نوشته‌ها

حق کمیسیون معاملات مسکن چقدر است؟

با اتصال سامانه‌های املاک و مستغلات مشاوران املاک به سامانه سازمان امور مالیاتی حق کمیسیون معاملات مسکن تعیین شد.

به گزارش کوچ و به نقل از ایرنا، «پروانه اصلانی» در یک برنامه تلویزیونی، جزییات مصوبه دولت در حمایت از مستأجران را تشریح کرد و گفت: بخشی از بسته پیشنهادی اجاره‌بهای مصوب هیئت «تعیین حق کمیسیون مشاوران املاک» است.

وی ادامه داد: بر اساس این بسته، کمیسیون مشاوران املاک معادل ارزش معاملاتی تعیین می‌شود که کمیسیون تقویم املاک هر ساله بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین و اعلام می‌کند.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: سامانه‌های املاک و مستغلات مشاوران املاک به سامانه سازمان امور مالیاتی متصل شده و براساس حق کمیسیونی که این سامانه تعیین می‌کند، به طرفین معامله اعم از خرید و فروش و اجاره مسکن حق کمیسیون اعلام خواهد شد.

کارتخوان در دفتر مشاور املاک نصب می‌شود

اصلانی تاکید کرد: حق کمیسیون معاملات مسکن  مشاوران املاک نیز صرفاً با دستگاه کارتخوان که در دفتر مشاور املاک نصب می‌شود، محاسبه خواهد شد.

وی اضافه کرد: هرگونه خدمات مشاوران املاک منوط به این است که معاملات در سامانه‌های املاک و مستغلات و املاک و اسکان کشور ثبت و کد رهگیری اخذ شود. در غیر این صورت به‌عنوان خانه خالی شناسایی و مشمول مالیات خانه‌های خالی خواهد شد.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی یکی از مهم‌ترین بندهای نظارت این مصوبه اشاره کرد و گفت: در این بسته قرار شد اتاق اصناف هر ساله مشاوران املاک را بر اساس شاخص‌هایی رتبه‌بندی کند که یکی از این شاخص‌ها رضایت طرفین معاملات از خدمات مشاوران املاک است.

اصلانی ادامه داد: در حوزه تسهیلات ودیعه مسکن قرار شد قاعده‌ای گذاشته شود که هر ساله با اعلام وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی مبلغی به‌عنوان ودیعه مسکن به مستأجرانی که این وزارتخانه معرفی می‌کند، پرداخت شود.

وی گفت: همچنین قرار شد از محل کارت بانکی یارانه یا سهام عدالت متقاضیان وام ودیعه مسکن در صورتی که کفاف اقساط این تسهیلات را بدهد، وثیقه بانکی اخذ شود و دیگر نیازی به سایر وثایق نباشد و حتی اخذ آنها ممنوع شود.

فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر چه شرایطی دارد؟

روزانه تعداد زیادی قرارداد اجاره خانه در بنگاه‌های معاملات ملکی بسته می‌شود، اما ممکن است موجر یا مستاجر بعد از بستن قرارداد به دلایلی پشیمان شوند و تصمیم به فسخ اجاره‌بگیرند. البته فسخ اجاره‌نامه در هر زمانی ممکن است از سوی مالک و یا مستاجر مطرح شود. موضوع فسخ قرارداد اجاره در هر زمان و توسط هر کدام از طرفین قرارداد مطرح شود، سوالات زیادی را با خود به همراه دارد. سوالاتی از قبیل: شرایط فسخ قرارداد چگونه است؟ آیا مالک و مستاجر می‌توانند تحت هر شرایطی اجاره را فسخ کنند؟ مبلغ خسارت فسخ قرارداد چگونه محاسبه می‌شود؟ در این مقاله شرایط فسخ قرارداد اجاره را بررسی و به این قبیل سوالات پاسخ دادیم.

