد بوده است. به این ترتیب اجاره‌‌‌بها در سبد هزینه‌‌‌های خانوار رشد و به تعبیری اضافه وزن پیدا کرده است.

آمار مذکور از یک جنبه دیگر نیز قابل تامل است؛ چراکه حداکثر سطح هزینه اجاره‌‌‌بها در کشور باید 30‌درصد باشد و این در حالی است که در سالی که گذشت، سهم هزینه‌‌‌های تامین مسکن اجاری برای خانوارهای شهری از این مرز متعارف، اندکی فراتر رفته است. به این ترتیب سهم اجاره از سبد هزینه‌‌‌های خانوار شهری از سقف مورد انتظار عبور کرده و فعلا بر اساس آمار رسمی به طور میانگین این سهم در کل شهرهای کشور 2/ 0 واحد‌درصد بیشتر از مقدار قابل قبول30‌درصدی است.

البته آذر سال گذشته مرکز آمار ایران گزارش اقتصادی دیگری نیز منتشر کرد که بر مبنای داده‌‌‌های آن مشخص شد سهم اجاره‌‌‌ بها از سبد هزینه‌‌‌های خانوار به 42‌درصد رسیده است. اما مبتنی بر خط‌‌‌کش گزارش‌های سالانه «درآمد – هزینه خانوارها به تفکیک شهری و روستایی» که توسط این مرکز منتشر می‌شود، میانگین سهم اجاره‌‌‌ بها از سبد هزینه‌‌‌های خانوار شهری در سال 99 معادل 29‌درصد بوده که در سال 1400 به 2/ 30‌درصد افزایش یافته است. بر اساس آمار منعکس شده در گزارش اخیر مرکز آمار از دخل و خرج خانوارها، در سالی که گذشت هر خانواده شهری در کشور به طور میانگین 28‌میلیون تومان بابت تامین هزینه‌‌‌های مسکن اجاری هزینه کرده‌‌‌اند که این رقم 2/ 30‌درصد از کل هزینه 92‌میلیون و 500‌هزار تومانی سالانه این خانوارهاست.

در استان تهران وضعیت به مراتب بغرنج‌‌‌ترگزارش شده و این در حالی است که اگر امکان تفکیک شهر تهران از اطلاعات آماری مذکور بود، قطعا شرایط به مراتب نامطلوب‌‌‌تری مشهود می‌شود. در سال گذشته تقریبا 46‌درصد از کل هزینه‌‌‌های خانوارهای مستاجر در استان تهران صرف پرداخت اجاره‌‌‌بها شده و احتمالا در شهر تهران این رقم از نیمی از کل هزینه‌‌‌ها نیز فراتر باشد. بر اساس این گزارش هزینه اجاره‌‌‌نشینی در استان تهران در سال گذشته به طور میانگین 63‌میلیون و 300‌هزار تومان بوده که سهم قابل‌توجهی از هزینه 137‌میلیون تومانی خانوارهای شهرنشین در این استان را دارد.

برآورد دوم از سهم اجاره از مخارج
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، ارقام محاسبه شده پیرامون نسبت اجاره‌‌‌بها به کل هزینه‌‌‌های خانوار در سال گذشته، به تعبیری مقادیر «کف» و «حداقلی» این نسبت است؛ چراکه مرکز آمار هنوز گزارش مربوط به اجاره مسکن مناطق شهری کشور مربوط به زمستان سال گذشته را منتشر نکرده است. بنابراین برای محاسبه سهم اجاره از مخارج خانوار از میانگین اجاره‌‌‌بهای کشور در تابستان پارسال استفاده شده است. در صورتی که رشد 50‌درصدی اجاره‌‌‌بها در زمستان 1400 نسبت به فصل مشابه سال 99 مبنا قرار گیرد، عملا نسبت هزینه‌‌‌های اجاره خانوار در مقایسه با کل مخارج سال 1400 به 35‌درصد می‌‌‌رسد. البته ارقام مذکور بر اساس برآورد محاسبه شده است؛ بنابراین اگر دقت برآورد صورت گرفته بالا باشد، می‌توان ادعا کرد سهم هزینه‌‌‌های اجاره نسبت به کل هزینه‌‌‌های خانوار در سالی که گذشت، فاصله زیادی از سقف متعارف پیدا کرده است.

علت فشار اجاره بر سبد هزینه‌‌‌های خانوار
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سال گذشته رکورد تاریخی تورم اجاره‌‌‌بها شکسته شد و این نرخ به بیش از 50‌درصد رسید. در این میان نقش دو عامل موثر بر افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در سال 1400 و ثبت رکورد تاریخی غیر‌قابل انکار است. عامل اول جهش سه سال پیاپی قیمت مسکن بود که در فاصله سال‌های 97 تا 99 رخ داد و از آنجا که بازار اجاره‌‌‌بها با یک فاصله زمانی نسبت به تورم مسکن واکنش نشان می‌دهد، نتیجه جهش سال سوم در 1400 به شکل سرعت گرفتن تورم اجاره‌‌‌بها و عبور این نرخ از 50‌درصد نمایان شد.

از سوی دیگر مستاجرها پارسال به واسطه یک عامل دیگر نیز دچار آسیب شدند و آن مداخله دولتی در بازار اجاره‌‌‌بها بود. شروع روند پرسرعت تورم اجاره مسکن در تهران و سایر شهرها از سال 98 آغاز شد و در سال 99 این وضعیت اوج گرفت. از طرفی به دلیل همزمانی این ایام با رخداد شیوع کرونا در کشور و وضعیت نامطلوب معیشتی حاکم بر خانوارهای مستاجر، دولت وقت با نیت کمک به بهبود شرایط خانوارهای اجاره‌‌‌نشین مصوبه‌‌‌ای گذراند که به موجب آن موجران مکلف به تمدید یکساله قراردادهای سررسید شده در سال 99 با سقف رشد مشخص شدند و این مصوبه در سال 1400 نیز تمدید شد.

اما مداخله دولت برای تنظیم بازار اجاره مسکن از یک‌‌‌سو به کاهش تمایل موجران به ادامه حضور در بازار اجاره انجامید و مستاجران از ناحیه کمبود فایل دچار مضیقه شدند. همچنین به دلیل فقدان ضمانت اجرایی کافی، عملا رشد اجاره‌‌‌بها به مراتب بیشتر از سقف رشد متوسط 20‌درصدی مجاز شمرده شده از سوی دولت بود و در نتیجه تورم اجاره‌‌‌بها پارسال نه تنها کنترل نشد، بلکه رکورد زد.

