تبدیل سند منگوله دار قدیمی به سند تک برگ جدید

سند منگوله دار:
در قدیم الایام برای جلوگیری از کلاهبرداری و جعل تعداد برگ های سند را با استفاده از یک نخ و فلز سرب مهر و موم می کردند که به مرور زمان به سندهای منگوله دار معروف شده و کماکان هم از اعتبار کافی برخوردار هستند.

سند تک برگی:
سند تک برگ به شکل مکانیزه صادر می شود و نمی توان آن را به راحتی سند منگوله دار و دفترچه‌ای جعل کرد.اعتبار سند تک برگ بیشتر است و بسیار رواج پیدا کرده زیرا هر نقل و انتقالی که شورت بگیرد لازم است تا سند تک برگی وجود داشته باشد. این سند صرفا یک هولوگرام دارد و مانند قولنامه یا سند قبلی دفترچه‌ای نیست.

 

مراحل تبدیل سند منگوله دار قدیمی به سند تک برگ جدید

  1. برای تبدیل سند ابتدا متقاضی به اداره ثبت اسناد مراجعه کرده و در خواست فرم صدور سند تک برگی را دریافت میکند و با تکمیل فرم و ارائه مدارک مالکیتی خود به واحد ثبتی، ملک مورد نظر مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت و پس از موافقت، استعلام از سند مالکیتی منگوله دار گرفته می شود تا در صورتی که در رهن بانک و… قرار داشته باشد کارهای اداری آن برای فک رهن انجام شود.
  2. متقاضی به شهرداری مراجعه کرده و تمام بدیهی ها و عوارض شهرداری و مالیات را پرداخت می نماید و رسید آن را در پرونده ضمیمه می نماید. در این مرحله متقاضی به کارشناس رسمی دادگستری در امور نقشه برداری مراجعه می کند تا نقشه یو تی ام ملک را برای ارائه به شهرداری تهیه کند.
  3. در این مرحله به دفتر اسناد رسمی یا کافی نت مراجعه کرده و با دریافت شماره سامانه ورود تمامی مدارک مالکیتی اعم از شناسنامه، کارت ملی، سند منگوله دار را اسکن کرده و در قسمت خواسته شده به همراه پرداخت فیش واریزی 50 هزار تومان با شماره حساب 2171328017009 بانک ملی به نام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بارگذاری شود.
  4. پس از دریافت شماره ورود به سامانه و تمام مدارک فوق الذکر را بارگذاری کردید از تمامی مدارک مورد نیاز به همراه سی دی نقشه یو تی ام را برای واحد ثبتی از طریق پست ارسال کنید و کد رهگیری را نزد خود نگه دارید.

 

سند تگ برگ نسبت به دیگر اسناد چه مزیت هایی دارد؟

  1. صدور سند برای هر یک از شرکا : اولین مزیت سند ترک برگ این است که اگر ملکی دو یا چند شریک داشت می‌توان برای هر یک از آنها سند مالکیت جدا صادر نمود.
  2.  درج اطلاعات دقیق و خوانا : سند تک برگ به طور کامل از طریق سیستم و مکانیزه صادر می شود برخلاف سند تک برگ که به صورت دستی تنظیم می شد. این امر باعث شده مشکل ناخوانایی حل شود.
  3. کروکی دقیق موقعیت ملک : در سند تک برگ کروکی دقیق ملک ثبت شده است که همین موجب می شود مشکلات ابهام در متراژ و تعرض به ملک مجاور برطرف شود.
  4. جلوگیری از جعل سند : جعل سند تک برگ به دلیل وجود هولوگرام بر روی آن بسیار سخت‌تر از جعل سند دفترچه‌ای است.
  5. صرفه جویی در مصرف کاغذ : مزیت دیگری که سند تک برگ دارد این است که در مصرف کاغذ صرفه جویی می شود زیرا سند‌های دفترچه‌ای معمولا از ۱۲ تا ۳۲ صفحه بوند.
  6. تحویل درب منزل: سند تک برگ به دست خود مالکین و درب منزل تحویل داده می شود.

 

گروه بزرگ کوچ

خرید خانه وقفی

وقف به چه معناست؟
زمین و ساختمان بیشترین اموالی هستند که وقف میشوند. مالک معمولا اموال خود را برای امور خیریه، مذهبی و یا پزشکی وقف می کند. اموال که وقف می شوند به هیچ وجه قابلیت فروش ندارند. اما گاهی شرایطی به وجود می آید که میتوان اموال را به شخص دیگری انتقال داد. برای مثال در صورتی که ملک وقف شده خراب شود یا در معرض خرابی قرار گیرد به گونه ای که آبادانی آن مشکل باشد، اینگونه اموال وقفی را میتوان به شخص دیگری واگذار کرد. اموال وقفی به دو دسته خاص و عام تقسیم میشوند.

