بایگانی برچسب برای: گروه بزرگ کوچ

چند اصطلاح مهم ملکی

چند اصطلاح مهم ملکی

امروز قصد داریم تا چند نمونه از اصطلاحات مهم ملکی که مردم روزانه با آن سر و کار دارند را بررسی کرده و توضیح مختصری در رابطه با آن ارائه نماییم.مهمترین اصطلاحات حقوقی در حوزه املاک که هر کسی باید از معنی و مفهوم آن آگاه باشد تا در زمان معامله با مشکلات حقوقی مواجه نگردد.

1-مال منقول و غیر منقول

اموال جمع مال بوده و مال عبارت از چیزی است که ارزش اقتصادی داشته و قابل تقویم به پول باشد. بنابراین حقوق مالی مانند حق تحجیر، حق شفعه و حق صاحب علامت تجاری نیز مال محسوب می‌شود. در اصطلاح حقوقی هر چیزی که انسان می‌تواند از آن استفاده کند و قابل تملک هم باشد مال است. اموال در علم حقوق به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند: اموال منقول و اموال غیرمنقول.

اموال منقول

منقول از نظر لغوی به معنای قابل حمل، دارایی منقول، انتقال‌یافته، برداشته‌شده بکار رفته است. در قانون مدنی اموال منقول به اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد. بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید گفته شده است مانند اثاثیه منزل، ماشین، کشتی، بخاری وکولر.

اموال منقول را میتوان به دو دسته تقسیم نمود: اموال منقول ذاتی و اموال در حکم منقول.

اموال غیرمنقول

اموال غیرمنقول در لغت به معنای غیرقابل حمل است و این معنا با مباحث حقوقی مناسبت دارد. لذا قانونگذار اموالی را که نتوان از محلی به محل دیگر نقل نمود اعم از اینکه استقرار آنها ذاتی باشد. یا بواسطه عمل انسان بنحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود غیرمنقول شمرده است.

 

2-خیار و اسقاط

اسقاط در اصطلاح حقوقی به از اعتبار‌ انداختن حقی اعم از مالی و یا غیر مالی اسقاط می‌گویند.منظور از خیار، اختیار‌ی است که شخص در فسخ و بر هم زدن معامله دارد.حق خیار از جمله حقوق مالی است و لذا مانند سایر حقوق مالی، این حق هم قابل اسقاط است. متعاملین هم می‌توانند شرط کنند که از ابتدا برای آنها خیاری نباشد و هم می‌توانند پس از ایجاد حق خیار آن را اسقاط نمایند.

 

3-ثمن

ثمن به بهایی اطلاق می‌شود که کالا در برابر آن معامله شده است؛ خواه با ارزش متعارف کالا در بازار برابر باشد یا بیشتر و یا کمتر باشد و تفاوت آن با «قیمت» در همین است؛ زیرا «قیمت» عبارت است از ارزش کالا در بازار و نزد عرف که از آن به «ثمن المثل» تعبیر می‌شود.

 

4-مبایعه نامه،مبیع

بطور خلاصه به ملکی که مورد خرید و فروش قرار میگیرد مبیع گفته میشود.به فروش اموال،مثل ملک بیع گفته میشود و به فروشنده ملک بایع گفته میشود.

بطور کلی بیع به معنی توافق فروشنده (بایع ) و خریدار ( مشتری ) به عین مبیع ( مال مورد معامله ) به عوض معلوم ( ثمن یا قیمت مبیع ) به ایجاب و قبول می باشد چه مبیع تسلیم شده باشد یا نشده باشد .

به محض انعقاد عقد یا وقوع معامله یا امضاء مبایعه نامه فروشنده ( بایع ) مالک ثمن معامله و خریدار مالک عین مبیع میگردد.

یکی از معضلات جامعه ما بی تجربه بودن هموطنان در خرید املاک اعم از خانه و زمین و نا پختگی در تنظیم مبایعه نامه ها یا قراردادهای مشارکت در ساخت و عقود می باشد .

اساسی ترین شرایط صحت معاملات و نفوذ بیع قصد و رضای طرفین ؛ اهلیت طرفین ؛ مشروعیت و معین بودن موضوع معامله میباشد ، بنابراین معاملات صوری و ربوی و یا معملاتی که در آنها قصد بر بیع نباشد از آنجا که فاقد قصد و رضای طرفین بر بیع می باشد باطل و بلااثر است .

علاوه بر این اگر شخصی در حال مستی ؛ خواب یا بیهوشی یا در اثر اکراه و اشتباه قرارداد یا مبایعه نامه یا فروشنامه ای یا هر سند تعهد آور دیگری را امضاء یا اثر انگشت بزند آن معامله باطل و موجبات عد نفوذ و بی اعتباری آن معامله فراهم می آید ، اما در این میانه نکته مهم این است که موارد فوق لازم است توسط مدعی یا وکیل دادگستری در دادگاه به اثبات برسد و به صرف ادعا مسموع نیست .