گروه بزرگ کوچ

قوانین فسخ قرارداد رهن و اجاره

فسخ اجاره‌نامه یعنی یکی از طرفین قرارداد، موجر یا مستاجر و یا هر دو طرف تصمیم بگیرند که پیش از موعد مقرر شده در قرارداد با دلایل موجه و رعایت قانون به قرار داد پایان دهند.

قانون برای جلوگیری از هرج و مرج قوانینی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است، به این ترتیب هر کدام ار طرفین قرارداد باید با رعایت چارچوب قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند. قوانین مربوط به فسخ قرارداد برای موجر و مستاجر متفاوت است. در واقع امکان فسخ اجاره‌نامه توسط موجر یا مستاجر تنها طی شرایطی که در ادامه توضیح خواهیم داد امکان خواهد داشت.

اگر موجر و یا مستاجر هنگام نوشتن اجاره‌نامه شرایطی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند و این شرایط در اجاره‌نامه ذکر شده و طرف دیگر قرارداد این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشد، طرف شرط‌گذار می‌توان با رجوع به قرارداد، اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند.

قانون فسخ قرارداد اجاره‌خانه

قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم است، یعنی بعد منعقد شدن قرارداد، طرفین نمی‌توانند جز در مواردی که قانون تعیین کرده است، قرارداد را فسخ کنند. طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ اجاره‌نامه با خیارات زیر امکان‌پذیر است:

  • خیار شرط
  • خیار تعذر تسلیم
  • خیار عیب
  • خیار تخلف شرط
  • تخلف از وصف
  • و انواع فسخ مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

در ماده ۱۴ قانون مدنی که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده است به روابط بین موجر و مستاجر پرداخته است که در ادامه شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام را توضیح خواهیم داد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره

گفتیم که فسخ اجاره‌نامه باید با توجه شروطی که قانون تعیین کرده است، اتفاق بیفتد. بنابراین طرفین قرارداد نمی‌توانند با دلایلی غیر از دلایل رسمی و قانونی اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند. در قسمت قانون فسخ قرارداد اجاره‌خانه توضیح دادیم با توجه به چه خیاراتی هر کدام از طرفین می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند، در نتیجه شرایط کلی فسخ اجاره‌نامه شامل:

  • شرط خیار: شرطی در قرارداد که به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد می‌دهد.
  • خیار تعذر تسلیم: در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد دارد.
  • خیار عیب: در صورتی که عیب و نقصی در خانه وجود داشته و در زمان بستن قرارداد ذکر نشده و توافقی هم صورت نگرفته باشد، اختیار فسخ اجاره‌نامه وجود دارد.
  • خیار تخلف شرط: اگر زمان بستن قرارداد اجاره، شروطی را تعیین کرده باشند اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات عمل نکند، می‌توان اجاره‌نامه را فسخ کرد.
  • تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است، مستاجر می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند.

خیار عبارت است از توانایی یکی از اشخاص قرارداد برای برهم زدن قرارداد.

اما شرایط فسخ قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر متفاوت است و هر کدام طی شرایطی می‌توانند اجاره‌نامه را فسخ کنند. شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام از طرفین قرارداد، چه موجر و چه مستاجر، با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده، مشخص شده است.

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

اجاره‌نامه بین دو طرف بسته می‌شود، موجر که صاحب ملک است و مستاجر که خواهان اجاره ملک است. طی قرارداد اجاره مستاجر موظف است که مبلغی با عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد. بیشتر افراد این ذهنیت را دارند که فسخ اجاره‌نامه بیشتر از طرف موجر است تا مستاجر. اما خیلی اوقات اتفاق افتاده که مستاجر خواهان فسخ قرارداد بوده است. به همین دلیل قانون شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر را تنظیم کرده است که مستاجر با توجه به شرایط ذکر شده می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر

قرارداد بین مالک و مستاجر در مواقع خاص قابل فسخ است و در صورت پیش آمدن مواردی که قانون تعیین کرده، مستاجر می‌تواند درخواست فسخ قرار داد کند.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر با توجه به در نظر گرفتن حدود قانون به شرح زیر است:

براساس ماده ۶ قانونی و رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی در صورتی که ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد. براساس خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت.