وقف عام
وقف عام همانگونه که از اسمش پیداست، وقف این دسته از اموال به گونه ای است که عموم مردم بتوانند از آن بهره مند شوند. به عنوان مثال وقف زمین برای ساخت مسجد یک وقف عام محسوب میشود.

وقف خاص
هنگامی که شخصی تصمیم دارد قبل از فوت دارایی خود را به شخص خاصی برای مثال یکی از بستگان یا مکان خاصی مانند یک روستا وقف کند.

 

نکات مهم در خصوص خرید خانه وقفی

  1. در بیشتر مواقع هنگام نقل و انتقال ملک، خریدار این ترس را دارد که شاید بعدها چند مالک برای ملک پیدا شود. از نکات مثبتی که خرید خانه وقفی دارد این است که در آینده کسی نمی تواند ادعا کند مالک زمین است. در نتیجه این نوع ملک به دلیل قیمت پایین گزینه مناسبی برای خرید به شمار می آید.
  2. از نکات مهمی که هنگام خرید ملک وقفی باید به آن توجه داشت، شناخت صاحب اصلی زمین و مکانی که خانه به آن وقف شده است. چنانچه ملک وقف عام باشد باید مکان آن مشخص شود. اگر وقف خاتص باشد باید شخصی که خانه به آن وقف شده است مشخص شود. چرا که لازم است برای پرداخت اجاره یا خرید و فروش با متولیان سر و کار داشته باشید.
  3. اجاره یا خرید اموال وقفی با معمولی چندان تفاوت ندارد. تنها تفاوت در اجاره اینگونه خانه ها آن است که مالک جدید طی یک قرارداد 5 ساله باید مبلغی را به عنوان اجاره به متولی پرداخت کند. هنگام خرید اموال وقفی نیز مالک جدید باید مبلغی را به شهرداری پرداخت کند.

گروه بزرگ کوچ

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

قرارداد اجاره یکی از قراردادهای پرکاربرد و ظاهرا بی دردسر برای اغلب افراد است. با وجود این، بسیاری از ما ممکن است با موقعیت هایی مواجه شده باشیم که یکی از طرفین قرارداد اجاره (موجر یا مستاجر) به دلایل مختلفی تصمیم به فسخ اجاره نامه گرفته است.

در برخی موارد شرایطی به وجود می آید که مستاجر درخواست می کند که خانه را قبل از موعد یعنی زمان مشخص شده تخلیه نماید. مورد تخلیه خانه قبل از موعد مشخص از جمله اختلافات زیاد و بسیار بین مالک و مستاجر است که به طور معمول از سمت یکی از طرفین گفته می شود.

 

فسخ قرارداد اجاره چیست؟
فسخ اجاره نامه به معنای آن است که یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف با رعایت قوانین مربوطه و ارائه دلایل موجه تصمیم بگیرند که قرارداد امضاشده را پیش از موعد مقرر پایان دهند.

 

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر

  1.  ملک شرایط قید شده در قرارداد را نداشته باشد.
  2. حق فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر در قرارداد ذکر شده باشد. (ذکر دلایل فسخ با توافق طرفین ضروری است)
  3. قسمتی از ملک به گونه ای تخریب یا معیوب شود که مستاجر نتواند از آن بهره ببرد و قابل تعميرهم نباشد.
  4. مالک تعهد کند که قسمتی از ملک را در مدت مقرر تعمیر کند و به تعهد خود عمل نکند.

 

شرایط فسخ قرارداد توسط موجر

  1. در اجاره نامه ذکر شود که در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر مالک حق فسخ اجاره نامه را دارد.
  2. مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر کند.
  3. مستاجر بدون اجازه مالک، ملک را در اختیار شخص دیگری قرار دهد.
  4. مستاجر، ملک را بدون اجازه مالک برای کاربرد خاصی (مثلا تجاری ) استفاده کند.
  5. مستاجر فعالیت های نادرستی (به لحاظ قانونی یا عرفی) در ملک انجام دهد.
  6. مستاجر اجازه ورود و خروج به مالک جهت انجام تعمیرات در ملک را ندهد.
  7. مستاجر وظایفی را که طبق قرارداد اجاره متعهد شده انجام ندهد.

به طور کلی بهتر است در صورت تمایل هریک از طرفین قرارداد به فسخ اجاره نامه، موجر و مستاجر مسئله را به صورت توافقی بین خودشان حل کنند، چون فسخ آن زمان بر بوده و به صرف هزینه و انرژی زیادی احتیاج دارد.

