نوشته‌ها

مشاوران املاک برای رعایت قانون اجاره 25 درصد هیچ مسئولیتی ندارند

عضو اتحادیه مشاوران املاک کشور گفت: مشاوران املاک برای تعیین اجاره ۲۵ درصد هیچ مسئولیتی برعهده ندارند و نمی‌توانند به شواری حل اختلاف مراجعه کنند.

به گزارش جدید پرس، عبدالله اوتادی گفت: هیچ ابزار نظارتی و اجرایی بر روند نرخ اجاره وجود ندارد چرا که مشاوران املاک کشور تحت پوشش هیچ سامانه ای نیستند بنابراین مصوبه اجاره ۲۵ درصدی در این شرایط بی معنی است. چراکه هیچ نظارتی در این بازار وجود ندارد.

به گفته عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشور هیچ مسئولیتی در این حوزه ندارند. بنابراین دولت باید در این زمینه تمامی مشاوران املاک را تحت پوشش سامانه قراردهد. با این اقدام می توان به قیمت گذاری در این بخش و جلوگیری از تخلفات امیدوار بود.

او می گوید: در این شرایط مستاجران برای شکایت از تخلفات در حوزه افزایش اجاره بها به هیچ ارگانی از جمله شورای حل اختلاف نمی توانند شکایت کنند چراکه مشاوران املاک مسئولیتی در این حوزه برعهده ندارند.

پیش از این رستم قاسمی وزیر راه وشهرسازی اعلام کرده بود که به زودی مشاوران املاک تحت پوشش سامانه وزارت راه و شهرسازی قرارخواهد گرفت و با مشاوران املاکی که اجاره ۲۵ درصد را رعایت نکنند برخورد خواهد شد.

گروه بزرگ کوچ

آلودگی هوا چه تاثیری بر قیمت مسکن دارد؟

پژوهشگران با بررسی تاثیر آلودگی هوا بر قیمت مسکن در بازه زمانی ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷، عنوان کردند افزایش آلاینده‌ها باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود.

به گزارش تجارت‌نیوز، پژوهشگران با بررسی تاثیر آلودگی هوا بر قیمت مسکن در بازه زمانی ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷، عنوان کردند که شاخص آلاینده ذرات معلق در هوا با قطر کم‌تر از ۲.۵ میکرون (PM۲.۵)، بر قیمت مسکن اثر منفی و معنادار دارد و افزایش این آلاینده باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود.

بر اساس گزارش ایسنا، ایران در سال‌های اخیر به‌ویژه در کلان‌شهرها و شهرهای صنعتی با مشکلات جدی در زمینه آلودگی هوا مواجه بوده است. آلودگی هوا مشکلات فراوانی ایجاد می‌کند، ولی هزینه‌های اقتصادی که ایجاد می‌کند، به طور مستقیم قابل اندازه‌گیری نیست. به همین دلیل برای اندازه‌گیری هزینه‌های اقتصادی آلودگی هوا، از روش‌های غیر مستقیم استفاده می‌شود.

یکی از راه‌های سنجش هزینه‌های آلودگی هوا، محاسبه آن از طریق قیمت مسکن است. خانواده‌ها برای تهیه مسکن عوامل مختلفی را در نظر می‌گیرند و به شرط ثابت بودن سایر عوامل، افراد حاضرند برای سکونت در منطقه‌ای که آلودگی هوای کم‌تری دارد، هزینه بیشتری بپردازند.

آلاینده‌های مختلفی مانند ذرات معلق، سرب، ازن و کربن مونوکسید باعث ایجاد آلودگی هوا می‌شوند و هر یک از آلاینده‌ها در یک بازه زمانی غلظتی دارد که قابل اندازه‌گیری است. همچنین حد غلظتی که برای سلامت افراد خطرناک است، نیز مشخص است.

آلودگی هوا و برنامه‌هایی که برای مقابله با آن انجام می‌شود، هزینه‌های اقتصادی مستقیم و غیرمستقیمی را بر دوش دولت‌ها و مردم تحمیل می‌کند. از منظر سیاست‌گذاری، آگاهی از میزان این هزینه و مقایسه آن با هزینه اجرای سیاست‌های کنترل آلودگی هوا، برای برنامه‌ریزی شهری اهمیت زیادی دارد. به همین دلیل انجام پژوهش‌های اقتصادی در مورد مضرات آلودگی هوا، ضروری است.