فشارسنجی وزن اجاره‌‌‌بها در سبد هزینه‌‌‌های خانوار حکایت از آن دارد که در سال 90 سهم این هزینه از کل هزینه‌‌‌های سالانه هر خانوار شهری حدود 21‌درصد بوده است. از آنجا که جهش قیمت مسکن در اوایل دهه 90 عملا در سال 91 آغاز شد و در سال 92 نیز ادامه پیدا کرد و با توجه به فاصله زمانی تاثیر تورم مسکن بر تورم اجاره‌‌‌بها که معمولا حداقل چند ماه است، عملا می‌توان سال 90 را یک سال با ثبات نسبی در مقایسه با وضعیت کنونی بازار اجاره مسکن توصیف کرد. بنابراین سهم یک‌‌‌پنجمی اجاره مسکن از کل هزینه‌‌‌های سبد خانوار شهری یک هدف‌گذاری دور از انتظار نیست و در مقاطعی که ثبات نسبی در بازار مسکن حاکم بوده، چنین وضعیتی مسبوق به سابقه بوده است.

نکته قابل تامل دیگری که از گزارش مرکز آمار قابل برداشت است، افزایش جمعیت خانوارهای مستاجر در کل مناطق شهری کشور طی یک سال 1400 است. در سالی که گذشت تعداد خانوارهای مستاجر حدود 60‌هزار و 300 مورد افزایش پیدا کرده و سهم اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها از کل انواع اشکال سکونتی از 9/ 22‌درصد در سال 99 به 16/ 23‌درصد در سال 1400 افزایش پیدا کرده است.

به این ترتیب بر اساس آمار رسمی دخل و خرج خانوارها در سال 1400، وضعیتی که امروز مستاجرها با آن روبه‌رو هستند، به مراتب نامطلوب‌‌‌تر از شرایطی است که یک دهه قبل داشتند. در واقع سال‌هایی که مثل «اجاره‌‌‌نشینی و خوش‌‌‌نشینی» مصداق داشت، سپری شده و اواسط نیمه دوم دهه90 رفته‌رفته شرایط بازار ملک به نحوی پیش رفت که اکنون مستاجرها با بدترین وضعیتی که تاکنون تجربه کرده‌‌‌اند، روبه‌رو شده‌‌‌اند. مساله اصلی این روزهای مستاجرها عدم‌همخوانی استطاعت پرداخت اجاره از سوی آنها با میزان تورم اجاره‌‌‌بهاست که دولت به منظور حل این مساله، امسال هم به سراغ راه‌حل تمدید «اجباری» و البته «خودکار» قراردادهای اجاره با سقف رشد 25‌درصد در تهران و 20‌درصد در سایر نقاط شهری رفت تا به این ترتیب از مصائب پیش روی اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها بکاهد.

با این حال در عمل گزارش رسمی بانک مرکزی نشان داد در اولین ماه از اجرای مصوبه سه‌‌‌باره دولت درباره تمدید قراردادهای اجاره از ابتدای تابستان امسال، این قراردادها نبودند که با میزان رشد دستوری اعلام شده از سوی سیاستگذار، تمدید شدند؛ بلکه تورم اجاره‌‌‌بها در اولین ماه از فصل جاری بود که دست‌‌‌کم در پایتخت تمدید شد. گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در تیرماه حکایت از آن دارد که میانگین رشد اجاره‌‌‌بهای آپارتمان‌‌‌های مسکونی در شهر تهران در اولین ماه تابستان نسبت به ماه مشابه سال 99 به 4/ 47‌درصد رسیده و رکورد بیشترین تورم نقطه‌‌‌ای از ابتدای سال 1401 تاکنون را ثبت کرده است.

هرچند انگیزه سیاستگذار از تعیین سقف رشد اجاره‌‌‌بها و الزامی کردن تمدید قراردادها مگر در موارد نادری که در مصوبه مربوطه به آنها اشاره شده است (نظیر فروش ملک یا قصد مالک برای سکونت خود یا فرزندانش در ملک) مثبت بود، اما نتیجه‌‌‌ای که حاصل شده نشان می‌دهد این مصوبه عملا نفعی برای مستاجرها به دنبال نداشته و حتی به کاهش فایل اجاره نیز منجر شده است.

خروج گروهی از مستاجرها از بازار اجاره با توجه به عملکرد ضعیف قانون مالیات خانه‌‌‌های خالی، عملا شرایط یافتن خانه مناسب و در استطاعت را برای اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها دشوارتر کرده است. موضوع نداشتن گارانتی برای اجرای مصوبه تمدید خودکار و انصراف موجران از حضور در بازار اجاره سبب شده گروهی از مستاجرهای تهرانی ناگزیر به شهرهای حومه پایتخت و دیگر کلان‌شهرها مهاجرت کنند.

با این حال گروه دیگری از مستاجرها که به هر دلیل ناگزیر به ماندن در شهرهای بزرگ بوده‌‌‌اند، عملا قربانیان فقر مسکن شده‌‌‌اند؛ به این ترتیب که یا ناگزیر به جابه‌‌‌جایی و سکونت در خانه‌‌‌های به مراتب کوچک‌تر یا ناهمخوان با حداقل‌‌‌های مطلوب خود شده‌‌‌اند یا اینکه برای تامین هزینه‌‌‌های سکونت استیجاری، ناگزیر بخش قابل‌توجهی از درآمدهای خود را به این امر اختصاص داده‌‌‌اند و پارامترهای فقر در سایر شئون زندگی آنها نمود پیدا کرده است. بر اساس نتایج یک مطالعه رسمی، «فقر مسکن» بر کیفیت زندگی خانوارها اثر مخرب دارد؛ به این ترتیب که هرقدر فشار هزینه مسکن بالاتر باشد، تامین کالری موردنیاز خانوارها و همچنین هزینه‌‌‌های بهداشتی و آموزشی کاهش می‌‌‌یابد. به این ترتیب فقر مسکن به فقیرتر شدن خانوارها در ابعاد دیگر نیز می‌‌‌انجامد و از این بابت وضعیت سال 1400 روایتگر فقیرتر شدن مستاجرها در مناطق شهری کشور است.