 

گروه بزرگ کوچ

متقاضی نباشید خانه نمی سازیم

معاون مسکن شهری بنیاد مسکن گفت: تعداد ۲۸۲ هزار واحد نهضت ملی مسکن با حمایت و نظارت بنیاد در مناطق شهری و روستایی در حال ساخت است و در مناطقی که متقاضی نیست پروژه اجرا نمی کنیم.

حمیدرضا سهرابی، معاون مسکن شهری بنیاد مسکن اظهار کرد: وزارت راه و شهرسازی معادل ۲۰۰ هزار واحد زمین برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن در مناطق شهری به ما تخصیص داده و متقاضی تعریف شده حدود ۱۰۳ هزار واحد است. بنیاد مسکن تقریبا ۱۰۰ هزار واحد را شروع کرده و طی یک سال اخیر ۳۵۰ واحد به مرحلهی افتتاح رسید که شهریورماه در استان قم ۱۸۰ واحد را به صورت نمادین افتتاح کردیم.

سهرابی درباره آخرین فرآیند اجرای طرح نهضت ملی مسکن توسط بنیاد گفت: بنیاد مسکن در سه بخش شامل گروه ساخت، بنیاد ساخت و خودمالک، پروژه ها را اجرا می کند. طبیعتا حیطه فعالیت بنیاد مسکن شهرهای کمتر از ۱۰۰ هزار نفر است ولی در برخی شهرهای بزرگتر نیز مثل قم، بندرعباس و زاهدان در حال فعالیت هستیم.

وی تصریح کرد: علاوه بر ۱۰۰ هزار واحد مسکن شهری، ساخت ۱۸۲ هزار واحد روستایی نیز توسط بنیاد مسکن شروع شده که در بخش زمین، تسهیلات و نظارت، خدمات ارایه می دهد.

برای 6000 متقاضی، زمین تامین نشده است

معاون مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با بیان اینکه برای حدود ۶۰۰۰ متقاضی ثبت نامی نهضت ملی مسکن، تامین زمین نشده است گفت: اجرای پروژه ها مقدماتی دارد که شامل تخصیص زمین، طراحی، پروانه و عملیات آماده سازی است. در مواردی نیز ثبت نام شده ولی معادل آن زمین معرفی نشد، یا زمین تخصیص یافت اما بعدا معارض پیدا کرد. در برخی موارد زمین، اختصاص یافته و طراحی شروع شده ولی متقاضی معرفی نشده است.

وی تاکید کرد: در پروژه ۳۱۵۲ واحدی شهر جدید صدرا شیراز ما به عنوان کارگزار فعالیت می کنیم. در این شهر طی کمتر از سه ماه تمام مراحل را طی کردیم که الان پروژه به مرحله ی بتن ریزی رسیده و به زودی فونداسیون شروع میشود.

گروه بزرگ کوچ

چه آپارتمانی بخریم تا بیشترین سود را ببریم؟

1- سراغ واحدهای آپارتمانی متراژ پایین بروید.

سوال: چرا به سمت واحدهایی با متراژ کمتر برویم ؟

  1. تقاضای بالا برای خرید این واحدها
  2.  قابلیت نقدشوندگی آسان
  3. سهولت و عدم مواجهه با مشکل حین فروش
  4. نیاز به تخفیف حین فروش نیست
  5. خریدار به دنبال واحدشماست نه شما به دنبال خریدار

 

2- واحد نوساز نخرید، بلکه سراغ واحدهای 10-15 سال ساخت بروید.

اگر بودجه ی زیادی ندارید، خرید واحدهایی با عمر 10-15 سال ساخت مناسب ترین گزینه ی پیش روی شماست. چون نه مانند واحدهای نوساز قیمت خیلی بالایی دارند و نه مثل واحدهای کلنگی نیاز حتمی به بازسازی؛ به این معنا که درقیاس با واحدهای مسن تر دارای کیفیت بالاتر و نسبت به واحدهای نوساز نیز دارای قیمتی کمتر و متعادل تر هستند .

 

3- واحد بازسازی شده نخرید بلکه خودتان بازسازی کنید.

سوال میشود آیا بهتر نیست که واحدهای قدیمی بازسازی شده بخریم؟

خیر، چون خرید واحد هایی که سن بالایی دارند و بازسازی شدند، نسبت به اینکه بخرید و بعد بازسازی کنید ، صرفه ی به مراتب کمتری دارند. چون معمولا افرادی که بازسازی میکنند ، حاشیه سود زیادی برای خودشان در نظر میگیرند و این سبب کاهش صرفه ی شما نسبت به بازسازی توسط خودتان می شود.