بر همین اساس پژوهشگران موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی تهران با انجام یک مطالعه، تاثیر آلودگی هوا بر قیمت مسکن را در کلان‌شهر تهران در بازه زمانی سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ بررسی کردند.

این مطالعه با استفاده از ترکیبی از داده‌های خرد معاملات مسکن وزارت راه و شهرسازی و شاخص‌های آلودگی سامانه پایش کیفی هوای کشور برای بیش از ۵۰ هزار منزل مسکونی که دست‌کم دوبار در بازه مورد نظر معامله شده بودند، انجام شد و تاثیر شاخص‌های مختلف آلودگی هوا بر قیمت مسکن تخمین زده شد.

بررسی‌های این مطالعه حاکی از این بود که شاخص آلاینده ذرات معلق در هوا با قطر کم‌تر از ۲.۵ میکرون (PM۲.۵)، بر قیمت مسکن در بازه زمانی سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ اثر منفی و معنادار داشته است. به طوری که یک انحراف معیار افزایش شاخص این آلاینده، به اندازه ۳.۱ درصد از قیمت مسکن می‌کاهد. به بیان دیگر؛ اگر میانگین سالانه شاخص آلاینده ذرات معلق کم‌تر از ۲.۵ میکرون، برای یک منزل مسکونی به اندازه ۵۰ واحد افزایش یابد (ناسالم‌تر شود)، قیمت مسکن ۲۱ درصد کاهش می‌یابد.

آلاینده ذرات معلق کم‌تر از ۲.۵ میکرون، در هوا بیشتر قابل مشاهده هستند و در کوتاه‌مدت بر کیفیت تنفس افراد، تاثیر بیشتری دارند.

همچنین مشخص شد که تاثیر آلاینده‌های دی اکسید نیتروژن (NO۲) و مونوکسید کربن (CO) بر قیمت مسکن، ناچیز و بی‌معنا است. به گفته پژوهشگران این مطالعه؛ به نظر می‌رسد که ناچیز بودن تاثیر این دو آلاینده بر قیمت مسکن، ناشی از این است که این دو آلاینده از نظر بصری قابل مشاهده نیستند و تاثیر آنی بر سلامت ندارند. همچنین این دو آلاینده در شاخص کل کم‌تر تعیین کننده هستند.

در انجام این تحقیق پرهام حیدری بهادری و محمد حسینی؛ پژوهشگران موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی تهران، با یکدیگر مشارکت داشتند.

یافته‌های این مطالعه، زمستان ۱۴۰۰ به صورت مقاله علمی با عنوان «تاثیر آلودگی هوا بر قیمت مسکن در شهر تهران» در فصل‌نامه علمی پژوهشی «برنامه‌ریزی و بودجه» منتشر شده است.

هشدار به صاحبخانه‌های متخلف/ چه کسانی جریمه می‌شوند؟

سخنگوی سازمان تعزیرات حکومتی از جریمه صاحبخانه‌هایی که قرارداد سال گذشته مسکن خود را بیش از ۲۵ درصد افزایش دهند خبر داد.

به گزارش تجارت‌نیوز، با توجه به هشدار سازمان تعزیرات حکومتی جریمه صاحبخانه‌های متخلف پنج برابر، مبلغ مازاد گرانفروشی حساب می‌شود.

محمدعلی اسفنانی در گفتگو با خبرنگار مهر در خصوص برخورد با تخلفات حیطه رهن و اجاره مسکن و برخورد تعزیراتی با این مسئله گفت: تا پیش از این برخورد با تخلفات این چنینی و اینکه مبنایی برای برخورد تعزیراتی داشته باشیم، وجود نداشت.

وی افزود: اتفاقی که قرار است بیفتد بسیار اتفاق مناسبی است و با کسانی که در حیطه مسکن مستأجران را مجبور به پرداخت هزینه گزاف می‌کنند، برخورد خواهد شد.

سخنگوی سازمان تعزیرات ادامه داد: هر مبلغی که سال گذشته مورد توافق طرفین بوده مبنایی برای افزایش قیمت است به طوری که افزایش این مبنا در تهران ۲۵ درصد و در سایر کلانشهرها ۲۰ درصد است. همچنین این میزان در سایر شهرها ۱۵ درصد اعلام شده است.

