بایگانی برچسب برای: املاک تهران

شارژ ساختمان و قوانین آن

با این که بیش از پنجاه سال از ورود آپارتمان به ایران می‌گذرد، به نظر می‌رسد که هنوز ایرانیان نتوانسته‌اند با این نوع سبک زندگی به راحتی کنار بیایند. بسیاری از ایرانی‌ها ترجیح می‌دهند در خانه‌ی ویلایی به سبک سنتی زندگی کنند اما به دلایل مختلف از جمله قیمت، مجبور می‌شوند به سبک زندگی آپارتمانی روی آورند. برخی از افراد جامعه‌ی ما با آنکه سبک زندگی آپارتمانی را انتخاب کرده‌اند، هنوز با اقتضائات آن آشنا نیستند و با قوانین آن به خوبی کنار نیامده‌ و حتی ممکن است از این قوانین اطلاعی نداشته باشند. یکی از مسائلی که معمولاً در مجتمع‌های آپارتمانی مشکل‌ساز می‌شود، پرداخت حق شارژ ساختمان است.
این مسئله هنوز در بسیاری از مجتمع‌ها بعنوان یک چالش اصلی به شمار می‌رود و بعضی از افراد آن را یک هزینه‌ی اضافی می‌دانند. در این مقاله قصد داریم نکاتی را درباره‌ی اهمیت پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان و بعضی از قوانین واصول آن را توضیح دهیم.

شارژ ساختمان چیست؟

در هر مجتمع مسکونی هزینه‌های مشترکی وجود دارد که همه‌ی ساکنان مجتمع باید سهم خود را از آن پرداخت کنند. به این هزینه‌های مشترک در اصطلاح شارژ گفته می‌شود.

میزان این هزینه‌ها بسته به نوع مجتمع مسکونی و امکانات آن تعیین می‌شود و به صورت ماهیانه باید پرداخت شود. این موضوع بر اساس قوانین وصول شارژ ساختمان در قانون تملک آپارتمان‌ها که در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسیده، در نظر گرفته می‌شود و باید به مدیر مجتمع پرداخت گردد.

شارژ ساختمان باید صرف چه مواردی شود؟

بر اساس ماده ۲۸ قانون تملک آپارتمان‌ها شارژ ساختمان باید صرف هزینه‌های مربوط به سرایدار، هزینه‌ی آب، برق و گاز مشترک، هزینه‌ی تعمیرات و نگهداری از قسمت‌های عمومی آپارتمان، هزینه‌ی نگهداری از گیاهان در محوطه‌ی عمومی و رسیدگی به باغچه و هزینه‌ی اقلام مورد نیاز برای استفاده در بخش‌های عمومی(مانند تجهیزات نظافت، تجهیزات الکتریکی و…) گردد.

تشخیص این موارد و سایر مواردی که جزو موارد بالا نیستند، بر عهده‌ی هیئت مدیره خواهد بود. ذکر این نکته نیز لازم است که در صورتی که ساکنان هر واحد به هر نحوی به بخش عمومی خسارت وارد کنند، جبران این خسارت باید از هزینه‌ی شخصی آن واحد صورت گیرد و در این مورد مبلغ شارژ مورد استفاده قرار نخواهد گرفت.

آیا واحدهایی هم که خالی از سکنه هستند، باید شارژ بپردازند؟

بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها تمام واحدهای یک مجتمع آپارتمانی اعم از اینکه مورد استفاده واقع شوند یا نشوند، باید به صورت ماهیانه مبلغ شارژ را پرداخت کنند. البته واحدهایی که مورد استفاده قرار نمی‌گیرند از پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان معاف هستند.

اگر واحدی شارژ خود را پرداخت نکرد، چاره چیست؟

پرداخت هزینه های مشترک ساختمان قبل از اینکه یک امر توافقی باشد، یک امر قانونی است؛ یعنی مشکلات مربوط به آن از طریق حقوقی قابل پیگیری هستند. بر اساس قوانین شارژ ساختمان در ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که واحدی از پرداخت شارژ ماهیانه سر باز زد، هیئت مدیره می‌تواند با پر کردن اظهارنامه مبنی بر عدم پرداخت حق ماهیانه و درج مبلغ بدهی به طور حقوقی درخواست پرداخت شارژ کند.
در صورتی که فرد بدهکار باز هم بدهی خود را نپرداخت، هیئت مدیره می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند و دادگاه‌ها ملزم هستند که به این دسته از پرونده‌ها بصورت سریع و خارج از نوبت رسیدگی کنند. بر اساس حکم دادگاه بر اساس قوانین وصول شارژ ساختمان تا زمانی که فرد به عدم پرداخت حق شارژ ماهیانه ادامه دهد، از هرگونه استفاده از امکانات عمومی مجتمع محروم خواهد بود.