 

4- سود بیشتر در بالاشهر نیست.

بالاشهر و مناطق گران قیمت دوران توسعه را طی کرده و دیگر رشد چشمگیری جدای از تورم ندارد.
برای سود بیشتر باید به دنبال مناطق در حال توسعه باشیم. پس; اطراف بهترین نقطه ملک بخرید نه در بهترین نقطه!

 

5- سه ویژگی واحد خوش ساخت

یکی از مشکلات غالب خریداران، عدم توانایی در تشخیص کیفیت متریال به کار رفته در ساختمان است . در پاسخ به این موضوع باید گفت که نسخه ی عمومی ای جهت بررسی تمامی متریال ساختمان وجود ندارد. اما بنا بر تجربه، در حین بازدید به 3 مورد زیر خیلی دقت کنید:

  1. کیفیت آسانسور:
    با سعی در شناخت برند موتور، آن را بررسی کنید و ببینید کیفیت آسانسور به کار رفته با وضیعت کلی ساختمان مطابقت دارد یا خیر
  2.  وضعیت سیستم گرمایش و سرمایش:
    ببینید موتورخانه، پک پکیج یا چیلر برند خوب و جدید در ساختمان استفاده شده یا خیر.
  3. سر و صدا:
    حين استراحت شما، نباید لوله ها سر و صدا کند و یا در زمان استحمام همسایگان ، نباید صدای آب در کل خانه بپیچد.

بنابر تجربه، اگر ساختمانی در این سه مورد از کیفیت خوبی برخوردار باشد، به احتمال زیاد کیفیت ساخت بالایی دارد و شما با مشکل خاصی روبه رو نخواهید شد.

 

کم شدن توانایی خرید، افازیش جذابیت واحد های متراژ پایین

نه تنها در ایران بلکه در کل دنیا، یک اصل ساده وجود دارد که با بالارفتن تورم، توانایی خرید مردم کاهش پیدا می کند و با کم شدن توانایی خرید، تمایل برای خرید واحدهایی با متراژ پایین و سال ساخت بالا، به طرز چشمگیری افزایش پیدا می کند. پس ما باید برای سرمایه گذاری مناسب به دنبال خرید واحدهایی باشیم که بعد از مدتی همچنان تقاضا برایشان بالا بماند.

واحدهای 10-15 سال ساخت،نسبت به پارسال، حدود 5 درصد افزایش تقاضا داشته اند.

 

واحدهای کمتر از 80 متر، بیش از 50 درصد معاملات امروز مسکن 

حدود 55 درصد از معاملات امروز بازار مسکن را، واحدهایی با متراژ کمتر از 80 متر تشکیل میدهند.

 

 

گروه بزرگ کوچ

آغاز پرداخت وام 200 میلیون تومانی مسکن روستایی

رئیس بنیاد مسکن گفت: متقاضیان وام ۲۰۰ میلیونی نوسازی مسکن روستایی می‌توانند با مراجعه به بانک‌های دولتی از این هفته تسهیلات خود را دریافت کنند.

به گزارش خبرگزاری مهر، اکبر نیکزاد رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شب گذشته (جمعه ۱۸ شهریور) در برنامه زنده تلویزیونی صف اول سیما گفت: متقاضیان دریافت وام می‌توانند با مراجعه به بانک‌های دولتی تسهیلات خود را دریافت کنند.

به گفته نیکزاد پرداخت این تسهیلات به صورت سفته زنجیره سه نفره خواهد بود.

رئیس بنیاد مسکن بیان کرد: حدود ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی روستایی در کشور وجود دارد که نیمی از آن‌ها تا کنون نوسازی شده‌اند و ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد دیگر واجد شرایط هستند که با اخذ پروانه مسکن خود را نوسازی کنند.

نیکزاد افزود: مطابق قانون جهش تولید سالانه ۲۰۰ هزار مسکن روستایی باید در کشور نوسازی شود که هم اکنون ۱۸۵ هزار واحد مسکونی روستایی در همه جای روستاهای کشور در حال ساخت است که از این تعداد حدود ۱۰۰ هزار واحد به مرحله سقف رسیده است.

رئیس بنیاد مسکن در خصوص مسکن محرومان اظهار کرد: ۲۰ هزار واحد مسکن محرومان طبق توافقنامه با بنیاد مستضعفان و ۴۰ هزار واحد دیگر برای خانواده‌های دارای دو معلول طی توافق با کمیته امداد و بسیج سازندگی در دست ساخت قرار دارد.