جریمه صاحبخانه‌های متخلف چقدر می‌شود

اسفنانی با بیان اینکه اگر صاحبخانه‌ای قراردادی با بیش از این میزان منعقد کنند، تخلف کرده است گفت: اگر کسی بالاتر از این میزان قراردادی منعقد کنند گرانفروشی کرده است و اگر رقمی بیش از ۲۵ درصد ببنند، مبلغ مازاد گرانفروشی محسوب می‌شود.

وی در خصوص اعمال جریمه برای صاحبخانه های متخلف گفت: گرانفروشی هم جریمه‌های مشخص دارد و در صورت تصویب نهایی و طی شدن روند اجرایی مصوبه افزایش اختیارات تعزیرات، جریمه‌های مذکور پنج برابر می‌شود.

 

فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر چه شرایطی دارد؟

روزانه تعداد زیادی قرارداد اجاره خانه در بنگاه‌های معاملات ملکی بسته می‌شود، اما ممکن است موجر یا مستاجر بعد از بستن قرارداد به دلایلی پشیمان شوند و تصمیم به فسخ اجاره‌بگیرند. البته فسخ اجاره‌نامه در هر زمانی ممکن است از سوی مالک و یا مستاجر مطرح شود. موضوع فسخ قرارداد اجاره در هر زمان و توسط هر کدام از طرفین قرارداد مطرح شود، سوالات زیادی را با خود به همراه دارد. سوالاتی از قبیل: شرایط فسخ قرارداد چگونه است؟ آیا مالک و مستاجر می‌توانند تحت هر شرایطی اجاره را فسخ کنند؟ مبلغ خسارت فسخ قرارداد چگونه محاسبه می‌شود؟ در این مقاله شرایط فسخ قرارداد اجاره را بررسی و به این قبیل سوالات پاسخ دادیم.

گروه بزرگ کوچ

قوانین فسخ قرارداد رهن و اجاره

فسخ اجاره‌نامه یعنی یکی از طرفین قرارداد، موجر یا مستاجر و یا هر دو طرف تصمیم بگیرند که پیش از موعد مقرر شده در قرارداد با دلایل موجه و رعایت قانون به قرار داد پایان دهند.

قانون برای جلوگیری از هرج و مرج قوانینی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است، به این ترتیب هر کدام ار طرفین قرارداد باید با رعایت چارچوب قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند. قوانین مربوط به فسخ قرارداد برای موجر و مستاجر متفاوت است. در واقع امکان فسخ اجاره‌نامه توسط موجر یا مستاجر تنها طی شرایطی که در ادامه توضیح خواهیم داد امکان خواهد داشت.

اگر موجر و یا مستاجر هنگام نوشتن اجاره‌نامه شرایطی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند و این شرایط در اجاره‌نامه ذکر شده و طرف دیگر قرارداد این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشد، طرف شرط‌گذار می‌توان با رجوع به قرارداد، اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند.

قانون فسخ قرارداد اجاره‌خانه

قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم است، یعنی بعد منعقد شدن قرارداد، طرفین نمی‌توانند جز در مواردی که قانون تعیین کرده است، قرارداد را فسخ کنند. طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ اجاره‌نامه با خیارات زیر امکان‌پذیر است:

  • خیار شرط
  • خیار تعذر تسلیم
  • خیار عیب
  • خیار تخلف شرط
  • تخلف از وصف
  • و انواع فسخ مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

در ماده ۱۴ قانون مدنی که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده است به روابط بین موجر و مستاجر پرداخته است که در ادامه شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام را توضیح خواهیم داد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره

گفتیم که فسخ اجاره‌نامه باید با توجه شروطی که قانون تعیین کرده است، اتفاق بیفتد. بنابراین طرفین قرارداد نمی‌توانند با دلایلی غیر از دلایل رسمی و قانونی اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند. در قسمت قانون فسخ قرارداد اجاره‌خانه توضیح دادیم با توجه به چه خیاراتی هر کدام از طرفین می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند، در نتیجه شرایط کلی فسخ اجاره‌نامه شامل:

  • شرط خیار: شرطی در قرارداد که به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد می‌دهد.
  • خیار تعذر تسلیم: در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد دارد.
  • خیار عیب: در صورتی که عیب و نقصی در خانه وجود داشته و در زمان بستن قرارداد ذکر نشده و توافقی هم صورت نگرفته باشد، اختیار فسخ اجاره‌نامه وجود دارد.
  • خیار تخلف شرط: اگر زمان بستن قرارداد اجاره، شروطی را تعیین کرده باشند اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات عمل نکند، می‌توان اجاره‌نامه را فسخ کرد.
  • تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است، مستاجر می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند.