آیا کسی که مستأجر است هم باید شارژ پرداخت کند؟

چیزی که مهم است، آن است که هر واحد باید در هر ماه شارژ خود را بپردازد. در واحدهایی که اجاره داده شده‌اند، این موضوع در قرارداد اجاره باید مشخص شود؛ به عبارت دیگر پرداخت حق شارژ از طرف مستأجر یا مؤجر یک امر توافقی است.

در صورتی که بر اساس قرارداد، مستأجر مسئول پرداخت شارژ باشد ولی از پرداخت آن خودداری کند، هیئت مدیره می‌تواند علاوه بر پیگیری از مستأجر، مالک را نیز مورد خطاب قانونی قرار دهد؛ زیرا در هرحال مسئولیت نهایی پرداخت شارژ متوجه مالک خواهد بود.

آیا در صورت تولد نوزاد باید حق شارژ اضافه‌تر پرداخت شود؟

در بعضی از مجتمع‌های آپارتمانی مبلغ شارژ بر اساس تعداد ساکنان هر واحد مشخص می‌شود. در این صورت این سؤال همیشه مطرح است که آیا بعد از تولد نوزاد نیز باید برای او مبلغ اضافی در نظر گرفت؟

به طور کلی می‌توان گفت که این موضوع بسته به نظر هیئت مدیره و توافق فی ‌ما بین دارد؛ اما از آنجایی که با ورود نوزاد هزینه‌های مربوط به او مانند آب، برق و… نیز افزایش می‌یابد، افزایش پرداخت حق شارژ و هزینه‌های مشترک ساختمان امری غیرمنطقی به نظر نمی‌رسد.

بعنوان نکته‌ی پایانی ذکر این نکته نیز لازم است که در بعضی از مجتمع‌ها ممکن است به دلایل مختلف از قبیل کم بودن تعداد ساکنان، بالا بودن سطح فرهنگ و… شارژهای ماهیانه برای چند ماه مورد استفاده قرار نگیرند.

در این صورت این مبالغ باید در صندوق مالی مجتمع ذخیره شوند و این مسئله مانع از پرداخت شارژ در ماه‌های بعدی نخواهد شد؛ به عبارت دیگر تمامی ساکنان بدون درنظر گرفتن موجودی صندوق، موظف هستند که در هرماه مبلغ شارژ خود را بپردازند تا در صورتی که مجمع با یک مشکل بزرگ روبرو شد، بتوان آن را به ‌سادگی حل نمود.

گروه بزرگ کوچ

تفاوت قرارداد اجاره رسمی و غیر رسمی

در این مطلب قصد داریم به صورت مفصل شما را با تفاوت قرارداد اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی آشنا کنیم.

اجاره‌‌نامه یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود و بیانگر تعهداتی است که باید طرفین قرارداد به آن عمل کنند.

 

قراردادی که اعتبار آن به ذکر مدت اجاره وابسته است و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد بیان نشود، دارای اعتبار نیست.

 

البته این قرارداد می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد.

حال اگر به هر دلیلی بین دو طرف قرارداد مشکلاتی ایجاد شود، قانون راه حل‌هایی برای رفع آن‌ها درنظر گرفته است.

 

  • اگر اجاره‌نامه به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیۀ مستأجر را بگیرد.
  • با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن بسته شده است، درخواست صدور اجراییه انجام می‌شود.

انواع اجاره‌نامه

اجاره‌نامه‌های معتبر و قابل قبول از دید قانون بر سه نوع است.

 

۱-اجارۀمحل سکونت یا منزل

 

۲-اجارۀ محل کسب یا تجارت

 

۳-اجارۀ محل‌هایی مانند درمانگاه، موسسه‌ خیریه که درواقع در گروه محل‌های مسکونی به‌ شمار می‌رود.