وضعیت اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها در 31 استان
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، محاسبه سهم اجاره‌‌‌بها در سبد هزینه خانوارها به تفکیک 31 استان همان‌طور که انتظار می‌رود حکایت از رکوردزنی استان تهران در این نسبت دارد. در حالی که میانگین نسبت اجاره‌‌‌بها در کل هزینه‌‌‌های خانوار شهری در سال گذشته در کشور 2/ 30‌درصد بوده است، این میزان در استان تهران حدود 46‌درصد است. استان‌‌‌ البرز نیز در رده بعدی قرار گرفته و اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها در این استان 8/ 32‌درصد از هزینه‌‌‌های سالانه خود را به پرداخت اجاره‌‌‌بها اختصاص داده‌‌‌اند. نسبت اجاره‌‌‌بها به کل هزینه‌‌‌های خانوار در استان گیلان پارسال 28‌درصد بوده و در رده‌‌‌بندی فشار اجاره‌‌‌بها بر سبد هزینه‌‌‌های خانوار، در رتبه سوم قرار گرفته است. پس از آن استان‌‌‌های قم و قزوین با نسبت 27‌درصد و استان‌‌‌های هرمزگان و خراسان رضوی با نسبت‌‌‌های 26 و 25 در مراتب بعدی قرار گرفته‌‌‌اند.

این گزارش نشان می‌دهد در سال 1400 خانوارهای اجاره‌‌‌نشین در استان‌‌‌های چهارمحال و بختیاری، کهگیلویه و بویر احمد، یزد، خراسان جنوبی و ایلام به ترتیب در وضعیت به مراتب مطلوب‌‌‌تری نسبت به مستاجران دیگر استان‌‌‌ها قرار داشته‌‌‌اند، چراکه سهم اجاره‌‌‌بها از سبد هزینه‌‌‌های خانوار این استان‌‌‌ها در کمترین مقدار (بین 11 تا 5/ 13‌درصد) بوده است.

مسیر مهار تورم اجاره
مسیری که سیاستگذار بخش مسکن برای مهار تورم اجاره در پیش گرفته و قصد دارد با وضع سیاست‌هایی مثل نرخ‌‌‌گذاری دستوری از مستاجران حمایت کند، نه در سال گذشته راه به جایی برد و نه با تغییرات جزئی اعمال‌شده، انتظار می‌رود امسال به نتیجه قابل قبولی منجر شود. توصیه کارشناسان این است که دولت به جای تمرکز بر کنترل دستوری تورم اجاره‌‌‌بها، سیاست‌هایی را برای مهار تورم عمومی در پیش بگیرد. از آنجا که تورم اجاره‌‌‌بهای مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و البته تاثیرپذیری آن از تورم عمومی قدری بیشتر است، سیاستگذار اقتصادی می‌تواند برنامه‌‌‌هایی را که به کاهش نرخ تورم عمومی منجر می‌شود، با جدیت بیشتری دنبال کند و در میان‌‌‌مدت آثار آن بر کاهش سرعت رشد قیمت مسکن و به دنبال آن کاهش تورم اجاره‌‌‌بها محسوس خواهد شد.

یکی از دو برنامه اصلی در حوزه کاهش تورم عمومی که اکنون نیز در دستور کار است، ناظر بر کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی مذاکرات رفع تحریم‌هاست. در روزهای اخیر به جریان افتادن دوباره مذاکرات و رد و بدل پیام‌‌‌های سیاسی درباره پیش‌‌‌نویس نهایی شده که طرفین باید درباره آن به توافق برسند، سبب شده بازار مسکن با توقف رشد قیمت روبه‌رو شود. البته اثر رخدادهای غیراقتصادی و به تعبیری، متغیرهای برون‌‌‌زا بر بازار اجاره مسکن زمانی منعکس خواهد شد که یک وضعیت باثبات برای مدت حداقل چند ماه در بازار مسکن حاکم شود. در این صورت ثبات در بازار مسکن به ثبات در بازار اجاره‌‌‌بها نیز خواهد انجامید.

اما بدیهی است که کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی از طریق توافق دوباره برای احیای برجام، انتظارات تورمی در بازارهای مختلف را مهار خواهد کرد و اثر آن به صورت کاهش تورم اجاره‌‌‌بها نیز منعکس خواهد شد؛ کما اینکه یکی از دلایل اصلی اصرار موجران به افزایش حول و حوش 50‌درصدی یا حتی بیشتر از آن در نرخ اجاره‌‌‌بها همین است که از درآمد حاصل از آن هزینه‌‌‌های معیشتی خود را تامین می‌کنند و به همین خاطر نمی‌توانند نسبت به نرخ تورم عمومی بی‌‌‌اعتنا باشند.

برنامه دیگر برای کاهش نرخ تورم عمومی، استفاده از ابزار «نرخ بهره» توسط بانک مرکزی است. افزایش نرخ بهره سلاحی است که بانک‌های مرکزی برای جلوگیری از تورم عمومی در سطح کشور به آن متوسل می‌‌‌شوند و در ماه‌‌‌های اخیر آمریکا و بسیاری از کشورهای اروپایی به آن متوسل شده‌‌‌اند. در هفته‌‌‌هایی که فدرال رزرو آمریکا و نیز بانک مرکزی اروپا با افزایش نرخ بهره بین بانکی تلاش کردند، تورم عمومی را مهار کنند، آمارهایی از کاهش تورم مسکن در آمریکا منتشر شد که نشان از اثر فوری این سیاست بر تورم عمومی و حتی تورم بخش مسکن دارد. با این حال در ایران هنوز نهادهای متولی سیاستگذاری پولی تصمیم تازه‌‌‌ای در این زمینه اتخاذ نکرده‌‌‌اند و انتظار می‌رود تمرکز سیاستگذاران کلان اقتصادی، به جای مداخله دستوری، استفاده از این قبیل سیاست‌های اثربخش بر مهار تورم در همه بخش‌‌‌ها باشد.

گروه بزرگ کوچ

بانک های وام نداده تنبیه می شوند؟!

ساخت چهار میلیون مسکن در دولت سیزدهم، نیازمند حمایت مالی نظام بانکی است؛ موضوعی که در قانون جهش تولید مسکن نیز دیده شده، ولی از سال گذشته تا به امروز، بانک‌ها همکاری موثری نداشته اند. این در حالی است که در مجموع سال گذشته و امسال، باید بیش از ۷۰۰ همت تسهیلات برای این بخش پرداخت می‌شد.