خیار عبارت است از توانایی یکی از اشخاص قرارداد برای برهم زدن قرارداد.

اما شرایط فسخ قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر متفاوت است و هر کدام طی شرایطی می‌توانند اجاره‌نامه را فسخ کنند. شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام از طرفین قرارداد، چه موجر و چه مستاجر، با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده، مشخص شده است.

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

اجاره‌نامه بین دو طرف بسته می‌شود، موجر که صاحب ملک است و مستاجر که خواهان اجاره ملک است. طی قرارداد اجاره مستاجر موظف است که مبلغی با عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد. بیشتر افراد این ذهنیت را دارند که فسخ اجاره‌نامه بیشتر از طرف موجر است تا مستاجر. اما خیلی اوقات اتفاق افتاده که مستاجر خواهان فسخ قرارداد بوده است. به همین دلیل قانون شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر را تنظیم کرده است که مستاجر با توجه به شرایط ذکر شده می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر

قرارداد بین مالک و مستاجر در مواقع خاص قابل فسخ است و در صورت پیش آمدن مواردی که قانون تعیین کرده، مستاجر می‌تواند درخواست فسخ قرار داد کند.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر با توجه به در نظر گرفتن حدود قانون به شرح زیر است:

براساس ماده ۶ قانونی و رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی در صورتی که ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد. براساس خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت.

در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر در اجاره نامه ذکر شده باشد. برای نمونه در برخی قراردادها اجازه فسخ اجاره از سوی مستاجر که محدود به دلایل خاصی است، امکان پذیر است. ضروری است که دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین در اجاره نامه نوشته شود.

کل یا قسمتی از ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد بطوری که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و غیرقابل تعمیر باشد.

پیش آمده است که مستاجر پیش از اتمام قرارداد تصمیم به نقل مکان بگیرد، در این صورت باید از قبل به مالک خبر دهد. به عنوان مثال مستاجر به دلایل کاری از شهری که خانه را اجاره کرده است باید به شهر دیگر نقل مکان کند، در این صورت معمولا موجر همکاری کرده و با کمک آژانس املاک تا رفتن مستاجر فعلی، مستاجر جدید پیدا می‌کند.

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

موجر صاحبخانه است، اما وقتی خانه به رهن و اجاره مستاجر در می‌آید، جز در مواردی که قانون تعیین کرده، نمی‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند. به عنوان مثال اگر صاحبخانه قصد فروش خانه‌ای را که در رهن و یا اجاره مستاجر است، داشته باشد، در صورتی که حق فسخ اجاره‌نامه را نداشته باشد، موظف است که رضایت  مستاجر را برای تخلیه ملک به دست آورد. رضایت را می‌تواند از راه‌های مختلفی مانند پرداخت خسارت یا هر آنچه که مد نظر مستاجر است انجام دهد و یا خانه را با مستاجر به مالک جدید واگذار کند.

در قرارداد اجاره ذکر می‌شود که اجاره‌بها باید ماهیانه توسط مستاجر پرداخت شود، مستاجر هم  وظیفه دارد اجاره‌بهای توافقی که در اجاره‌نامه قید شده است، در موعد مقرر به مالک یا موجر پرداخت کند. در صورتی که مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره به مالک بدحسابی کند، در این صورت اگر در اجاره‌نامه حق فسخ  در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها ذکر شده باشد، موجر حق فسخ اجاره‌نامه را به دلیل عمل نکردن به شروط قرارداد، دارد.