نیکزاد در خصوص مشارکت بنیاد مسکن در ساخت مسکن شهری تصریح کرد: بیش از ۱۰۲ هزار واحد مسکن شهری در مناطق مختلف کشور با مسئولیت این بنیاد در حال ساخت است که تعدادی از آن‌ها در هفته دولت بهره برداری شد.

وی در پاسخ به پرسشی درباره طرح هادی روستایی یادآور شد: حدود ۴۰ هزار روستای بالای ۲۰ خانوار در کشور هست که همه آن‌ها دارای طرح هادی مصوب هستند.

گروه بزرگ کوچ

جعبه سیاه شهرداری باز می شود؟

به گزارش اقتصادنیوز به نقل از اکوایران، قرار است 23 شهریور ماه دو ملک شهرداری تهران از طریق بورس کالا به فروش برسد ، اتفاقی که می تواند به شفافیت فروش املاک شهرداری تهران که همیشه از آن به عنوان جعبه سیاه شهرداری نام برده می شد ختم شود اما درکنار استفاده از این روش همچنان روش های دیگر فروش ملک شهرداری تهران هم دنبال می شود و مدیران شهری نمی توانند از به راحتی از حذف کارگزاری ها در این حوزه سخن بگویند .

با عماد الدین سخایی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران درخصوص امتیاز فروش ملک در بورس کالا سخن گفته ایم:‌

ازمانی که اعلام شد املاک شهرداری در بورس کالا عرضه می شود تا این دو ملک در بورس عرضه شد زمان زیادی برد چه موانع و مشکلاتی در این راه وجود داشت و چقدر امیدوار هستید که این حرکت تازه دوام پیدا کند ؟

کارکرد و ذات شهرداری ها در همه جای دنیا این است که شهرداریها، خلقِ ارزش می کنند و علاوه بر آن خدمات رسانی و خدمت به مردم را انجام می دهند، چون نوع خدمات رسانی و نوع کارکردشان به این نتیجه می رسد که این ارزش، خلق شود. این ارزش یک زمانی یک آپارتمان یا یک ملک تجاری، مسکونی و یا اداری می شود بنابراین با توجه به نوع قراردادها و نوع مشارکتهایی که شهرداریها دارند مثلاً شهرداری آمده و در یک سری پروژه ها سرمایه گذاری کرده و یکسری آپارتمان های مسکونی، اداری و تجاری به وجود آمده است. در اینجا به نقطه ای رسیده که دیگر می تواند برخی از این منابعی که ایجاد کرده و یا خلقِ ارزشی که ایجاد شده، بیاید و در راستای بقیه اهدافی که وجود دارد مثل خدمت رسانی به مردم و برای مردم هزینه کند.

حالا اینکه چگونه هزینه کند و چه چیزی را هزینه کند منطبق با اسنادی که شورای شهر مصوب می کند و برنامه های توسعه ای که در شورا ارائه و مصوب می شود در آنجا هزینه می شود و در برنامه بودجه سالانه این منابع باید بیاید و هزینه شود. فروش این املاک و دارایی ها نیز اجتناب ناپذیر است مثل قضیه ای که در حال حاضر در دولت نیز وجود دارد. دولت کلی املاک مازاد دارد که باید اینها را تبدیل به منابعی کند که بتواند به گردش بیفتد یعنی این منابع که در شهرداری، از آنها به عنوان املاک یاد می شود، راکد نماند چون راکد ماندن آن هیچ سود و نفعی نه به شهر و نه به شهرداری دارد جز اینکه ممکن است این املاک راکد مانده، به مرور زمان تحت شعاع خیلی از مسائل هم قرار بگیرد که می تواند زمینه برخی اتفاقات بد رقم بخورد و موارد مختلف هم در شهرداری و هم در کشور وجود داشته است و حداقل آن این است که این املاکی که راکد مانده مراقبت خیلی زیادی می خواهد و کلی انرژی باید صرف مراقبت از اینها شود. بهترین اتفاق این است که این اموال و دارایی ها در این موضوع اقتصادی، مولد شود، اینکه از برخی منابع بتوانند بهترین استفاده لازم را ببرند به عبارتی این منابع را به نقدینگی هایی تبدیل کنند که دوباره بتواند برود مجدداً در اقتصاد شهری، خلقِ ارزش کند یا اینکه بیاید در موضوع اموال و دارایی هایی که زیرساخت جدیدی را در شهر ایجاد می کند بیاید. مثلاً در موضوعات حمل و نقل، موضوعات بزرگراهی، توسعه شهری و یا زیرساخت های شهری بیاید و هزینه شود پس ناچار هستند که این املاک را بفروشند.