به گزارش تابناک اقتصادی؛ چند سالی است که مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل و این مساله به تدریج باعث شد تا بهای مسکن همچون خودرو با افزایش قابل توجهی مواجه شود و عملا امکان خرید و تهیه آن برای قشرهای متوسط و کم درآمد، امکان پذیر نباشد. در این میان، دولت‌های مختلف در جهت حل این معضل، سازوکار عرضه را برگزیدند؛ سیاستی که در این سال‌ها با عناوینی همچون مسکن مهر، مسکن ملی و حالا در دولت سیزدهم، با نام نهضت ملی مسکن همراه شده است.

دولت رئیسی در آغاز کار خود، با علم به اینکه تعدیل قیمت‌ها در بازار مسکن، نیازمند عرضه حداقل یک میلیون مسکن در سال است، از عزم جدی برای عملیاتی کردن این برنامه خبر داد؛ اما بر همگان روشن بود که پیش نیاز اساسی برای اجرای ساخت چهار میلیون مسکن در دولت سیزدهم، نیازمند تامین مالی به شکل مطلوب است. موضوعی که با توجه به تصویب و ابلاغ قانون جهش تولید مسکن و تاکید بر نقش نظام بانکی در این باره، مورد توجه قرار گرفت.

سال گذشته طبق قانون مذکور، به شبکه بانکی کشور تکلیف شد که ۳۶۰ هزار میلیارد تومان بر اساس جدول زیر، تسهیلات ۴۵۰ میلیون تومانی برای شهر تهران، ۴۰۰ میلیون تومانی برای شهر‌های با جمعیت بالای یک میلیون نفر، ۳۰۰ میلیون تومان نفر برای سایر شهر‌ها و ۲۵۰ میلیون تومان برای روستاها، پرداخت شود؛ اما آنچه از عملکرد بانک‌ها در اجرای این قانون مشخص شد، پرداخت رقم ناچیزی از ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی بود که باید برای طرح مسکن پرداخت می‌کردند. هرچند بانک‌ها در این باره اظهار داشتند که ابلاغ این قانون در آبان ماه سال گذشته بود و بنابراین، زمان کافی برای پرداخت تسهیلات در ماه‌های پایانی سال وجود نداشت؛ اما آمار زیر نشان می‌دهد که ارقام پرداختی در بسیاری از بانک‌ها صفر ریال بوده است.

ما با شروع سال ۱۴۰۱، فعالان مسکن بر لزوم حمایت جدی شبکه بانکی از نهضت ملی مسکن تاکید داشتند. این در حالی بود که طبق قانون جهش تولید مسکن، رقم پرداختی ۳۶۰ هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ بایستی با افزایش مطابق با نرخ تورم سالانه همراه شود. در نتیجه رقم پیش بینی شده برای این تسهیلات، به ۴۰۰ هزار میلیارد تومان افزایش یافت. اما نکته مهم، عدم تعیین سهمیه بانک‌ها برای این تسهیلات است. به بیان دیگر، با گذشت حدود پنج ماه از سال جاری، بانک مرکزی هنوز سهمیه بانک‌ها را مشخص نکرده است؛ تاخیری که به نظر می‌رسد بهانه‌ای برای برخی بانک‌ها شده تا در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن برای سال ۱۴۰۱، کم کاری کنند.

در این شرایط که عموم مردم چشم انتظار تحقق وعده ساخت مسکن توسط دولت هستند، عدم همکاری بانک‌ها با انتقاد و گلایه وزیر راه و شهرسازی نیز همراه شده است.

رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی به تازگی با بیان اینکه در قانون جهش تولید مسکن پیش بینی شده که ۲۰ درصد منابع تسهیلاتی بانک‌ها به حوزه مسکن اختصاص پیدا کند، در حالی که بانک‌ها همکاری لازم را ندارند، گفت: اگر تسهیلات بخش تولید مسکن بموقع پرداخت نشود، در انجام تعهدات برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در چهار سال با مشکل مواجه می‌شویم. وزیر راه و شهرسازی در رابطه با احتمال تشکیل پرونده قضایی برای بانک‌های مستنکف از اجرای ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن در خصوص پرداخت حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی به بخش مسکن، گفت: حتما اگر بانک‌ها تعهدات خودشان را انجام ندهند طبق قانون اقدام می‌کنیم.

قاسمی در گفت‌وگو با خانه ملت در رابطه با عدم همکاری تعدادی از بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات اضافه کرد: تعدادی از بانک‌ها همکاری می‌کنند؛ مانند بانک مسکن که به تمام تعهدات خود در این حوزه عمل کرده است، ولیقانون برای بانک‌هایی که همکاری نکرده و به تکلیف خودشان عمل نکنند، جریمه‌ای برابر ۲۰ درصد تعهد انجام نشده، پیش بینی کرده است؛ البته این صحبت وزیر راه و شهرسازی با واکنش روابط عمومی بانک مرکزی مواجه شد.

قمری وفا مدیر روابط عمومی بانک مرکزی در فضای مجازی نوشت: بر اساس قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها مکلفند تسهیلات ساخت مسکن را متناسب با پیشرفت ساخت واحدها، مرحله‌ای به متقاضیان واجد شرایط پرداخت کنند. طبق این قانون، متقاضیانی واجد شرایط دریافت تسهیلات ساخت مسکن هستند که پس از تکمیل مدارک، سهم آورده نقدی خود را واریز کنند. به گفته وی بدیهی است اگر بانکی پس از تکمیل مدارک و واریز حصه نقدی (آورده) از سوی متقاضی، سهم خود را نپردازد، مشمول جریمه مالیاتی لحاظ شده در قانون جهش تولید مسکن خواهد شد. قمری وفا تاکید کرد: بانک مرکزی پیشتر، بخشنامه مربوطه را به شبکه بانکی ابلاغ کرده بر حسن اجرای آن نظارت می‌کند.