شرایط فسخ قرارداد پیش از موعد توسط موجر

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر است:

  • مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد.
  • مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد.
  • مستاجر مسکن را برای کارهای نامربوط مانند فعالیت‌های نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند.
  • مستاجر باید به مالک اجازه ورود به خانه برای انجام تعمیرات دهد. اگر مستاجر بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند و یا نسبت به ملکی که در اجارۀ او قرار داد، سهل انگاری کند و وظایفی که بنا به قرارداد به او محول شده است را به درستی انجام ندهد، موجر حق فسخ اجاره‌نامه را پیش از موعد دارد.

 

فسخ اجاره‌نامه

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مالک

از شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر قبل از تحویل ملک، عدم صداقت مستجر است. یعنی مستاجر شرایطی متفاوت با آنچه به موجر گفته است داشته باشد، مانند شرایط تاهل. بسیاری از مالکان بنا به دلایلی خانه را تنها به افراد متاهل اجاره می‌دهند. اگر مالک شرط تاهل را برای اجاره خانه ذکر کرده باشد و مستاجر خود را متاهل معرفی کند ولی مجرد باشد؛ صاحبخانه می‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه پیش از تحویل ملک کند.

در شرایطی نیز مالک برای اجارۀ خانه شرایط ویژه‌ای مانند تعداد فرزندان و نفرات را در نظر گرفته باشد و مستاجر در تعداد افرادی که قرار است در خانه ساکن شوند عدم صداقت داشته باشد، مالک می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستاجر

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر قبل از تحویل ملک به شرح زیر است:

خانه عیب داشته باشد: اگر بعد از بستن قرارداد و پیش از تحویل ملک، مستاجر متوجه عیب و نقصی در خانه شود که مالک نمی‌تواند آن را قبل از سکونت مستاجر رفع کند، مستاجر می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند. البته این مورد بعد از تحویل خانه نیز امکان‌پذیر است. درک مسئله با ذکر یه مثال راحت‌تر خواهد بود. مثلاً در قرارداد ذکر شده که خانه دارای انباری است، اما شما قبل از سکونت متوجه شوید که خانه فاقد انباری است. در این صورت مالک نمی‌تواند این مشکل را حل کند، بنابراین شما می‌توانید اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنید.

عدم تحویل به موقع خانه: مالک وظیفه دارد که طبق زمانی که در قرارداد ذکر شده، خانه را به مستاجر تحویل دهد. اگر مالک نسبت به انجام این تعهد خود کوتاهی کند مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. البته مستاجر ابتدا باید از طریق قانون صاحبخانه را برای تحویل ملک تحت فشار بگذارد، اگر بعد از اقدام قانونی موجر خانه را تحویل داد، فسخ اجاره‌نامه کنسل می‌شود، اما اگر مالک با فشارهای قانونی نیز از ملک را تحویل مستاجر نداد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

نحوه فسخ قرارداد اجاره

در خیلی از موارد با وساطت مشارو املاک اختلاف بین مالک و مستاجر حل می‌شود و اگر طرفین به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند، فسخ قرارداد در دفتر مشاور املاک انجام می‌شود. اما گاهی شرایطی پیش می‌آید که با وساطت مشاور املاک قابل حل نیست، مثلاً زمانی که مستاجر اجاره ماهیانه را بیش از ۳ ماه پرداخت نکرده است. در این حالت موجر باید از مجاری قانونی مستاجر را وادار به پرداخت اجار‌ه‌بها و تخیله ملک کند. معمولاً برای حل اختلافات بین مالک و مستاجر ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه می‌شود.

برای فسخ قرارداد به صورت قانونی باید مراحل زیر را طی کرد:

  • مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده
  • دریافت ضرر و زیان مورد نظر
  • دریافت حکم تخلیه

    مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره

    زمانی که مالک و یا مستاجر اقدام به فسخ اجاره‌نامه می‌کنند، معمولاً مبلغی به عنوان خسارت فسخ قرارداد باید به طرف دیگری بپردازند. مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره معمولاً در قرارداد ذکر می‌شود، درنتیجه افراد با آگاهی به پرداخت خسارت فسخ قرارداد اقدام به فسخ اجاره‌نامه می‌کنند.

    جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

    مبلغ خسارت فسخ قرارداد به طور دقیق در اجاره‌نامه توسط مشاور املاک قید می‌شود و به امضای طرفین می‌رسد. در نتیجه اگر مستاجر اقدام به فسخ قرارداد پیش از موعد کند، باید به قرارداد اجاره مراجعه کرد.