این موضوع قبلاً نیز وجود داشته و از روشهای مختلفی استفاده می شد، اعم از برگزاری مزایده، یا فروش تهاتری وجود داشته یعنی با طلب پیمانکاران می آمد و تسویه می شد یا یکی از روشهای آن عوض و ماعوضی بوده که در شهرها اتفاق می افتاد مثلاً برای توسعه بزرگراه مجبور بودند که قسمتی از یک آپارتمان را بدهیم و در مقابل آن یک بزرگراهی را تملک کنیم یا شریان حیاتی یک شهر را توسعه دهیم. تا آن زمان این روش هایی بوده که بالاخره این کارها انجام می شد.

شورای عالی بورس، با ایحاد یک بورس املاک و مستغلات را در کشور اقدام به تصویب آیین نامه های آن کرده و نحوه معاملات را نوشت و این موضوع به بورس کالا واگذار شد که در ذیل بورس کالا بیاید و تالار املاک و مستغلات خود را شکل دهد و املاک در آنجا به آن صورت عرضه شود. موضوعی که به نظر می رسد جدید است و عملاً از سال 99 شکل گرفته و در سال 1400 دستورالعمل های آن آمد، و چند ملک هم کم کم شروع به عرضه شدن در بازار بورس کرد. این موضوع زمینه ای برای این کار شد تا شهرداری که می خواهد املاک خود را بفروشد در آن جا عرضه کند بنابراین یک روش جدید در این میان ایجاد شد که با این روش اگر می خواهد حرکت کند می تواند املاک خود را بفروشد و به نقدینگی تبدیل کند یا هر نوع فروشی که می خواهد انجام دهد.

چرا شهرداری تهران از این روش برای عرضه املاک استفاده کرده است ؟

علاوه بر شهرداری، تعدادی از بانکها نیز آمدند و امضاهایشان را برای عرضه املاک خود انجام دادند، با این که شهرداری در این موضوع پیش رو بود و در همین راستا نیز وزیر اقتصاد دولت یازدهم از حرکت خودجوش و این اقدام شهرداری تشکر کرد ولی بانکهایی نیز آمدند و برای عرضه در بورس املاک، کارهایی را انجام دادند بنابراین شهرداری جایی است که املاکش در طول سالیان زیادی به وجود می آید و عملاً انگار یک چشمه ای است که املاک آن، با توجه به کارکردش آن همیشگی است.

بنابراین شهرداری می تواند در موضوع املاک در دو رکن، نقش ایفا کند یکی در حوزه مجوزها که در این حوزه بوده و برای ساخت و ساز، بازسازی و موارد مختلف مثل عوارض همیشه وجود داشته و یک بُعد آن، بُعد تولید املاکی هست که چه شهرداری بخواهد و چه نخواهد عملاً تولیدکننده املاک هست حالا به حجم و مقدار آن فعلاً کاری نداریم؛ پس می تواند یکی از عرضه کننده دائم باشد و دائم هم هست. حالا این عرضه کننده دائم، اگر بیاید و در یک بازاری مثل بازار املاک و مستغلات در بورس کالا؛ عملاً اتفاقی که برای آن می افتد چیست؟ این است که انگار بورس املاک یک بازیگری پیدا می کند که همیشه می تواند حضور داشته باشد. این موضوع قطعاً با عرضه یک بانک متفاوت خواهد بود که مثلاً ملکی را تملیک کرده و یکی را هم می خواهد بفروشد. پس شأن ورود آن به بازار املاک متفاوت است و می تواند مستمراً عرضه کننده باشد.

در این مقطع زمانی استفاده از این روش، چه مزایایی خواهد داشت، مگر همین کار را نمی توانیم در مزایده انجام دهیم؟

پرداختن به این موضوع نیاز با باز کردن و شکاف ابعاد این موضوع دارد. به طور مثال درگذشته مزایده را انجام می دادید و سیر مراحل انجام یک مزایده حدود 6 ماه به طول می انجامید یعنی از زمانی که مجوزهای آن گرفته شود و 40 روز در روزنامه آگهی کند و یک ماه طول بکشد که کار دیگری انجام دهد و یا زمان بازدید آن را تعیین کند تا به روز فروش و حراج برسد، زمان طولانی ای صرف می شد.