گروه بزرگ کوچ

دپارتمان املاک یعنی چه و چه تفاوتی با آژانس معمولی دارد؟

این روزها بیش از نیمی از خریداران و مستاجران به جستجوی آنلاین خانه می‌پردازند. البته اینکه جستجوی خانه به صورت آنلاین آغاز می‌شود، به این معنی نیست که مردم به آژانس‌ها و مشاوران املاک مراجعه نمی‌کنند. در واقع گفته شده که ۸۷٪ از مردم برای انجام معاملات ملکی از مشاوران املاک یا دپارتمان‌های املاک کمک می‌گیرند. اگر نمی‌دانید که دپارتمان املاک با آژانس ‌املاک معمولی و کفی چه تفاوتی دارد، این مقاله را در آکادمی املاک دیوار از دست ندهید.

آژانس‌های املاک و مستغلات چه کاری انجام می‌دهند؟

بنگاه‌های املاک و مستغلات با داشتن مجوز از سوی دولت، می‌توانند فعالیت داشته باشند. بنگاه‌های املاک،‌ فهرستی از فایل‌های فروشی، رهن و اجاره را تهیه می‌کنند. در آژانس‌های املاک، مشاوران حضور دارند که آمادهٔ خدمت‌رسانی به مشتریان هستند. مشاوران املاک به خریداران کمک می‌کنند تا روند معاملات به خوبی پیش برود. همچنین برخی مشاوران کارهای متنوع اداری مشتریان را نیز برای قرارداد بهتر انجام می‌دهند.

امروزه علاوه بر موارد مرسوم، معمولاً آژانس‌های املاک و مستغلات، فایل‌های خود را در پلتفرم‌های آگهی مانند دیوار و شبکه‌های اجتماعی به صورت آنلاین معرفی می‌کنند. به در مجموع، وظایف آژانس‌های املاک صرف‌نظر از کفی یا دپارتمانی بودن در موارد زیر دیده می‌شود:

  • یافتن ملک مناسب برای خریدار و مستاجر
  • یافتن مشتری مناسب برای مالک
  • انجام مذاکرات لازم برای معاملات
  • مشاوره در قیمت‌گذاری
  • ارزیابی املاک
  • بازاریابی برای فایل‌ها

باید در نظر داشته باشید که بنگاه‌های املاک، مشتریان را در فرایند معاملات همراهی می‌کنند؛ اما مشاوران هیچ‌گونه اختیاری در تصمیم‌گیری نهایی مشتریان ندارند. درنهایت مشاوره و راهنمایی را می‌توان اصلی‌ترین خدمات آژانس املاک دانست.

دپارتمان‌ املاک چیست؟

دفترهای مشاور املاک و به طور کلی آژانس‌های املاک سنتی، به لحاظ ساختاری و ظاهری کوچک‌تر و متفاوت‌تر از دپارتمان‌های املاک هستند. دپارتمان‌های املاک در واقع یک سازمان بزرگتر محسوب می‌شوند. آژانس املاک دپارتمانی از بخش‌هایی تشکیل شده که در هرکدام کارمندان متخصصی خدمت‌رسانی می‌کنند. دپارتمان‌های املاک توسط مدیران ارشد هدایت و مدیریت می‌شوند. هدف اصلی دپارتمان‌ها تخصصی کردن فعالیت‌ها، ساده‌سازی کردن فعالیت‌ها، بالا رفتن راندمان کاری و نظارت دقیق‌تر بر عملکردها است.

نکته مهم اینکه فعالیت آژانس‌های دپارتمانی معمولا محدود به یک محله یا منطقه نیست. آن‌ها اکثرا کل شهر را پوشش می‌دهند و حتی با راه‌اندازی شعبه در شهرهای دیگر، فعالیت‌های کشوری دارند. پیدا کردن مشتری و فایل در بسیاری از دپارتمان‌ها، از منابع آنلاین انجام می‌شود. درنتیجه مهارت فایل یابی مشاوران برای کار در دپارتمان‌‌های املاک، الزامی است.

 

دپارتمان‌های املاک شامل بخش‌های زیر می‌شوند:

  • تجاری
  • مسکونی
  • اداری
  • بازاریابی دیجیتال
  • امور مشتریان
  • دارایی و سرمایه‌گذاری
  •  مدیریت تسهیلات
  • انجام قراردادها
  • منابع انسانی و مدیر

واحد فروش و اجاره تجاری و مسکونی

دپارتمان‌های املاک به صورت تخصصی به مشتریان هر بخش رسیدگی می‌کنند. به عبارتی مدیران دپارتمان‌ املاک به خوبی می‌دانند که فروش، رهن و اجاره واحدهای مسکونی و تجاری با یکدیگر تفاوت دارد. به صورتی که مشاوران هربخش باید اطلاعات و مهارت مخصوص به آن حوزه را داشته باشند تا معاملاتی که در آژانس دپارتمانی صورت می‌گیرد، نتیجه‌بخش‌تر باشند.