    فسخ اجاره‌نامه قبل از تحویل معمولاً راحت‌تر است و ضرر و زیان کمتری طرفین می‌پردازند. هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مشاور املاک زمانی را برای فسخ در نظر می‌گیرد که طرفین در این مدت حق فسخ اجاره‌نامه را به هر دلیلی دارند و معمولاً مبلغ ناچیزی هم به عنوان خسارت فسخ قرارداد اجاره در نظر گرفته می‌شود که در صورت فسخ باید پرداخت شود. زمان فسخ اجاره‌نامه قبل از تحویل تا یک هفته است. البته اگر مستاجر بعد از بستن قرارداد متوجه عیبی در خانه شود که قبل از بستن قرارداد از آن بی‌اطلاع بوده، می‌تواند اقدام به فسخ کند و مبلغ خسارتی نیز پرداخت نکند.

    کمیسیون فسخ قرارداد اجاره

    مشاور املاک حق‌الزحمه‌ای را به عنوان کمیسیون دریافت می‌کند، این مبلغ را عرفی و قانونی است. اگر موجر و یا مستاجر قبل از تحویل ملک اقدام به فسخ قرارداد کند، مبلغ کمیسیون به هیچ یک از طرفین عودت داده نمی‌شود. اما هرکدام از طرفین که اقدام به فسخ کند، باید حق کمیسیون دیگری را نیز پرداخت کند.

    جمع بندی

    • اجاره‌نامه از قراردادهای لازم است، یعنی طرفین در شرایطی خاص می‌توانند اقدام به فسخ کنند.
    • قانون فسخ اجاره‌نامه برای مالک و مستاجر متفاوت است، یعنی هر کدام تحت شرایطی خاص می‌توانند اقدام به فسخ کنند.
    • خیارات فسخ اجاره‌نامه شامل:شرط خیار، خیار تعذر تسلیم، خیار عیب، خیار تخلف شرط، تخلف از وصف است.
    • نحوه فسخ اجاره‌نامه از مجاری قانونی به این صورت است: مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده، دریافت ضرر و زیان مورد نظر، دریافت حکم تخلیه
    • فسخ اجاره مغازه مانند سایر املاک است ولی بحث عمده بین طرفین در زمان فسخ موضوع سرقفلی است.
    • اگر ازمان اجاره مغازه قبل از سال ۷۶ باشد باید به قانون روابط بین موجر و مستاجر سال ۵۶ رجوع شود، اگر اجاره مغازه متعلق به بعد از سال ۷۶ باشد، باید به قانون روابط بین موجر و مستاجر سال ۷۶ رجوع شود.

 

تعهدات مستاجر در قرارداد اجاره

 

تعهد به پرداخت به موقع اجاره بها

برسی تعهدات موجر و مستاجر در قرادار اجاره و رهن :از جمله وظایفی که مستاجر ملزم به انجام آن می باشد , تادیه اجاره بها در مدت معلوم شده ضمن قرارداد اجاره می باشد , این موعد تعیین شده در قرارداد نباید به گونه ای باشد که احتمال عقب و جلو رفتن آن به حدی برسد که موجب غرری شدن معامله گردد در غیر این صورت عقد اجاره و شرط باطل می باشد . حال اگر ضمن قرارداد اجاره , موعدی برای تادیه اجاره بها معین نگشته باشد , موجر می بایست نقدا مال الاجاره پرداخت نماید . برای مثال , اگر خانه ای به مبلغ 50 میلیون ریال برای مدت یکسال اجاره داده شود و موعدی فی مابین طرفین در خصوص پرداخت اجاره بها مشخص نشده باشد , مستاجر می بایست بلافاصله پس از عقد تمامی مبلغ را به موجر بپردازد .  در صورتی که مستاجر در مهلت تعیین شده نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نکند ,موجر می تواند علیه او دعوای مطالبه اجاره بها را در مرجع صالح اقامه کند . البته اگر موجر در حین قرارداد اجاره فوت نماید موجر فقط در خصوص  اقساط اجاره بهایی که موعد آن فرا رسیده است می تواند در مرجع صالح اقامه دعوا نماید .  همچنین موجر می تواند ضمن دادخواست پرداخت اجاره بها به صورت توامان هزینه های انشعابات آب, برق و گاز و هزینه ها مربوط به شارژ را از مستاجر مطالبه نماید .

