نوشته‌ها

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

قرارداد اجاره یکی از قراردادهای پرکاربرد و ظاهرا بی دردسر برای اغلب افراد است. با وجود این، بسیاری از ما ممکن است با موقعیت هایی مواجه شده باشیم که یکی از طرفین قرارداد اجاره (موجر یا مستاجر) به دلایل مختلفی تصمیم به فسخ اجاره نامه گرفته است.

در برخی موارد شرایطی به وجود می آید که مستاجر درخواست می کند که خانه را قبل از موعد یعنی زمان مشخص شده تخلیه نماید. مورد تخلیه خانه قبل از موعد مشخص از جمله اختلافات زیاد و بسیار بین مالک و مستاجر است که به طور معمول از سمت یکی از طرفین گفته می شود.

 

فسخ قرارداد اجاره چیست؟
فسخ اجاره نامه به معنای آن است که یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف با رعایت قوانین مربوطه و ارائه دلایل موجه تصمیم بگیرند که قرارداد امضاشده را پیش از موعد مقرر پایان دهند.

 

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر

  1.  ملک شرایط قید شده در قرارداد را نداشته باشد.
  2. حق فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر در قرارداد ذکر شده باشد. (ذکر دلایل فسخ با توافق طرفین ضروری است)
  3. قسمتی از ملک به گونه ای تخریب یا معیوب شود که مستاجر نتواند از آن بهره ببرد و قابل تعميرهم نباشد.
  4. مالک تعهد کند که قسمتی از ملک را در مدت مقرر تعمیر کند و به تعهد خود عمل نکند.

 

شرایط فسخ قرارداد توسط موجر

  1. در اجاره نامه ذکر شود که در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر مالک حق فسخ اجاره نامه را دارد.
  2. مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر کند.
  3. مستاجر بدون اجازه مالک، ملک را در اختیار شخص دیگری قرار دهد.
  4. مستاجر، ملک را بدون اجازه مالک برای کاربرد خاصی (مثلا تجاری ) استفاده کند.
  5. مستاجر فعالیت های نادرستی (به لحاظ قانونی یا عرفی) در ملک انجام دهد.
  6. مستاجر اجازه ورود و خروج به مالک جهت انجام تعمیرات در ملک را ندهد.
  7. مستاجر وظایفی را که طبق قرارداد اجاره متعهد شده انجام ندهد.

به طور کلی بهتر است در صورت تمایل هریک از طرفین قرارداد به فسخ اجاره نامه، موجر و مستاجر مسئله را به صورت توافقی بین خودشان حل کنند، چون فسخ آن زمان بر بوده و به صرف هزینه و انرژی زیادی احتیاج دارد.

 

گروه بزرگ کوچ

قرارداد اجاره را چجوری تمدید کنیم؟ که به لحاظ قانونی به مشکل نخوریم

ما به دو صورت می توانیم قرارداد اجاره را تمدید کنیم :
١. با مراجعه به بنگاه معاملات املاک
۲. بدون مراجعه به بنگاه معاملات املاک

در صورتی که بخواهیم برای تمدید قرارداد به بنگاه مراجعه کنیم، دو راهکار داریم:

۱. متمم تمدید قرارداد

    روش اول این است که دو طرف معامله از بنگاهی که قرارداد قبلی را تنظیم کرده بخواهند برایشان یک متمم تمدید قرارداد بنویسد. این متمم به عنوان الحاقیهی قرارداد اصلی در سامانه ی ثبت معاملات املاک و مستغلات قابل ثبت است. در این حالت چون کد رهگیری جدیدی صادر نمی شود، هزینه ها مقداری کاهش پیدا می کند. مثلا مالیات بر ارزش افزوده به مبلغ کمیسیون بنگاه اضافه نمی شود.

۲. ثبت قرارداد

    جدید روش دوم برای تمدید قراداد در بنگاه، ثبت قرارداد جدید است. در این صورت باید از سامانه ی ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یک کد رهگیری جدید دریافت کنیم. در نتیجه هزینه های بنگاه، شامل حق کمیسیون بنگاه، مالیات و هزینه ی دریافت کد رهگیری خواهد شد. البته عرف این است که در این معامله نصف حق کمیسیون املاک به علاوه ی مالیات و هزینه ی کد رهگیری به مشاور املاک پرداخت شود.