در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر در اجاره نامه ذکر شده باشد. برای نمونه در برخی قراردادها اجازه فسخ اجاره از سوی مستاجر که محدود به دلایل خاصی است، امکان پذیر است. ضروری است که دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین در اجاره نامه نوشته شود.

کل یا قسمتی از ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد بطوری که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و غیرقابل تعمیر باشد.

پیش آمده است که مستاجر پیش از اتمام قرارداد تصمیم به نقل مکان بگیرد، در این صورت باید از قبل به مالک خبر دهد. به عنوان مثال مستاجر به دلایل کاری از شهری که خانه را اجاره کرده است باید به شهر دیگر نقل مکان کند، در این صورت معمولا موجر همکاری کرده و با کمک آژانس املاک تا رفتن مستاجر فعلی، مستاجر جدید پیدا می‌کند.

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

موجر صاحبخانه است، اما وقتی خانه به رهن و اجاره مستاجر در می‌آید، جز در مواردی که قانون تعیین کرده، نمی‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند. به عنوان مثال اگر صاحبخانه قصد فروش خانه‌ای را که در رهن و یا اجاره مستاجر است، داشته باشد، در صورتی که حق فسخ اجاره‌نامه را نداشته باشد، موظف است که رضایت  مستاجر را برای تخلیه ملک به دست آورد. رضایت را می‌تواند از راه‌های مختلفی مانند پرداخت خسارت یا هر آنچه که مد نظر مستاجر است انجام دهد و یا خانه را با مستاجر به مالک جدید واگذار کند.

در قرارداد اجاره ذکر می‌شود که اجاره‌بها باید ماهیانه توسط مستاجر پرداخت شود، مستاجر هم  وظیفه دارد اجاره‌بهای توافقی که در اجاره‌نامه قید شده است، در موعد مقرر به مالک یا موجر پرداخت کند. در صورتی که مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره به مالک بدحسابی کند، در این صورت اگر در اجاره‌نامه حق فسخ  در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها ذکر شده باشد، موجر حق فسخ اجاره‌نامه را به دلیل عمل نکردن به شروط قرارداد، دارد.

شرایط فسخ قرارداد پیش از موعد توسط موجر

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر است:

  • مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد.
  • مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد.
  • مستاجر مسکن را برای کارهای نامربوط مانند فعالیت‌های نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند.
  • مستاجر باید به مالک اجازه ورود به خانه برای انجام تعمیرات دهد. اگر مستاجر بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند و یا نسبت به ملکی که در اجارۀ او قرار داد، سهل انگاری کند و وظایفی که بنا به قرارداد به او محول شده است را به درستی انجام ندهد، موجر حق فسخ اجاره‌نامه را پیش از موعد دارد.

 

فسخ اجاره‌نامه

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مالک

از شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر قبل از تحویل ملک، عدم صداقت مستجر است. یعنی مستاجر شرایطی متفاوت با آنچه به موجر گفته است داشته باشد، مانند شرایط تاهل. بسیاری از مالکان بنا به دلایلی خانه را تنها به افراد متاهل اجاره می‌دهند. اگر مالک شرط تاهل را برای اجاره خانه ذکر کرده باشد و مستاجر خود را متاهل معرفی کند ولی مجرد باشد؛ صاحبخانه می‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه پیش از تحویل ملک کند.

در شرایطی نیز مالک برای اجارۀ خانه شرایط ویژه‌ای مانند تعداد فرزندان و نفرات را در نظر گرفته باشد و مستاجر در تعداد افرادی که قرار است در خانه ساکن شوند عدم صداقت داشته باشد، مالک می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستاجر

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر قبل از تحویل ملک به شرح زیر است:

خانه عیب داشته باشد: اگر بعد از بستن قرارداد و پیش از تحویل ملک، مستاجر متوجه عیب و نقصی در خانه شود که مالک نمی‌تواند آن را قبل از سکونت مستاجر رفع کند، مستاجر می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند. البته این مورد بعد از تحویل خانه نیز امکان‌پذیر است. درک مسئله با ذکر یه مثال راحت‌تر خواهد بود. مثلاً در قرارداد ذکر شده که خانه دارای انباری است، اما شما قبل از سکونت متوجه شوید که خانه فاقد انباری است. در این صورت مالک نمی‌تواند این مشکل را حل کند، بنابراین شما می‌توانید اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنید.