به نظر می‌رسد، این موضوع همچون سال گذشته با بی توجهی مسئولان مربوطه روبه رو شده است، چون سال گذشته نیز با وجود ابلاغ بانک مرکزی به بانک ها، عملا خبری از تحقق کامل وعده پرداخت تسهیلات برای ساخت مسکن نبود؛ موضوعی که ضرورت دارد تا بانک مرکزی در خصوص میزان پرداختی تسهیلات مذکور در سال گذشته و همچنین چهار ماهه ابتدایی امسال شفاف سازی کند تا مشخص شود میزان همکاری بانک مرکزی چه میزان بوده است؟

گروه بزرگ کوچ

رشد تورم ماهانه مسکن پایین آمد/اجاره بها در شروع تابستان چه تغییری کرد؟

    در تیرماه امسال، بیش از ۵۶ درصد از واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شد و ۵۰.۹ درصد از معاملات نیز به واحد‌های مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۳ میلیارد تومان اختصاص داشته است.
    تحولات بازار مسکن تهران در چهارمین ماه سال، امروز توسط بانک مرکزی منتشر شد. این در حالی است که روز گذشته نیز مرکز آمار ایران، گزارشی از روند معاملات و قیمت‌های مسکن ارائه کرده بود. این در حالی است که اختلاف سه میلیون تومانی متوسط قیمت مسکن بین دو گزارش بانک مرکزی و مرکز آمار مشهود است.

    به گزارش تابناک اقتصادی؛ بررسی اطلاعات منتشره توسط بانک مرکزی نشان می‌دهد، در پایان اولین ماه از دومین فصل سال، در حالی که بیش از ۱۰ هزار معامله خرید و فروش مسکن در تهران به ثبت رسیده است، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۱ میلیون و ۷۰۴ هزار تومان بود که حاکی از افزایش ۵.۸ درصدی نسبت به ماه قبل است. همچنین این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل، معادل ۳۸.۸ درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه تیرسال ۱۴۰۰ (معادل ۴۳.۷ درصد) به مراتب کمتر بوده و مبین کند شدن آهنگ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در تیرماه ۱۴۰۱ است.

    این در حالی است که در تیرماه امسال، رشد ماهانه قیمت مسکن نسبت به خردادماه ۲.۶ واحد درصد پایین آمده و بیانگر بازگشت تدریجی آرامش به بازار مسکن پس از اثرات حذف ارز ترجیحی است.


گران‌ترین و ارزان‌ترین خانه‌ها در کدام مناطق تهران است؟

    در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیش‌ترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده، معادل ۸۳ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲۰ میلیون و ۷۸۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۳۵ و ۵۴.۶ درصد افزایش نشان می‌دهند.

 

سهم نوساز‌ها از معاملات تیرماه

    همان طور که پیشتر اشاره شد، در تیرماه امسال، تعداد معاملات مسکن به رقم ۱۰۲۹۴ رسیده بود که نسبت به ماه قبل، ۲۵.۸ درصد کمتر بوده و نسبت به تیرماه سال قبل ۱۰۳ درصد رشد داشته است. حال بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در تیرماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از مجموع ۱۰ هزار و ۲۹۴ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا پنج سال ساخت همچون ماه قبل، با سهم ۳۰.۱ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با وجود این، سهم مذکور در مقایسه با تیرماه سال قبل، حدود ۳.۴ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت بالا در گروه‌های “۱۱ تا ۱۵” و “بیش از ۲۰ “سال ساخت افزوده شده است، در حالی که تعداد معاملات مربوط به خانه‌های بیش از ۲۰ ساخت، با رشد ۲۱۸ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل همراه بوده است.

    همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴.۶ درصدی از کل معاملات، بیش‌ترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ و ۴ به ترتیب با سهم ۹.۲ و ۸.۸ درصدی از کل معاملات انجام شده در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

 

 

چند درصد از معاملات به خانه‌های زیر ۳ میلیارد تومان رسید؟

    توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده شهر تهران در تیرماه سال ۱۴۰۱ نشان می‌دهد، به لحاظ مساحت، واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، سهمی معادل ۵۴.۲ درصد از معاملات انجام شده را از آن خود کردند. همچنین ۵۶.۷ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه معامله شده و ۵۰.۹ درصد از معاملات نیز به واحد‌های مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۳ میلیارد تومان اختصاص داشته است. (این رقم در ماه قبل، ۵۳.۸ بود)

 

اجاره‌بها در شروع تابستان

    بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در تیرماه سال ۱۴۰۱ نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل ۴۷.۴ و ۵۲.۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. لازم به توضیح است، رشد ماهانه شاخص مزبور در تیرماه در شهر تهران و کل مناطق شهری یکسان و معادل ۴.۵ درصد است.

 

 

میانگین قیمت مسکن در تهران به روایت مرکز آمار

    در حالی که بانک مرکزی از متوسط قیمت مسکن در سطح ۴۱ میلیون و ۷۰۴ هزار تومان در شروع تابستان خبر می دهد، مرکز آمار رقمی بالاتر را برای این شاخص رونمایی کرد؛ بنابراین، روز گذشته مرکز آمار ایران در گزارشی اعلام کرد، متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق ٢٢ گانه شهر تهران به ۴۴ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان رسیده است. همچنین در این ماه منطقه یک با متوسط قیمت ۸۴ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان، بیشترین و منطقه ١٧ با متوسط قیمت ۲۲ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان، کمترین قیمت را در بین مناطق ٢٢ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده­ اند.

گروه بزرگ کوچ

چند درصد از ایرانیان مالک مسکن هستند؟

براساس گزارش مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۰ حدود ۶۸.۳ درصد از ایرانیان مالک مسکن بوده، ۲۳.۲ درصد مستاجر و ۸.۵ درصد نیز در خانه‌های سازمانی و وقفی و رایگان زندگی می‌کنند.

به گزارش تجارت‌نیوز به نقل از فرهیختگان، مرکز آمار ایران دیروز گزارش اولیه هزینه-درآمد خود را منتشر کرد.

براساس این گزارش، میانگین درآمد خانوار‌های شهری در سال گذشته به ۱۱۲ میلیون تومان و در مناطق روستایی به حدود ۶۴ میلیون تومان رسیده که حکایت از رشد ۵۰ درصدی نسبت به سال ۱۳۹۹ دارد. هزینه‌های خانوار‌ها هم در مناطق شهری ۹۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و در مناطق روستایی نزدیک به ۵۲ میلیون تومان بوده که نشان از رشد ۴۹ درصدی در مناطق روستایی و ۵۲ درصدی در مناطق روستایی دارد.

ازجمله ویژگی‌های گزارش اخیر مرکز آمار این است که نشان می‌دهد خانوار‌های ایران در هزینه‌کرد خود ترسیده‌اند و جانب احتیاط را در پیش گرفته‌اند. این امر از مازاد قابل‌توجه هزینه-درآمد خانوار‌ها قابل‌رصد بوده و بیانگر این موضوع است که خانوار‌ها به‌واسطه بی‌ثباتی در اقتصاد کلان کشور و نااطمینانی از آینده معیشتی خود، کمتر هزینه می‌کنند.