 

تمدید قرارداد بدون مراجعه به بنگاه !!!

    ممکن است تصمیم بگیریم قرارداد اجاره را خودمان، بدون حضور در بنگاه تمدید کنیم. تمدید قرارداد بین صاحب خانه و مستأجر می تواند کتبی یا شفاهی باشد.

قرارداد کتبی:

    قرارداد کتبی معمولا در پشت قرارداد اولیه نوشته می شود. در این قرارداد باید کلیه ی موارد تغییر یافته ذکر شود، و بعد از آن بنویسیم که باقی مفاد قرارداد بدون تغییر پابرجاست. طرفین معامله باید پایین نوشته را امضا کنند. همچنین دقت کنیم که امضای دو شاهد لازم است.

قرارداد شفاهی:

    تمدید قرارداد شفاهی به این شکل است که صاحب خانه و مستأجر، به صورت شفاهی در مورد مبلغ و مدت زمان تمدید اجاره توافق می کنند و هیچ یک از توافقات به صورت کتبی ثبت نمی شود. بهتر است بدانیم که در صورت بروز اختلاف، مستأجر باید مدرکی برای اثبات تمدید قرارداد داشته باشد. البته مستأجر می تواند از رسیدهای پرداخت اجاره به عنوان مدرک تمدید استفاده کند، اما روند کار بسیار سخت خواهد شد. همچنین هیچگونه ادعایی در مورد سایر توافقات صورت گرفته قابل قبول نخواهد بود. بنابراین بهتر است که حتما تمدید این قرارداد را به صورت کتبی انجام دهیم.

اما برای پشت نویسی قرارداد اجاره بهتر است چه جملاتی را به کار ببریم؟

    معمولا برای پشت نویسی قرارداد اجاره جمله زیر نوشته می شود:

    “قرارداد برای مدت یکسال دیگر تمدید شد”

    درحالی که این جمله مشکل ساز می باشد به این خاطر که در صورت تمدید قرارداد اجاره به این صورت چون قرارداد اولیه به پایان رسیده و تمامی شروط و تعهدات قرارداد قبلی از بین رفته و مشمول قرارداد جدید نخواهد بود. یعنی اینکه اگر مستاجر در قرارداد قبلی برای خودش شروطی در نظر گرفته باشد مشمول قرارداد جدید نخواهد شد

برای جلوگیری از ایجاد مشکل باید:

    ١. قرارداد جدید تنظیم کنید و تمام شروط جدید را قرار بدهید.

    ٢. در پشت همان قرارداد اولیه تمامی شروط را بیاورید و دونفر شاهد هم ذیل آن را امضا بزنند.

 

نمونه متن تمدید قرارداد اجاره!!!

  1. قرارداد شماره …… در تاریخ ….. مابین خانم / آقا ….. و خانم / آقا …… به مدت …. سال از تاریخ ….. تا تاریخ ….. تمدید می شود. مبلغ پول پیش (ودیعه) این قرارداد اجاره از …… به …. تغییر (افزایش / کاهش)می یابد و مبلغ اجاره بها ماهانه نیز از …… به …… تغییر (افزایش / کاهش ) می یابد.

    متن بالا را در پشت قرارداد می نویسیم و در ادامه در مورد بخش های مختلف قرارداد اجاره که تغییر نکرده اند، قید می کنیم که:
    كليه مفاد قرارداد شماره …. به قوت خود باقیست. اگر شرط و شروط جدیدی به توافقات قرارداد اضافه شده یا بندی از قرارداد تغییر کرده، باید به طور کامل در ادامه ی قرارداد ذکر شود و به امضای طرفین دوشاهد هم برسد.

    گروه بزرگ کوچ

تفاوت قرارداد اجاره رسمی و غیر رسمی

در این مطلب قصد داریم به صورت مفصل شما را با تفاوت قرارداد اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی آشنا کنیم.

اجاره‌‌نامه یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود و بیانگر تعهداتی است که باید طرفین قرارداد به آن عمل کنند.

 

قراردادی که اعتبار آن به ذکر مدت اجاره وابسته است و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد بیان نشود، دارای اعتبار نیست.

 

البته این قرارداد می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد.