عدم تحویل به موقع خانه: مالک وظیفه دارد که طبق زمانی که در قرارداد ذکر شده، خانه را به مستاجر تحویل دهد. اگر مالک نسبت به انجام این تعهد خود کوتاهی کند مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. البته مستاجر ابتدا باید از طریق قانون صاحبخانه را برای تحویل ملک تحت فشار بگذارد، اگر بعد از اقدام قانونی موجر خانه را تحویل داد، فسخ اجاره‌نامه کنسل می‌شود، اما اگر مالک با فشارهای قانونی نیز از ملک را تحویل مستاجر نداد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

نحوه فسخ قرارداد اجاره

در خیلی از موارد با وساطت مشارو املاک اختلاف بین مالک و مستاجر حل می‌شود و اگر طرفین به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند، فسخ قرارداد در دفتر مشاور املاک انجام می‌شود. اما گاهی شرایطی پیش می‌آید که با وساطت مشاور املاک قابل حل نیست، مثلاً زمانی که مستاجر اجاره ماهیانه را بیش از ۳ ماه پرداخت نکرده است. در این حالت موجر باید از مجاری قانونی مستاجر را وادار به پرداخت اجار‌ه‌بها و تخیله ملک کند. معمولاً برای حل اختلافات بین مالک و مستاجر ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه می‌شود.

برای فسخ قرارداد به صورت قانونی باید مراحل زیر را طی کرد:

  • مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده
  • دریافت ضرر و زیان مورد نظر
  • دریافت حکم تخلیه

    مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره

    زمانی که مالک و یا مستاجر اقدام به فسخ اجاره‌نامه می‌کنند، معمولاً مبلغی به عنوان خسارت فسخ قرارداد باید به طرف دیگری بپردازند. مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره معمولاً در قرارداد ذکر می‌شود، درنتیجه افراد با آگاهی به پرداخت خسارت فسخ قرارداد اقدام به فسخ اجاره‌نامه می‌کنند.

    جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

    مبلغ خسارت فسخ قرارداد به طور دقیق در اجاره‌نامه توسط مشاور املاک قید می‌شود و به امضای طرفین می‌رسد. در نتیجه اگر مستاجر اقدام به فسخ قرارداد پیش از موعد کند، باید به قرارداد اجاره مراجعه کرد.

    فسخ اجاره‌نامه قبل از تحویل معمولاً راحت‌تر است و ضرر و زیان کمتری طرفین می‌پردازند. هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مشاور املاک زمانی را برای فسخ در نظر می‌گیرد که طرفین در این مدت حق فسخ اجاره‌نامه را به هر دلیلی دارند و معمولاً مبلغ ناچیزی هم به عنوان خسارت فسخ قرارداد اجاره در نظر گرفته می‌شود که در صورت فسخ باید پرداخت شود. زمان فسخ اجاره‌نامه قبل از تحویل تا یک هفته است. البته اگر مستاجر بعد از بستن قرارداد متوجه عیبی در خانه شود که قبل از بستن قرارداد از آن بی‌اطلاع بوده، می‌تواند اقدام به فسخ کند و مبلغ خسارتی نیز پرداخت نکند.

    کمیسیون فسخ قرارداد اجاره

    مشاور املاک حق‌الزحمه‌ای را به عنوان کمیسیون دریافت می‌کند، این مبلغ را عرفی و قانونی است. اگر موجر و یا مستاجر قبل از تحویل ملک اقدام به فسخ قرارداد کند، مبلغ کمیسیون به هیچ یک از طرفین عودت داده نمی‌شود. اما هرکدام از طرفین که اقدام به فسخ کند، باید حق کمیسیون دیگری را نیز پرداخت کند.

