نوشته‌ها

در خرید ملک، گواهی عدم حضور را جدی بگیرید!

زمانیکه طرفین معامله ، قراردادی رو تنظیم و امضا می کنند ، تاریخی به عنوان انتقال سند رسمی مشخص می کنند . اگه در تاریخ مشخص شده هر یک از طرفین به دفترخانه مراجعه نکند، طرف دیگر میتواند درخواست کتبی، مبنی بر عدم حضور و انجام نشدن معامله به دفتر اسناد رسمی اعلام کند.

اگر هر کدام از طرفین معامله چه خریدار و یا فروشنده در تاریخ مشخص شده در دفترخانه حضور داشته باشند اما مدارک لازم مثل : سند یا بنچاق و هر اسنادی برای انتقال سند نیاز اس را به همراه نداشته باشند، باز هم امکان صدور گواهی عدم حضور برای شخص مقابل وجود دارد.

گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی به دو دلیل صادر می‌گردد:
1. اگر خریدار، با باقی ثمن معامله در روز انتقال سند در دفترخانه مزبور حاضر نشود و فروشنده با مدارک لازم در دفترخانه حضور داشته باشد.
2. اگر فروشنده، با مدارک لازم جهت انتقال سند در دفترخانه حضور نیابد و خریدار با باقی ثمن در همان روز در دفترخانه حاضر شود.

اگر طرف مقابل حضور نداشته باشد میتوانید با دریافت گواهی عدم حضور، خسارت دریافت کنید و برای او اظهارنامه ی رسمی بفرستید. اگر شخص مقابل توجه نکرد طرح دعوی الزام به سند میکنید و مبلغ لازم برای سند زدن رو به حساب دادگاه واریز میکنید و دادگاه زمانی رو برای سند زدن تعیین میکند، اگر طرف قرارداد باز هم توجه نکرد دادگاه سند برای شما صادر میکند.

داخل قراردادتون حتما تاریخ دقیق سند زدن رو مشخص کنید و برایش ضمانت اجرا تعریف کنید که به ازای هر روز دیرکرد مبلغ … تومان توسط طرف مقابل بعنوان ضرر و زیان باید پرداخت شود یا معامله فسخ میشود ، و بنویسید که در صورت عدم حضور یکی از طرفین یا آماده نبودن ثمن معامله سردفتر
گواهی عدم حضور صادر کند.

گروه بزرگ کوچ

قرارداد اجاره را چجوری تمدید کنیم؟ که به لحاظ قانونی به مشکل نخوریم

ما به دو صورت می توانیم قرارداد اجاره را تمدید کنیم :
١. با مراجعه به بنگاه معاملات املاک
۲. بدون مراجعه به بنگاه معاملات املاک

در صورتی که بخواهیم برای تمدید قرارداد به بنگاه مراجعه کنیم، دو راهکار داریم:

۱. متمم تمدید قرارداد

    روش اول این است که دو طرف معامله از بنگاهی که قرارداد قبلی را تنظیم کرده بخواهند برایشان یک متمم تمدید قرارداد بنویسد. این متمم به عنوان الحاقیهی قرارداد اصلی در سامانه ی ثبت معاملات املاک و مستغلات قابل ثبت است. در این حالت چون کد رهگیری جدیدی صادر نمی شود، هزینه ها مقداری کاهش پیدا می کند. مثلا مالیات بر ارزش افزوده به مبلغ کمیسیون بنگاه اضافه نمی شود.

۲. ثبت قرارداد

    جدید روش دوم برای تمدید قراداد در بنگاه، ثبت قرارداد جدید است. در این صورت باید از سامانه ی ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یک کد رهگیری جدید دریافت کنیم. در نتیجه هزینه های بنگاه، شامل حق کمیسیون بنگاه، مالیات و هزینه ی دریافت کد رهگیری خواهد شد. البته عرف این است که در این معامله نصف حق کمیسیون املاک به علاوه ی مالیات و هزینه ی کد رهگیری به مشاور املاک پرداخت شود.

 

تمدید قرارداد بدون مراجعه به بنگاه !!!

    ممکن است تصمیم بگیریم قرارداد اجاره را خودمان، بدون حضور در بنگاه تمدید کنیم. تمدید قرارداد بین صاحب خانه و مستأجر می تواند کتبی یا شفاهی باشد.

قرارداد کتبی:

    قرارداد کتبی معمولا در پشت قرارداد اولیه نوشته می شود. در این قرارداد باید کلیه ی موارد تغییر یافته ذکر شود، و بعد از آن بنویسیم که باقی مفاد قرارداد بدون تغییر پابرجاست. طرفین معامله باید پایین نوشته را امضا کنند. همچنین دقت کنیم که امضای دو شاهد لازم است.

قرارداد شفاهی:

    تمدید قرارداد شفاهی به این شکل است که صاحب خانه و مستأجر، به صورت شفاهی در مورد مبلغ و مدت زمان تمدید اجاره توافق می کنند و هیچ یک از توافقات به صورت کتبی ثبت نمی شود. بهتر است بدانیم که در صورت بروز اختلاف، مستأجر باید مدرکی برای اثبات تمدید قرارداد داشته باشد. البته مستأجر می تواند از رسیدهای پرداخت اجاره به عنوان مدرک تمدید استفاده کند، اما روند کار بسیار سخت خواهد شد. همچنین هیچگونه ادعایی در مورد سایر توافقات صورت گرفته قابل قبول نخواهد بود. بنابراین بهتر است که حتما تمدید این قرارداد را به صورت کتبی انجام دهیم.

اما برای پشت نویسی قرارداد اجاره بهتر است چه جملاتی را به کار ببریم؟

    معمولا برای پشت نویسی قرارداد اجاره جمله زیر نوشته می شود:

    “قرارداد برای مدت یکسال دیگر تمدید شد”

    درحالی که این جمله مشکل ساز می باشد به این خاطر که در صورت تمدید قرارداد اجاره به این صورت چون قرارداد اولیه به پایان رسیده و تمامی شروط و تعهدات قرارداد قبلی از بین رفته و مشمول قرارداد جدید نخواهد بود. یعنی اینکه اگر مستاجر در قرارداد قبلی برای خودش شروطی در نظر گرفته باشد مشمول قرارداد جدید نخواهد شد

برای جلوگیری از ایجاد مشکل باید:

    ١. قرارداد جدید تنظیم کنید و تمام شروط جدید را قرار بدهید.

    ٢. در پشت همان قرارداد اولیه تمامی شروط را بیاورید و دونفر شاهد هم ذیل آن را امضا بزنند.

 

نمونه متن تمدید قرارداد اجاره!!!

  1. قرارداد شماره …… در تاریخ ….. مابین خانم / آقا ….. و خانم / آقا …… به مدت …. سال از تاریخ ….. تا تاریخ ….. تمدید می شود. مبلغ پول پیش (ودیعه) این قرارداد اجاره از …… به …. تغییر (افزایش / کاهش)می یابد و مبلغ اجاره بها ماهانه نیز از …… به …… تغییر (افزایش / کاهش ) می یابد.

    متن بالا را در پشت قرارداد می نویسیم و در ادامه در مورد بخش های مختلف قرارداد اجاره که تغییر نکرده اند، قید می کنیم که:
    كليه مفاد قرارداد شماره …. به قوت خود باقیست. اگر شرط و شروط جدیدی به توافقات قرارداد اضافه شده یا بندی از قرارداد تغییر کرده، باید به طور کامل در ادامه ی قرارداد ذکر شود و به امضای طرفین دوشاهد هم برسد.

    گروه بزرگ کوچ