حال اگر به هر دلیلی بین دو طرف قرارداد مشکلاتی ایجاد شود، قانون راه حل‌هایی برای رفع آن‌ها درنظر گرفته است.

 

  • اگر اجاره‌نامه به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیۀ مستأجر را بگیرد.
  • با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن بسته شده است، درخواست صدور اجراییه انجام می‌شود.

انواع اجاره‌نامه

اجاره‌نامه‌های معتبر و قابل قبول از دید قانون بر سه نوع است.

 

۱-اجارۀمحل سکونت یا منزل

 

۲-اجارۀ محل کسب یا تجارت

 

۳-اجارۀ محل‌هایی مانند درمانگاه، موسسه‌ خیریه که درواقع در گروه محل‌های مسکونی به‌ شمار می‌رود.

 

همان گونه که بیان شد، طبق قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود، مستأجر با پرداخت مبلغی به عنوان اجاره‌‌بها، به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته می‌شود و این مسئله با خود موضوع اجاره کاملاً متفاوت است.

 

راهنمای فرم اجاره را از اینجا ببینید.

قرارداد چیست؟ - تفاوت اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی

قرارداد چیست؟ – تفاوت اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی

یکی از سوالاتی که ممکن است ذهن شمارا نیز به خود درگیر کرده باشد، این است که اجاره‌نامه‌ای که در دفتر مشاورین املاک تنظیم می‌گردد چقدر معتبر و قانونی است؟

 

بر طبق قانون تمامی اسناد رسمی که ثبت می‌شوند دارای اعتبار تمام و کمال هستند؛ مگر آنکه خلاف این امر در دادگاه‌های صالح اثبات شود.

 

در مقابل اسناد رسمی، یک سری از اسناد عادی نیز وجود دارد که توسط مشاورین املاک به ثبت می‌رسند.

 

در این پاره از اسناد نیازمند به اثبات اعتبار قانونی‌ در دادگاه صالح خواهید بود.

 

اسناد رسمی بر طبق قانون لازم‌الاجرا بوده و دارای برتری نسبت به سندهای عادی هستند.

 

درواقع وظیفه مشاور املاک معرفی موجر و مستأجر به یکدیگر بوده و در قبال آن دریافت حق‌الزحمه است و درنهایت معرفی آن دو به دفتر اسناد رسمی معتبر است.

 

آیا قرارداد دستی اجاره (اجاره نامه عادی) به عنوان سندی در دادگاه، قابل ارائه است؟ و اساسا انشائ اجاره نامه عادی املاک مسکونی چگونه است و چه مشکلاتی را در پی دارد؟

wholesaling 1 - تفاوت اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی

تفاوت اجاره‌نامه‌ رسمی و غیررسمی

اول این که اعتبار اجاره نامه رسمی و عادی در مورد محل های مسکونی یکسان است و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، محل استیجاری در زمان انقضای مدت، راس یک هفته باید تخلیه شود و در این مورد، تفاوتی بین سند (اجاره نامه ) عادی و رسمی وجود ندارد.

 

البته تفاوتی که در روند الزام به تخلیه وجود دارد این است که در مورد سند رسمی می توان اجرائیه صادر و ملک را مستقیما از طریق دایره اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تخلیه کرد

 

در صورتی که در مورد سند عادی، لازم است با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، دستور تخلیه گرفته شود.

 

البته در هر دو مورد، به مستاجر مدتی نزدیک به یک ماه برای تخلیه مهلت داده خواهد شد.

 

دوم این که در تنظیم سند عادی، طرفین باید دقت کنند مدت، مبلغ و اوصاف مورد اجاره به دقت در اجاره نامه ذکر شود و مهم تر این که حتما دو شاهد، سند را امضا کنند.

 

سوم این که مواردی که باید از دیدگاه موجر مورد توجه قرار گیرد

 

یکی این است که با گرفتن چک و ودیعه کافی و از آن مهم تر، بررسی شخصیت مستاجر، ملک خود را به کسی اجاره دهد که از نظر مالی و اخلاقی، توانایی و صلاحیت داشته باشد.

 

از دیدگاه مستاجر هم او باید دقت کند ملک را از کسی اجاره کند که مالکیتش نسبت به آنچه اجاره می دهد، محرز و مسلم باشد.