    جمع بندی

    • اجاره‌نامه از قراردادهای لازم است، یعنی طرفین در شرایطی خاص می‌توانند اقدام به فسخ کنند.
    • قانون فسخ اجاره‌نامه برای مالک و مستاجر متفاوت است، یعنی هر کدام تحت شرایطی خاص می‌توانند اقدام به فسخ کنند.
    • خیارات فسخ اجاره‌نامه شامل:شرط خیار، خیار تعذر تسلیم، خیار عیب، خیار تخلف شرط، تخلف از وصف است.
    • نحوه فسخ اجاره‌نامه از مجاری قانونی به این صورت است: مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده، دریافت ضرر و زیان مورد نظر، دریافت حکم تخلیه
    • فسخ اجاره مغازه مانند سایر املاک است ولی بحث عمده بین طرفین در زمان فسخ موضوع سرقفلی است.
    • اگر ازمان اجاره مغازه قبل از سال ۷۶ باشد باید به قانون روابط بین موجر و مستاجر سال ۵۶ رجوع شود، اگر اجاره مغازه متعلق به بعد از سال ۷۶ باشد، باید به قانون روابط بین موجر و مستاجر سال ۷۶ رجوع شود.

 

چند اصطلاح مهم ملکی

چند اصطلاح مهم ملکی

امروز قصد داریم تا چند نمونه از اصطلاحات مهم ملکی که مردم روزانه با آن سر و کار دارند را بررسی کرده و توضیح مختصری در رابطه با آن ارائه نماییم.مهمترین اصطلاحات حقوقی در حوزه املاک که هر کسی باید از معنی و مفهوم آن آگاه باشد تا در زمان معامله با مشکلات حقوقی مواجه نگردد.

1-مال منقول و غیر منقول

اموال جمع مال بوده و مال عبارت از چیزی است که ارزش اقتصادی داشته و قابل تقویم به پول باشد. بنابراین حقوق مالی مانند حق تحجیر، حق شفعه و حق صاحب علامت تجاری نیز مال محسوب می‌شود. در اصطلاح حقوقی هر چیزی که انسان می‌تواند از آن استفاده کند و قابل تملک هم باشد مال است. اموال در علم حقوق به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند: اموال منقول و اموال غیرمنقول.

اموال منقول

منقول از نظر لغوی به معنای قابل حمل، دارایی منقول، انتقال‌یافته، برداشته‌شده بکار رفته است. در قانون مدنی اموال منقول به اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد. بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید گفته شده است مانند اثاثیه منزل، ماشین، کشتی، بخاری وکولر.

اموال منقول را میتوان به دو دسته تقسیم نمود: اموال منقول ذاتی و اموال در حکم منقول.

اموال غیرمنقول

اموال غیرمنقول در لغت به معنای غیرقابل حمل است و این معنا با مباحث حقوقی مناسبت دارد. لذا قانونگذار اموالی را که نتوان از محلی به محل دیگر نقل نمود اعم از اینکه استقرار آنها ذاتی باشد. یا بواسطه عمل انسان بنحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود غیرمنقول شمرده است.

 

2-خیار و اسقاط

اسقاط در اصطلاح حقوقی به از اعتبار‌ انداختن حقی اعم از مالی و یا غیر مالی اسقاط می‌گویند.منظور از خیار، اختیار‌ی است که شخص در فسخ و بر هم زدن معامله دارد.حق خیار از جمله حقوق مالی است و لذا مانند سایر حقوق مالی، این حق هم قابل اسقاط است. متعاملین هم می‌توانند شرط کنند که از ابتدا برای آنها خیاری نباشد و هم می‌توانند پس از ایجاد حق خیار آن را اسقاط نمایند.