در مزایده باید در سطح شهر بنر بزنید و در سایتهای شهرداری اطلاع رسانی کنید و کسانی که ذینفع هستند یا به هر جهتی در آنجا پیمانکار یا شهروند عادی و یا نهادهای متولی این موضوع هستند می توانند بیایند و در آن حراج شرکت کنند و خریداری کنند این یک پروسه ای است که انجام می شود در صورتی که فرایند و مکانیسم فروش در بورس کالا بسیار متفاوت است لذا قصد دارم یکی یکی آنها را با مزایده مقایسه کنم.وقتی در بورس کالا فروخته می شود، اولین اقدام مهم این است که مواجهه حضوری خریدار و فروشنده که شهرداری هست را قطع می کنیم یعنی عملاً هیچ وقت در فضای حراج و مزایده ای که وجود دارد هیچ مناسبتی بین خریدار و عملاً فروشنده ای که بالاخره از کارمندان شهرداری و پرسنل سازمان های مختلف شهرداری باشند وجود نداشته و ارتباط قطع می شود و دلیل آن این است که کار حراج به یک نهاد ثالث با عنوان بورس کالا سپرده شده و شما دیگر با افرا کاری ندارید. هماهنگ کردن و هر موضوعی که اتفاق می افتد در بورس کالا انجام می شود و کل فرآیند حراج و عرضه در بورس کالا اتفاق می افتد و عملاً دیگر از اتاق های شهرداری بیرون رفته است این یک حالت اولیه. بنابراین مواجهه حضوری که می تواند زمینه ساز بروز فساد باشد را به کل حذف کردیم و به عهده یک نهاد دیگر افتاد و از دست من نیز خارج است.

آیا می توان مهمترین اثر این اقدام را حذف کارگزاری ها دانست؟

من این موضوع را نمی دانم ولی همین بس که مواجهه بین شهرداری و خریدارها را عملاً اینجا حذف کرده و این اولین و مهمترین خاصیت است؛ و خاصیت دوم این اقدام این است که وقتی شما آمدید و یک زمان 6 ماهه طی کردید و به یک حراج رسیدید؛ حالا در بورس کالا اطمینان بخش آن چه کسی هست؟ که آیا املاک درست است و همه دیده شده و همه قسمت ها هست؟ اینجا مسئول، خود شهرداری است ولی وقتی به سراغ بورس کالا رفتیم یک نهاد ثالثی می آید و روی نظرات کارشناسان کار کرده و شروع به بررسی کردن و اصالت درخواست ها می کند به عبارتی؛ اطلاعات من را بررسی می کند و همه را به صورت شفاف، قبل از حراج روی سایت می گذارد و همه شما مشخصات این ملک را شما می بینید.

اگر می خواهید بیایید و در فرآیند بورس کالا شرکت کنید شما قبل از هر چیز شرایط ملک را می دانید که چه نوع ملکی و چه شکلی است و عملاً وارد حراج و واگذاری در بورس کالا می شوید. در مزایده قبلی این گونه بود که تعدادی پاکت می آمد و باز می شد و برنده، کسی است که بالاترین نرخ را پیشنهاد داده است و کار در این جا تمام است. حالا در بورس شما شانس های مجدد دارید تا اگر می خواهی این ملک را بخواهی بخرید، فقظ با یک پاکت نیست که شما در این مزایده شرکت می کنید بلکه شما که بیایید و یک نرخ را اعلام کنید و پیشنهاد بدهید و می بینید یک خریدار دیگر آمده و با یک نرخ بهتر و بالاتری آمده و به نام خود می کند و شما می توانید قیمت پیشنهادی خود را بگویید و یک رقابت قیمتی به وجود می آید تا به قیمت منصفانه برسید.

در بورس کالا قیمت ها از پایه کارشناسی شروع می شود و آنقدر ادامه می یابد تا به یک قیمت منصفانه ملک می رسید و یا به یک قیمتی که طالب داشته باشد پس نرخ های مختلفی مطرح می شود. در اینجا مزیتی که برای شهرداری ایجاد شد این است که ملک با یک رقابت قیمتی که طالب داشته باشد فروش می رود در صورتی که در حراج یک بار قیمتی را پیشنهاد دادید و شما بخواهید با یک قیمت بالاتری بخرید و چون نمی دانستید چه اتفاقی می افتد و فرایند سفارش گذاری فقط یک بار بود ممکن بود از اینجا و در این قسمت سخت تر شود. پس مزیت آن برای شهرداری این است که، ارزش افزوده بیشتری برای منابعی که دارد ایجاد کردیم که به آن مولدسازی می گویند یعنی من به قیمت یک کارشناس نبودم و اتفاقاً به قیمتی بودم که بازار و طالب دارد و توانستم بفروشم.