خطر این احتیاط در مصرف که حتی هزینه‌های عادی خانوار و عمدتا رفاهی و حتی هزینه‌های ضروری را هدف گرفته، به‌معنای کاهش مصرف و در ادامه کاهش تولید و سرمایه‌گذاری‌ها در کشور خواهد بود که درنهایت رشد و توسعه اقتصادی را هدف قرار می‌دهد.

ازجمله داده‌های آماری منتشرشده ازسوی مرکز آمار ایران در گزارش هزینه-درآمد، آمار‌های مربوط به مالکیت مسکن است. طبق گزارش مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۰ حدود ۶۸.۳ درصد از ایرانیان مالک مسکن بوده، ۲۳.۲ درصد مستاجر و ۸.۵ درصد نیز در خانه‌های سازمانی و وقفی و رایگان زندگی می‌کنند.

با احتیاط می‌توان گفت ۳۲ درصد از ایرانیان فاقد مسکن ملکی هستند. واژه با احتیاط از این منظر مطرح شد که ۸.۵ درصد از ایرانیان در مسکن رایگان زندگی می‌کنند. طبق آمارها، خانوار‌های دارای مسکن ملکی در سال ۱۳۹۵ حدود ۶۵.۸ درصد بوده که تا پایان سال ۱۴۰۰ افزایش ۲.۵ درصدی داشته است.

 

ترس شدید خانوار‌ها از هزینه‌کرد رفاهی

نگاهی به تغییرات متوسط هزینه ناخالص یک خانوار شهری و درآمد خانوار نشان می‌دهد طی ۵ یا ۶ سال اخیر اختلاف روزافزونی بین هزینه و درآمد‌ها رخ داده به‌طوری که درآمد خانوار‌های شهری در سال ۱۳۹۹ درحدود ۷۴ میلیون و هزینه آ‌نها نیز درحدود ۶۲ میلیون‌تومان است که در مقایسه با سال قبل از خود رشد‌های ۳۸ و ۳۰ درصدی را ثبت کرده‌اند.

در سال ۱۴۰۰ نیز در مناطق شهری درآمد خانوار بیش از ۱۱۲ میلیون‌تومان بوده که نسبت به سال ۱۳۹۹ رشد ۵۰.۵ درصدی را نشان می‌دهد. طی سال گذشته هزینه خانوار ۹۲ میلیون و ۵۰۱ هزارتومان است که نسبت به سال ۱۳۹۹ رشد ۴۸.۹ درصدی دارد.

مقایسه کسری یا مازاد هزینه و درآمد خانوار در سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد طی سال گذشته خانوار‌های شهری مازاد نزدیک به ۲۰ میلیون‌تومانی داشته‌اند که نسبت به مازاد درآمد-هزینه سال ۱۳۹۹ رشد ۵۹ درصدی داشته است.

چنین افزایشی نشان می‌دهد افزایش سطح قیمت‌ها با ایجاد نگرانی و بی‌ثباتی در اقتصاد درنهایت منجر به کاهش هزینه‌های خانوار‌ها شده و این روند از سال ۹۴ به‌بعد همچنان ادامه دارد. این اتفاق هرچند ممکن است تاثیرپذیرفته از تحریم‌ها باشد، اما به‌مراتب برای اقتصاد کشور خطرناک‌تر است؛ چراکه کاهش هزینه‌های خانوار‌ها به‌معنای کاهش مصرف و در ادامه کاهش تولید و سرمایه‌گذاری‌ها در کشور خواهد بود که درنهایت امر رشد و توسعه اقتصادی را هدف قرار می‌دهد. به‌عبارتی، خانوار‌ها با ترس از بی‌ثباتی اقتصاد، کمتر خرج می‌کنند و محتاطانه با جیب خود رفتار می‌کنند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در خانوار‌های شهری نسبت هزینه به درآمد که همواره بیش از یک بوده به‌سمت کمترشدن پیش می‌رود و در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ به ۰.۸ رسیده است. بررسی هزینه و درآمد خانوار‌های کشور نشان می‌دهد چنین موارد مشابهی تنها در سال‌های بحرانی مانند جنگ و قحطی در ۱۰۰ سال اخیر مشاهده شده است.

وضعیت درمورد خانوار‌های روستایی نیز به همین شکل است و نسبت هزینه به درآمد در روستایی‌های کشور نیز از ۱.۲ در سال ۸۹ به ۰.۸ در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ رسیده که حاکی از افت شدید مصرف در آنهاست. براساس آمارها، درآمد خانوار‌های روستایی در سال ۹۹ به‌صورت میانگین ۴۲ میلیون‌تومان و مصرف سالانه آن‌ها نیز ۳۴ میلیون‌تومان بوده است.

در سال ۱۴۰۰ نیز متوسط درآمد روستاییان ۶۳ میلیون و ۷۱۳ هزارتومان و متوسط هزینه آن‌ها نیز ۵۱ میلیون و ۹۱۲ هزارتومان بوده است.

شکاف بین درآمد و هزینه درواقع حکایت از عدم علاقه خانوار‌ها به هزینه‌کرد باقی‌مانده درآمد خود است. این مساله که احتمالا ناشی از بی‌ثباتی اقتصاد است خانوار‌ها را مجبور به کاهش هزینه‌ها کرده است.

درواقع فزونی گرفتن تورم و رسیدن آن به محدوده ۳۰ تا ۴۰ درصد در حدفاصل سال‌های ۹۶ تا ۱۴۰۰، علی‌رغم آنکه افزایش هزینه‌ها و درآمد خانوار‌ها را هم در مناطق شهری و هم در مناطق روستایی در پی داشت، اما مسبب نگرانی خانوار‌ها از شرایط آینده اقتصاد و عدم ثبات آن شد.

در چنین شرایطی با اینکه درآمد خانوار‌ها در کل کشور افزایش داشته، اما به‌دلیل همان نگرانی از آینده و بی‌ثباتی، هزینه‌های آن‌ها را کاهش داده است. این مساله از منظر تئوری‌های رشد و توسعه‌ای اقتصادی نکته‌ای منفی و بازدارنده محسوب می‌شود؛ چراکه کاهش هزینه‌های خانوار‌ها مستقیما منجر به کاهش مصرف آن‌ها و درنهایت کاهش تولید و عمیق‌تر شدن رکود اقتصادی می‌شود.