تعهد به استیفاء از عین مستاجره با رعایت شرایط ضمن عقد

براساس بند 2  ماده 490 قانون مدنی , مستاجر باید از عین مستاجره برای همان مقصودی که ضمن قرارداد اجاره ذکر شده است , استفاده نماید . چنان چه قرارداد اجاره در خصوص نوع استفاده مستاجر از عین مستاجره مسکوت باشد , مستاجر می بایست از عین مستاجره با توجه به اوضاع و احوالی که در جهت نوع استیفاء , استنباط می شود , استعمال نماید . برای مثال مستاجر نمی تواند  مغازه ای را که  برای تعمیرات همیشه اجاره داده می شود را تبدیل به تهیه غذا نماید .  همچنین براساس ماده 491 قانون مدنی , اگر منفعتی که در قرارداد اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد .

با توجه به مطالب بیان شده ,در صورتی که نوع استفاده از عین مستاجره جنبه تمیثلی داشته باشد , مستاجر می تواند از عین مستاجره به گونه ای  استفاده کند که موجب ضرر به ملک مورد اجاره نشد اما چنانچه کاربری ملک مشخص نشده و یا حصری باشد , در مورد اول تغییر استیفاء از ملک  ممکن نمی باشد و در خصوص مورد دوم باید طبق بند 2 ماده 490 قانون عمل نماید .

تعهد مستاجر در خصوص عدم تعدی و تفریط در عین مستاجره

براساس ماده 490 قانون مدنی , مستاجر می بایست از عین مستاجره به نحو متعارف استفاده نماید و تعدی و تفریط نکند در غیر این صورت ید امانی مستاجر به ید ضمانی تبدیل می شود و مسئول هر کسر و نقصانی در عین مستاجره می باشد هرچند نقص در نتیجه تعدی و تفریط او حاصل نشده باشد .

براساس قانون موجر ومستاجر مصوب 1356 , مالکان املاک تجاری در صورت تعدی و تفریط از سوی مستاجر  واثبات آن می توانند دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط را در مرجع صالح اقامه نمایند .

تعهد مستاجر نسبت به عدم ممانعت جهت تعمیر ملک

چنان چه عین مستاجره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد , مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات موجر شود و مسئول خساراتی که از عمل او به ملک وارد شده است می باشد . موجر می تواند علیه مستاجر دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت و مزاحمت از حق را در دادگاه صالح اقامه نماید .

در صورتی که پس از قطعیت حکم , مستاجر به رفع ممانعت از حق  اقدام ننماید , دادگاه حکم به تخلیه موقت ملک صادر نموده و موجر در مدت تعیین شده توسط دادگاه می بایست نسبت به  تعمیر ملک اقدام نماید و  عین مستاجره را تحویل مستاجر دهد . در مدت تخلیه ملک  مستاجر , ملزم به پرداخت اجاره بها به موجر نمی باشد .

عدم تعمیرات در عین مستاجره بدون اجازه موجر

براساس قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 تعمیرات اساسی و کلی عین مستاجره بر عهده مالک می باشد و تعمیرات جزئی و همچنین تعمیر و تزئینی که برای استفاده بهتر از ملک نیاز است بر عهده خود مستاجر است .

مستاجر نمی تواند بدون اجازه موجر , نسبت به تعمیرات عین مستاجره  اقدام نماید , در غیر این صورت براساس ماده 502 قانون مدنی حق مطالبه قیمت را نخواهد داشت و نمی تواند الزام موجر را به پرداخت هزینه بخواهد .

تعهد به عدم وضع بنا و غرس بدون اجازه موجر

طبق ماده 503 قانون مدنی , مستاجر در ملک مورد اجاره بدون اجازه موجر حق احداث بنا و غرس درختان را ندارد و در صورت احداث بنا هریک از موجر و مستاجر حق دارد هروقت بخواهد , بنا یا درخت را قلع و قمع نماید ,  در صورت ورود خسارت به عین مستاجره, مستاجر  ضامن می باشد زیرا خارج از حدود اذن از ملک مورد اجاره استفاده نموده است .

 

گروه بزرگ کوچ