 

3-ثمن

ثمن به بهایی اطلاق می‌شود که کالا در برابر آن معامله شده است؛ خواه با ارزش متعارف کالا در بازار برابر باشد یا بیشتر و یا کمتر باشد و تفاوت آن با «قیمت» در همین است؛ زیرا «قیمت» عبارت است از ارزش کالا در بازار و نزد عرف که از آن به «ثمن المثل» تعبیر می‌شود.

 

4-مبایعه نامه،مبیع

بطور خلاصه به ملکی که مورد خرید و فروش قرار میگیرد مبیع گفته میشود.به فروش اموال،مثل ملک بیع گفته میشود و به فروشنده ملک بایع گفته میشود.

بطور کلی بیع به معنی توافق فروشنده (بایع ) و خریدار ( مشتری ) به عین مبیع ( مال مورد معامله ) به عوض معلوم ( ثمن یا قیمت مبیع ) به ایجاب و قبول می باشد چه مبیع تسلیم شده باشد یا نشده باشد .

به محض انعقاد عقد یا وقوع معامله یا امضاء مبایعه نامه فروشنده ( بایع ) مالک ثمن معامله و خریدار مالک عین مبیع میگردد.

یکی از معضلات جامعه ما بی تجربه بودن هموطنان در خرید املاک اعم از خانه و زمین و نا پختگی در تنظیم مبایعه نامه ها یا قراردادهای مشارکت در ساخت و عقود می باشد .

اساسی ترین شرایط صحت معاملات و نفوذ بیع قصد و رضای طرفین ؛ اهلیت طرفین ؛ مشروعیت و معین بودن موضوع معامله میباشد ، بنابراین معاملات صوری و ربوی و یا معملاتی که در آنها قصد بر بیع نباشد از آنجا که فاقد قصد و رضای طرفین بر بیع می باشد باطل و بلااثر است .

علاوه بر این اگر شخصی در حال مستی ؛ خواب یا بیهوشی یا در اثر اکراه و اشتباه قرارداد یا مبایعه نامه یا فروشنامه ای یا هر سند تعهد آور دیگری را امضاء یا اثر انگشت بزند آن معامله باطل و موجبات عد نفوذ و بی اعتباری آن معامله فراهم می آید ، اما در این میانه نکته مهم این است که موارد فوق لازم است توسط مدعی یا وکیل دادگستری در دادگاه به اثبات برسد و به صرف ادعا مسموع نیست .

گروه بزرگ کوچ

دپارتمان املاک یعنی چه و چه تفاوتی با آژانس معمولی دارد؟

این روزها بیش از نیمی از خریداران و مستاجران به جستجوی آنلاین خانه می‌پردازند. البته اینکه جستجوی خانه به صورت آنلاین آغاز می‌شود، به این معنی نیست که مردم به آژانس‌ها و مشاوران املاک مراجعه نمی‌کنند. در واقع گفته شده که ۸۷٪ از مردم برای انجام معاملات ملکی از مشاوران املاک یا دپارتمان‌های املاک کمک می‌گیرند. اگر نمی‌دانید که دپارتمان املاک با آژانس ‌املاک معمولی و کفی چه تفاوتی دارد، این مقاله را در آکادمی املاک دیوار از دست ندهید.

آژانس‌های املاک و مستغلات چه کاری انجام می‌دهند؟

بنگاه‌های املاک و مستغلات با داشتن مجوز از سوی دولت، می‌توانند فعالیت داشته باشند. بنگاه‌های املاک،‌ فهرستی از فایل‌های فروشی، رهن و اجاره را تهیه می‌کنند. در آژانس‌های املاک، مشاوران حضور دارند که آمادهٔ خدمت‌رسانی به مشتریان هستند. مشاوران املاک به خریداران کمک می‌کنند تا روند معاملات به خوبی پیش برود. همچنین برخی مشاوران کارهای متنوع اداری مشتریان را نیز برای قرارداد بهتر انجام می‌دهند.