درحالی‌که در سال‌های اخیر به‌درستی رشد اقتصادی مهم‌ترین هدف اقتصاد کشور در بلندمدت بوده و این مهم جزء برنامه‌ها و شعار‌های دولت سیزدهم نیز بوده، اما باید توجه داشت که ملاک رضایت خانوار‌ها در کوتاه‌مدت نه رشد اقتصادی بلکه هزینه‌ای آنهاست؛ بنابراین در اولین نگاه به عملکرد بودجه‌ای خانوار‌ها به این نکته یعنی «تهدید خرج کمتر» برمی‌خوریم و دولت سیزدهم باید به این نکته توجه داشته باشد که هرگونه سیاست رفاهی یا سیاستی که قصدش افزایش مطلوبیت خانوارهاست باید در راستای افزایش درآمد خانوار‌ها و تبدیل آن به هزینه باشد. به هر صورت این یک مطلب کلی و با رعایت میانگین خانوار‌های جامعه است و عمق فاجعه در بررسی تفاوت‌های درآمدی و هزینه دهک‌ها به‌دست می‌آید.

گروه بزرگ کوچ

بازار مسکن در سردرگمی عجیب!

نوسان برخی کالاهای مصرفی باعث نوسان و تغییر قیمت‌های پیشنهادی مسکن شده و عده‌ای از مالکان به نرخ‌های دلخواه روی آوردند.

عدم دسترسی به نرخ‌های متعارف که از معاملات قطعی به دست می‌آید در هفته‌های اخیر بازار مسکن را دچار نوعی سردرگمی کرده و در این بین هنوز گزارش اردیبهشت ماه بانک مرکزی از تحولات مسکن شهر تهران ارایه نشده است.

بررسی‌های میدانی گویای آن است که نوسان برخی کالاهای مصرفی باعث تغییر قیمت‌های پیشنهادی مسکن شده و عده‌ای از مالکان به نرخ‌های دلخواه روی آوردند. بانک مرکزی هم با گذشت ۱۶ روز از خردادماه هنوز گزارش اردیبهشت ماه را درخصوص قیمت و تعداد معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ارایه نکرده که همین مساله می‌تواند فضای شایعات را درخصوص تغییر قیمت‌ها در اردیبهشت دامن بزند. بانک مرکزی در ماه‌های گذشته معمولا ششم یا هفتم هر ماه گزارش ماه قبل را منتشر می‌کرد اما بازار مسکن در خردادماه ۱۴۰۱ دچار نوعی گیچی شده که یکی از دلایل آن می‌تواند عدم دسترسی به قیمت‌های رسمی از طریق معاملات قطعی باشد.

در سال‌های قبل بجز بانک مرکزی، دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز گزارش‌های ماهیانه از وضعیت قیمت و معاملات مسکن شهر تهران ارایه می‌داد؛ گزارش‌هایی که از اردیبهشت ۱۳۹۶ آغاز و تا تیرماه سال ۱۳۹۹ ادامه پیدا کرد. اما این گزارش‌ها هم از زمان محمد اسلامی ـ وزیر سابق راه و شهرسازی که معتقد بود اعلام قیمت تهران می‌تواند به تنش بازار در دیگر شهرهای کشور بینجامد، متوقف شده و آخرین آن مربوط به تیرماه ۱۳۹۹ است.

سیاست حذف قیمت از بازار مسکن به منظور کنترل نرخ‌ها دو بار در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ اعمال شد؛ سیاستی که بسیاری کارشناسان معتقد بودند تاثیر معکوس در روند قیمت‌ها ایجاد می‌کند. در اردیبهشت سال‌های مذکور اپلیکیشن‌ها و سامانه‌های فروش ملک، دو بار  از درج قیمت در آگهی‌ها منع شدند.  پس از مدتی مجددا به آنها اجازه داده شد تا نرخ‌ها را درج کنند. اگرچه به تازگی صحبتی از حذف قیمت آگهی‌ها شنیده نشده اما عدم دسترسی به اطلاعات قیمت‌های قطعی که اثر کنترلی بهتری در مقایسه با نرخ‌های پیشنهادی دارد، به نوعی جلوی یک چشم متقاضیان خرید بازار مسکن را گرفته است.

حذف قیمت آگهی‌ها همزمان با مسئولیت محمد اسلامی در وزارت راه و شهرسازی صورت گرفت. اما آمار نشان داد از زمان روی کار آمدن اسلامی در آبان ۱۳۹۷ تا زمان رفتن او در مرداد ۱۴۰۰ متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از متری ۹ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان در هر متر مربع به ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسید و در واقع ۲۳۷ درصد رشد کرد.

از طرف دیگر دولت سیزدهم در ادامه برنامه دو سال گذشته دولت قبل برای بازار اجاره نرخ تعیین و اعلام کرد که در سال ۱۴۰۱ سقف مجاز افزایش اجاره بها در شهر تهران ۲۵ درصد، دیگر کلانشهرها ۲۰ درصد و سایر شهرهای کشور ۱۵ درصد خواهد بود. همسویی سیاست‌های نرخ‌گذاری و عدم اعلام قیمت، این گمانه را تقویت می‌کند که دولت قصد دارد از طریق نشانگرهای آماری، انتظارات تورمی در بازار مسکن را کنترل کند.

از آذرماه سال ۱۳۹۶ که به نوعی آغاز رشد بازارهای ارز، طلا و مسکن محسوب می‌شود رقابت منفی در تعیین قیمت‌ها برای بازار مسکن، این بازار را در مسیر رکوردهای افزایشی قرار داد. به دنبال آن شاهد نوعی هرج و مرج قیمتی در سایت‌های فروش ملک بودیم که صدای رییس اتحادیه مشاوران املاک را در آورد. مصطفی‌قلی خسروی، اواخر سال گذشته به ایسنا گفته بود: متوسط قیمت مسکن در تهران طبق آمار رسمی حدودا متری ۳۲ میلیون تومان است اما میانگین قیمتهای پیشنهادی در سایتهای فروش بیش از ۵۰ میلیون تومان است. این یعنی  هر کس هر قیمتی دلش می‌خواهد برای خانه خود تعیین می‌کند  و مدیران این سامانه‌ها هیچ نظارتی بر آن ندارند. بارها اعلام کردیم نرخهای دلبخواه باعث ایجاد تنش در بازار مسکن می‌شود اما کماکان شاهد قیمتهای کاذب در سامانه‌های ملکی هستیم.