واحد بازاریابی و مالی در دپارتمان املاک

بخش مدیریت مالی و سرمایه‌گذاری در آژانس دپارتمانی به توسعه تجاری سازمان مشغول می‌شود. به صورتی که با برآورد مناسب از هزینه‌ها و بودجهٔ در دسترس، اقداماتی را در جهت رشد دپارتمان املاک انجام دهند. به طور مثال بخش مالی و سرمایه‌گذاری املاک متناسب با روند اقتصادی جامعه و تحلیل‌هایی که از بازار مسکن به دست می‌آورند، روی سرمایه‌گذاری و افزایش درآمد آژانس تمرکز و برنامه‌ریزی می‌کنند

در بخش بازاریابی دیجیتال، متخصصانی حضور دارند که استراتژی‌های مناسب برای تبلیغات آژانس را طراحی و برنامه‌ریزی می‌کنند. بخش مالی و سرمایه‌گذاری می‌تواند از طریق بازاریابی دیجیتال اهداف مالی خود را به ثمر برسانند.

 

ابزار مشاور املاک برای بازاریابی و ارتباط

واحد امور مشتریان و قراردادها

یکی از راه‌های موفقیت آژانس‌ها و دپارتمان املاک شناخت دقیق از مخاطب است. از این رو کارشناسانی متخصص در دپارتمان املاک حضور دارند که بهترین درک و شناخت را از نیازهای مستاجران، خریداران، فروشنده‌ها و تمامی گروه‌های مخاطبی داشته باشند. اطلاع دقیق از نیازها و خواسته‌های مشتریان باعث می‌شود که موردهای دقیق‌تری برای آن‌ها پیشنهاد شود.

ارزیابی دقیق از مشتریان روی تمامی واحدهای آژانس دپارتمانی اثرگذار است. قراردادهایی از موفقیت بیشتری برخوردار هستند که ارتباط قوی با واحد امور مشتریان داشته باشند. در مجموع مشاوران دپارتمان باید شناخت دقیقی از هر طیف مخاطبان بدست بیاورند تا بازدهی بالاتری را در معاملات کسب کنند.

مدیریت ارزیابی در دپارتمان املاک

املاکی که برای فروش، اجاره یا رهن به دپارتمان‌های املاک واگذار می‌شود، باید به لحاظ امکانات ارزیابی شوند. در واقع باید کیفیت سازه‌ها و امکانات داخلی و خارجی املاک ارزیابی و کارشناسی شوند. چرا که مشتریان به مشاوران آژانس و صحبت‌های آنان در مورد املاک موردنظر اعتماد می‌کنند تا معاملاتی دقیق‌تر داشته باشند. از این رو اگر ساختمان موردنظر دچار استهلاک شده باشد، مشاوران دپارتمان املاک هزینه‌های تعمیرات و درجهٔ استهلاک آنان را به مشتریان اطلاع می‌دهند.

اگر گفته‌های مشاوران دپارتمان املاک با واقعیت تناقض داشته باشد، اعتبار و اعتماد مشتریان به آژانس دپارتمانی خدشه‌دار می‌شود. از این رو عملکرد شفاف و دقیق واحد ارزیابی، سبب می‌شود که اعتباری محکم برای دپارتمان املاک بدست بیاید. در نتیجه پیشرفت‌ها و سرمایه‌گذاری دپارتمان املاک سریع‌تر از قبل پیش خواهد رفت. به عبارتی هدف اصلی آژانس، حفظ و جلب نظر مشتریان است.

نتیجه‌گیری

بسیاری از مردم با مشاوران و بنگاه‌های کوچک املاک و مستغلات آشنایی دارند. ممکن است واژهٔ دپارتمان املاک در رسانه‌ها به گوش عموم مردم رسیده باشد؛ اما به طور دقیق تصویری از دپارتمان املاک در ذهن مردم شکل نمی‌گیرد. دپارتمان‌های املاک دارای بخش‌های متنوعی هستند که هرکدام به صورت تخصصی روی حوزه‌ای فعالیت می‌کنند. به عبارتی مشاوران در آژانس‌های املاک سنتی، مجموعه‌ای از وظایف را بر عهده دارند؛ اما در دپارتمان املاک اینگونه نیست.

ر دپارتمان املاک برای هر کدام از کارمندان وظایف مشخصی تعیین شده است. در این عرصه، مشاوران در حوزه‌های خود متخصص هستند. یکی از ویژگی‌های این آژانس‌ها، انحصاری بودن مشاوران است. به طوری که در دپارتمان املاک یک مشاور می‌تواند نمایندهٔ انحصاری خریدار یا مستاجر باشد. رسیدگی امور در آژانس دپارتمانی، دقیق‌تر از آژانس‌های کفی صورت می‌گیرد. البته این به معنی عدم کارکرد آژانس‌های املاک سنتی نیست.