امروزه علاوه بر موارد مرسوم، معمولاً آژانس‌های املاک و مستغلات، فایل‌های خود را در پلتفرم‌های آگهی مانند دیوار و شبکه‌های اجتماعی به صورت آنلاین معرفی می‌کنند. به در مجموع، وظایف آژانس‌های املاک صرف‌نظر از کفی یا دپارتمانی بودن در موارد زیر دیده می‌شود:

  • یافتن ملک مناسب برای خریدار و مستاجر
  • یافتن مشتری مناسب برای مالک
  • انجام مذاکرات لازم برای معاملات
  • مشاوره در قیمت‌گذاری
  • ارزیابی املاک
  • بازاریابی برای فایل‌ها

باید در نظر داشته باشید که بنگاه‌های املاک، مشتریان را در فرایند معاملات همراهی می‌کنند؛ اما مشاوران هیچ‌گونه اختیاری در تصمیم‌گیری نهایی مشتریان ندارند. درنهایت مشاوره و راهنمایی را می‌توان اصلی‌ترین خدمات آژانس املاک دانست.

دپارتمان‌ املاک چیست؟

دفترهای مشاور املاک و به طور کلی آژانس‌های املاک سنتی، به لحاظ ساختاری و ظاهری کوچک‌تر و متفاوت‌تر از دپارتمان‌های املاک هستند. دپارتمان‌های املاک در واقع یک سازمان بزرگتر محسوب می‌شوند. آژانس املاک دپارتمانی از بخش‌هایی تشکیل شده که در هرکدام کارمندان متخصصی خدمت‌رسانی می‌کنند. دپارتمان‌های املاک توسط مدیران ارشد هدایت و مدیریت می‌شوند. هدف اصلی دپارتمان‌ها تخصصی کردن فعالیت‌ها، ساده‌سازی کردن فعالیت‌ها، بالا رفتن راندمان کاری و نظارت دقیق‌تر بر عملکردها است.

نکته مهم اینکه فعالیت آژانس‌های دپارتمانی معمولا محدود به یک محله یا منطقه نیست. آن‌ها اکثرا کل شهر را پوشش می‌دهند و حتی با راه‌اندازی شعبه در شهرهای دیگر، فعالیت‌های کشوری دارند. پیدا کردن مشتری و فایل در بسیاری از دپارتمان‌ها، از منابع آنلاین انجام می‌شود. درنتیجه مهارت فایل یابی مشاوران برای کار در دپارتمان‌‌های املاک، الزامی است.

 

دپارتمان‌های املاک شامل بخش‌های زیر می‌شوند:

  • تجاری
  • مسکونی
  • اداری
  • بازاریابی دیجیتال
  • امور مشتریان
  • دارایی و سرمایه‌گذاری
  •  مدیریت تسهیلات
  • انجام قراردادها
  • منابع انسانی و مدیر

واحد فروش و اجاره تجاری و مسکونی

دپارتمان‌های املاک به صورت تخصصی به مشتریان هر بخش رسیدگی می‌کنند. به عبارتی مدیران دپارتمان‌ املاک به خوبی می‌دانند که فروش، رهن و اجاره واحدهای مسکونی و تجاری با یکدیگر تفاوت دارد. به صورتی که مشاوران هربخش باید اطلاعات و مهارت مخصوص به آن حوزه را داشته باشند تا معاملاتی که در آژانس دپارتمانی صورت می‌گیرد، نتیجه‌بخش‌تر باشند.

واحد بازاریابی و مالی در دپارتمان املاک

بخش مدیریت مالی و سرمایه‌گذاری در آژانس دپارتمانی به توسعه تجاری سازمان مشغول می‌شود. به صورتی که با برآورد مناسب از هزینه‌ها و بودجهٔ در دسترس، اقداماتی را در جهت رشد دپارتمان املاک انجام دهند. به طور مثال بخش مالی و سرمایه‌گذاری املاک متناسب با روند اقتصادی جامعه و تحلیل‌هایی که از بازار مسکن به دست می‌آورند، روی سرمایه‌گذاری و افزایش درآمد آژانس تمرکز و برنامه‌ریزی می‌کنند

در بخش بازاریابی دیجیتال، متخصصانی حضور دارند که استراتژی‌های مناسب برای تبلیغات آژانس را طراحی و برنامه‌ریزی می‌کنند. بخش مالی و سرمایه‌گذاری می‌تواند از طریق بازاریابی دیجیتال اهداف مالی خود را به ثمر برسانند.