از طرف دیگر مهدی سلطان‌محمدی ـ کارشناس بازار مسکن در مخالفت با حذف قیمت بیان می‌کند: اگر اجازه داده شود که گردش آزاد اطلاعات وجود داشته باشد در صورتی که ۱۰ واحد نزدیک به خواسته خود در همین اطلاعات داشته باشید می‌توانید انتخاب بهتری هم داشته باشید؛ چراکه از تنوع بیشتری برخوردار است. کسی که قصد خرید خانه دارد از خردی برخوردار است که انتخاب بهتری می‌تواند داشته باشد نه اینکه حق‌های انتخاب از او سلب شود. بهترین راه این است که گردش بهتر اطلاعات را فراهم کرد و اجازه دهیم به بهترین نحو ممکن و با حق انتخاب‌های بیشتری انجام شود. باید در نظر داشت که قیمت‌گذاری‌های مجازی موجب جهش قیمت نمی‌شود.

گروه بزرگ کوچ

اینستا گرام گروه کوچ

آلودگی هوا چه تاثیری بر قیمت مسکن دارد؟

پژوهشگران با بررسی تاثیر آلودگی هوا بر قیمت مسکن در بازه زمانی ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷، عنوان کردند افزایش آلاینده‌ها باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود.

به گزارش تجارت‌نیوز، پژوهشگران با بررسی تاثیر آلودگی هوا بر قیمت مسکن در بازه زمانی ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷، عنوان کردند که شاخص آلاینده ذرات معلق در هوا با قطر کم‌تر از ۲.۵ میکرون (PM۲.۵)، بر قیمت مسکن اثر منفی و معنادار دارد و افزایش این آلاینده باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود.

بر اساس گزارش ایسنا، ایران در سال‌های اخیر به‌ویژه در کلان‌شهرها و شهرهای صنعتی با مشکلات جدی در زمینه آلودگی هوا مواجه بوده است. آلودگی هوا مشکلات فراوانی ایجاد می‌کند، ولی هزینه‌های اقتصادی که ایجاد می‌کند، به طور مستقیم قابل اندازه‌گیری نیست. به همین دلیل برای اندازه‌گیری هزینه‌های اقتصادی آلودگی هوا، از روش‌های غیر مستقیم استفاده می‌شود.

یکی از راه‌های سنجش هزینه‌های آلودگی هوا، محاسبه آن از طریق قیمت مسکن است. خانواده‌ها برای تهیه مسکن عوامل مختلفی را در نظر می‌گیرند و به شرط ثابت بودن سایر عوامل، افراد حاضرند برای سکونت در منطقه‌ای که آلودگی هوای کم‌تری دارد، هزینه بیشتری بپردازند.

آلاینده‌های مختلفی مانند ذرات معلق، سرب، ازن و کربن مونوکسید باعث ایجاد آلودگی هوا می‌شوند و هر یک از آلاینده‌ها در یک بازه زمانی غلظتی دارد که قابل اندازه‌گیری است. همچنین حد غلظتی که برای سلامت افراد خطرناک است، نیز مشخص است.

آلودگی هوا و برنامه‌هایی که برای مقابله با آن انجام می‌شود، هزینه‌های اقتصادی مستقیم و غیرمستقیمی را بر دوش دولت‌ها و مردم تحمیل می‌کند. از منظر سیاست‌گذاری، آگاهی از میزان این هزینه و مقایسه آن با هزینه اجرای سیاست‌های کنترل آلودگی هوا، برای برنامه‌ریزی شهری اهمیت زیادی دارد. به همین دلیل انجام پژوهش‌های اقتصادی در مورد مضرات آلودگی هوا، ضروری است.

بر همین اساس پژوهشگران موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی تهران با انجام یک مطالعه، تاثیر آلودگی هوا بر قیمت مسکن را در کلان‌شهر تهران در بازه زمانی سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ بررسی کردند.

این مطالعه با استفاده از ترکیبی از داده‌های خرد معاملات مسکن وزارت راه و شهرسازی و شاخص‌های آلودگی سامانه پایش کیفی هوای کشور برای بیش از ۵۰ هزار منزل مسکونی که دست‌کم دوبار در بازه مورد نظر معامله شده بودند، انجام شد و تاثیر شاخص‌های مختلف آلودگی هوا بر قیمت مسکن تخمین زده شد.

بررسی‌های این مطالعه حاکی از این بود که شاخص آلاینده ذرات معلق در هوا با قطر کم‌تر از ۲.۵ میکرون (PM۲.۵)، بر قیمت مسکن در بازه زمانی سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ اثر منفی و معنادار داشته است. به طوری که یک انحراف معیار افزایش شاخص این آلاینده، به اندازه ۳.۱ درصد از قیمت مسکن می‌کاهد. به بیان دیگر؛ اگر میانگین سالانه شاخص آلاینده ذرات معلق کم‌تر از ۲.۵ میکرون، برای یک منزل مسکونی به اندازه ۵۰ واحد افزایش یابد (ناسالم‌تر شود)، قیمت مسکن ۲۱ درصد کاهش می‌یابد.

آلاینده ذرات معلق کم‌تر از ۲.۵ میکرون، در هوا بیشتر قابل مشاهده هستند و در کوتاه‌مدت بر کیفیت تنفس افراد، تاثیر بیشتری دارند.

همچنین مشخص شد که تاثیر آلاینده‌های دی اکسید نیتروژن (NO۲) و مونوکسید کربن (CO) بر قیمت مسکن، ناچیز و بی‌معنا است. به گفته پژوهشگران این مطالعه؛ به نظر می‌رسد که ناچیز بودن تاثیر این دو آلاینده بر قیمت مسکن، ناشی از این است که این دو آلاینده از نظر بصری قابل مشاهده نیستند و تاثیر آنی بر سلامت ندارند. همچنین این دو آلاینده در شاخص کل کم‌تر تعیین کننده هستند.

در انجام این تحقیق پرهام حیدری بهادری و محمد حسینی؛ پژوهشگران موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی تهران، با یکدیگر مشارکت داشتند.

یافته‌های این مطالعه، زمستان ۱۴۰۰ به صورت مقاله علمی با عنوان «تاثیر آلودگی هوا بر قیمت مسکن در شهر تهران» در فصل‌نامه علمی پژوهشی «برنامه‌ریزی و بودجه» منتشر شده است.