 

همان گونه که بیان شد، طبق قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود، مستأجر با پرداخت مبلغی به عنوان اجاره‌‌بها، به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته می‌شود و این مسئله با خود موضوع اجاره کاملاً متفاوت است.

 

راهنمای فرم اجاره را از اینجا ببینید.

قرارداد چیست؟ - تفاوت اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی

قرارداد چیست؟ – تفاوت اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی

یکی از سوالاتی که ممکن است ذهن شمارا نیز به خود درگیر کرده باشد، این است که اجاره‌نامه‌ای که در دفتر مشاورین املاک تنظیم می‌گردد چقدر معتبر و قانونی است؟

 

بر طبق قانون تمامی اسناد رسمی که ثبت می‌شوند دارای اعتبار تمام و کمال هستند؛ مگر آنکه خلاف این امر در دادگاه‌های صالح اثبات شود.

 

در مقابل اسناد رسمی، یک سری از اسناد عادی نیز وجود دارد که توسط مشاورین املاک به ثبت می‌رسند.

 

در این پاره از اسناد نیازمند به اثبات اعتبار قانونی‌ در دادگاه صالح خواهید بود.

 

اسناد رسمی بر طبق قانون لازم‌الاجرا بوده و دارای برتری نسبت به سندهای عادی هستند.

 

درواقع وظیفه مشاور املاک معرفی موجر و مستأجر به یکدیگر بوده و در قبال آن دریافت حق‌الزحمه است و درنهایت معرفی آن دو به دفتر اسناد رسمی معتبر است.

 

آیا قرارداد دستی اجاره (اجاره نامه عادی) به عنوان سندی در دادگاه، قابل ارائه است؟ و اساسا انشائ اجاره نامه عادی املاک مسکونی چگونه است و چه مشکلاتی را در پی دارد؟

wholesaling 1 - تفاوت اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی

تفاوت اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی

اول این که اعتبار اجاره نامه رسمی و عادی در مورد محل های مسکونی یکسان است و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، محل استیجاری در زمان انقضای مدت، راس یک هفته باید تخلیه شود و در این مورد، تفاوتی بین سند (اجاره نامه ) عادی و رسمی وجود ندارد.

 

البته تفاوتی که در روند الزام به تخلیه وجود دارد این است که در مورد سند رسمی می توان اجرائیه صادر و ملک را مستقیما از طریق دایره اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تخلیه کرد

 

در صورتی که در مورد سند عادی، لازم است با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، دستور تخلیه گرفته شود.

 

البته در هر دو مورد، به مستاجر مدتی نزدیک به یک ماه برای تخلیه مهلت داده خواهد شد.

 

دوم این که در تنظیم سند عادی، طرفین باید دقت کنند مدت، مبلغ و اوصاف مورد اجاره به دقت در اجاره نامه ذکر شود و مهم تر این که حتما دو شاهد، سند را امضا کنند.

 

سوم این که مواردی که باید از دیدگاه موجر مورد توجه قرار گیرد

 

یکی این است که با گرفتن چک و ودیعه کافی و از آن مهم تر، بررسی شخصیت مستاجر، ملک خود را به کسی اجاره دهد که از نظر مالی و اخلاقی، توانایی و صلاحیت داشته باشد.

 

از دیدگاه مستاجر هم او باید دقت کند ملک را از کسی اجاره کند که مالکیتش نسبت به آنچه اجاره می دهد، محرز و مسلم باشد.

چند اصطلاح مهم ملکی

چند اصطلاح مهم ملکی

امروز قصد داریم تا چند نمونه از اصطلاحات مهم ملکی که مردم روزانه با آن سر و کار دارند را بررسی کرده و توضیح مختصری در رابطه با آن ارائه نماییم.مهمترین اصطلاحات حقوقی در حوزه املاک که هر کسی باید از معنی و مفهوم آن آگاه باشد تا در زمان معامله با مشکلات حقوقی مواجه نگردد.