 

ابزار مشاور املاک برای بازاریابی و ارتباط

واحد امور مشتریان و قراردادها

یکی از راه‌های موفقیت آژانس‌ها و دپارتمان املاک شناخت دقیق از مخاطب است. از این رو کارشناسانی متخصص در دپارتمان املاک حضور دارند که بهترین درک و شناخت را از نیازهای مستاجران، خریداران، فروشنده‌ها و تمامی گروه‌های مخاطبی داشته باشند. اطلاع دقیق از نیازها و خواسته‌های مشتریان باعث می‌شود که موردهای دقیق‌تری برای آن‌ها پیشنهاد شود.

ارزیابی دقیق از مشتریان روی تمامی واحدهای آژانس دپارتمانی اثرگذار است. قراردادهایی از موفقیت بیشتری برخوردار هستند که ارتباط قوی با واحد امور مشتریان داشته باشند. در مجموع مشاوران دپارتمان باید شناخت دقیقی از هر طیف مخاطبان بدست بیاورند تا بازدهی بالاتری را در معاملات کسب کنند.

مدیریت ارزیابی در دپارتمان املاک

املاکی که برای فروش، اجاره یا رهن به دپارتمان‌های املاک واگذار می‌شود، باید به لحاظ امکانات ارزیابی شوند. در واقع باید کیفیت سازه‌ها و امکانات داخلی و خارجی املاک ارزیابی و کارشناسی شوند. چرا که مشتریان به مشاوران آژانس و صحبت‌های آنان در مورد املاک موردنظر اعتماد می‌کنند تا معاملاتی دقیق‌تر داشته باشند. از این رو اگر ساختمان موردنظر دچار استهلاک شده باشد، مشاوران دپارتمان املاک هزینه‌های تعمیرات و درجهٔ استهلاک آنان را به مشتریان اطلاع می‌دهند.

اگر گفته‌های مشاوران دپارتمان املاک با واقعیت تناقض داشته باشد، اعتبار و اعتماد مشتریان به آژانس دپارتمانی خدشه‌دار می‌شود. از این رو عملکرد شفاف و دقیق واحد ارزیابی، سبب می‌شود که اعتباری محکم برای دپارتمان املاک بدست بیاید. در نتیجه پیشرفت‌ها و سرمایه‌گذاری دپارتمان املاک سریع‌تر از قبل پیش خواهد رفت. به عبارتی هدف اصلی آژانس، حفظ و جلب نظر مشتریان است.

نتیجه‌گیری

بسیاری از مردم با مشاوران و بنگاه‌های کوچک املاک و مستغلات آشنایی دارند. ممکن است واژهٔ دپارتمان املاک در رسانه‌ها به گوش عموم مردم رسیده باشد؛ اما به طور دقیق تصویری از دپارتمان املاک در ذهن مردم شکل نمی‌گیرد. دپارتمان‌های املاک دارای بخش‌های متنوعی هستند که هرکدام به صورت تخصصی روی حوزه‌ای فعالیت می‌کنند. به عبارتی مشاوران در آژانس‌های املاک سنتی، مجموعه‌ای از وظایف را بر عهده دارند؛ اما در دپارتمان املاک اینگونه نیست.

ر دپارتمان املاک برای هر کدام از کارمندان وظایف مشخصی تعیین شده است. در این عرصه، مشاوران در حوزه‌های خود متخصص هستند. یکی از ویژگی‌های این آژانس‌ها، انحصاری بودن مشاوران است. به طوری که در دپارتمان املاک یک مشاور می‌تواند نمایندهٔ انحصاری خریدار یا مستاجر باشد. رسیدگی امور در آژانس دپارتمانی، دقیق‌تر از آژانس‌های کفی صورت می‌گیرد. البته این به معنی عدم کارکرد آژانس‌های املاک سنتی نیست.

گروه بزرگ کوچ