1-مال منقول و غیر منقول

اموال جمع مال بوده و مال عبارت از چیزی است که ارزش اقتصادی داشته و قابل تقویم به پول باشد. بنابراین حقوق مالی مانند حق تحجیر، حق شفعه و حق صاحب علامت تجاری نیز مال محسوب می‌شود. در اصطلاح حقوقی هر چیزی که انسان می‌تواند از آن استفاده کند و قابل تملک هم باشد مال است. اموال در علم حقوق به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند: اموال منقول و اموال غیرمنقول.

اموال منقول

منقول از نظر لغوی به معنای قابل حمل، دارایی منقول، انتقال‌یافته، برداشته‌شده بکار رفته است. در قانون مدنی اموال منقول به اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد. بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید گفته شده است مانند اثاثیه منزل، ماشین، کشتی، بخاری وکولر.

اموال منقول را میتوان به دو دسته تقسیم نمود: اموال منقول ذاتی و اموال در حکم منقول.

اموال غیرمنقول

اموال غیرمنقول در لغت به معنای غیرقابل حمل است و این معنا با مباحث حقوقی مناسبت دارد. لذا قانونگذار اموالی را که نتوان از محلی به محل دیگر نقل نمود اعم از اینکه استقرار آنها ذاتی باشد. یا بواسطه عمل انسان بنحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود غیرمنقول شمرده است.

 

2-خیار و اسقاط

اسقاط در اصطلاح حقوقی به از اعتبار‌ انداختن حقی اعم از مالی و یا غیر مالی اسقاط می‌گویند.منظور از خیار، اختیار‌ی است که شخص در فسخ و بر هم زدن معامله دارد.حق خیار از جمله حقوق مالی است و لذا مانند سایر حقوق مالی، این حق هم قابل اسقاط است. متعاملین هم می‌توانند شرط کنند که از ابتدا برای آنها خیاری نباشد و هم می‌توانند پس از ایجاد حق خیار آن را اسقاط نمایند.

 

3-ثمن

ثمن به بهایی اطلاق می‌شود که کالا در برابر آن معامله شده است؛ خواه با ارزش متعارف کالا در بازار برابر باشد یا بیشتر و یا کمتر باشد و تفاوت آن با «قیمت» در همین است؛ زیرا «قیمت» عبارت است از ارزش کالا در بازار و نزد عرف که از آن به «ثمن المثل» تعبیر می‌شود.

 

4-مبایعه نامه،مبیع

بطور خلاصه به ملکی که مورد خرید و فروش قرار میگیرد مبیع گفته میشود.به فروش اموال،مثل ملک بیع گفته میشود و به فروشنده ملک بایع گفته میشود.

بطور کلی بیع به معنی توافق فروشنده (بایع ) و خریدار ( مشتری ) به عین مبیع ( مال مورد معامله ) به عوض معلوم ( ثمن یا قیمت مبیع ) به ایجاب و قبول می باشد چه مبیع تسلیم شده باشد یا نشده باشد .

به محض انعقاد عقد یا وقوع معامله یا امضاء مبایعه نامه فروشنده ( بایع ) مالک ثمن معامله و خریدار مالک عین مبیع میگردد.

یکی از معضلات جامعه ما بی تجربه بودن هموطنان در خرید املاک اعم از خانه و زمین و نا پختگی در تنظیم مبایعه نامه ها یا قراردادهای مشارکت در ساخت و عقود می باشد .

اساسی ترین شرایط صحت معاملات و نفوذ بیع قصد و رضای طرفین ؛ اهلیت طرفین ؛ مشروعیت و معین بودن موضوع معامله میباشد ، بنابراین معاملات صوری و ربوی و یا معملاتی که در آنها قصد بر بیع نباشد از آنجا که فاقد قصد و رضای طرفین بر بیع می باشد باطل و بلااثر است .

علاوه بر این اگر شخصی در حال مستی ؛ خواب یا بیهوشی یا در اثر اکراه و اشتباه قرارداد یا مبایعه نامه یا فروشنامه ای یا هر سند تعهد آور دیگری را امضاء یا اثر انگشت بزند آن معامله باطل و موجبات عد نفوذ و بی اعتباری آن معامله فراهم می آید ، اما در این میانه نکته مهم این است که موارد فوق لازم است توسط مدعی یا وکیل دادگستری در دادگاه به اثبات برسد و به صرف ادعا مسموع نیست .

گروه بزرگ کوچ