شهرداری می تواند هر زمان که بخواهد جریان حراج را متوقف کند اینکه شهرداری بیاید و بگوید می خواهم ملک به بالاترین نرخ که می خواهم فروش برود و در پایان روز اول نخواست به هیچ کدام از پیشنهاددهندگان بفروشد و یا بخواهد یک بار دیگر روی فروش این ملک رقابت ایجاد نماید در اینجا می تواند این موضوع را تا پایان وقت بگذارد به عبارتی در بورس کالا که از ساعت 9 و نیم شروع می شود تا 11 و نیم اجازه رقابت می دهیم بنابراین این رقابت در فرآیند چند ساعته می تواند شکل بگیرد. نکته جالب توجه این است که شما در 10 دقیقه پایانی می آیید و یک نرخی اعلام می کنید و می گویید با این نرخ و قیمت می خواهم بخرم؛ در اینجا فرایند بورس به این صورت است که این را پنهانی برای روزهای دیگر نگه می دارد و این نرخ، نرخ پایه شما برای فردا می شود و از فردا مجدداً شروع به انجام و ارائه ملک در بورس می کنید. چون که در 10 دقیقه آخر ضم بورس کالا این است که اجازه رقابت داده نشده و فردا شما می توانی مجددا روی قیمت ها نظر دهی یعنی این نیست که کسی بیاید و در 30 ثانیه آخر یک قیمتی را بگوید که شما قبول کنید و بگویید که این معامله انجام می شود.

اجازه رقابت دادن به قیمت گذاری ملک اتفاق بسیار خوب و شفافی است که در بورس کالا اتفاق افتاده، شما می توانید بدون اینکه مواجه حضوری داشته باشید. و با محدودیتهایی که در نوع مزایده قدیمی اتفاق می افتاد اینکه در یک جلسه ای بنشینید و با محدودیتهای مزایده، نگاهتان به نگاه دیگرانگره بخورد دیگر نیست و فقط وقتی پشت یک سیستم نشستید و در حال قیمت گذاری هستند و فقط قیمت ها را روی تابلو بدون مواجهه حضوری می بینید؛ حتماً قیمت گذاری و رقابت سالم تری اتفاق می افتد چون دو طرف هم، همدیگر را نمی شناسند که مثلاً چه شخصی قیمت گذاری می کند و یا اصلاً چه کسی است که رقابت می کند؟ همان اتفاقاتی که در بورس اوراق می بینیم در آنجا نیز شما نمی بینید که چه کسی رقابت می کند فقط رقابت قیمتی را روی تابلو می بینید و این به نفع املاکی هست که عملاً واگذار می کنیم.

اگر به هر دلیلی شما در روز اول رقابت در بورس کالا حاضر نشد؛ این قیمت گذاری و مزایده، تا هفت روز کاری در بورس تمدید می شود پس در این موضوع شرکت کنندگان چند ماه جلو می افتند اینجاست که می گوییم مولدسازی اتفاق افتاده یعنی وارد پروسه و بروکراسی خیلی طولانی نمی شویم که مثلاً دست شما 3 سال برای فروش این ملک بند و منابع شهر قفل است. تو نیاز داری که برای توسعه شهر، منابع ایجاد کنی مثلاً می خواهی حمل و نقل عمومی شهر را گسترش دهی ولی منابعت قفل شده است این موضوع فرایند بروکراتیک اداری را در یک حالت شفاف، تسریع می کند و مزیت بعدی که ایجاد می کند، که شما می توانید به صورت مکرر یا 7 بار را داشته باشید.

نکته خوب بعدی که همان اطلاع رسانی است برای این که بدانیم چرا بازار بورس می تواند برای ما مفید باشد، بحث اطلاع رسانی پیش می آید. حال هدف چیست؟ اینکه یک نهاد فراقوه ای مثل شورای عالی بورس می گوید که من می خواهم پیرامون بورس املاک و مستغلات در کشور این چنین اقدامی انجام دهم، هدفش چیست؟ هدف این است که بازار مسکن را کم کم به یک بازاری تبدیل کنم که چارچوب داشته باشد. عرضه کننده و تقاضاکننده بتوانند به یک نهادی مراجعه کنند و ببینند که چند تا ملک عرضه می شود و چقدر ملک عرضه شده و نمی خواهم اسمی مستقیماً روی آن بگذارم که مثلاً بگویم که یک بازار متشکلی شکل گرفته ولی اینکه یک بازاری باشد که می تواند ارکان و بازیگرانش را می تواند مشخص و پیدا باشند؛ شکل بگیرد پس هدف این است.

حال اگر یک چنین بازاری را شکل دادیم شما هر وقت خواستید درباره قیمت های املاک نگاهی بیندازید حتماً به این بازار سر خواهید زد، در بازاری که در یک رقابت خیلی شفاف، قیمت تعیین می شود می تواند روی بقیه قیمت گذاری ها هم اثرگذار باشد. به عبارتی قیمت گذاری تهاجمی می افتد و حباب های قیمتی از دور خارج می شوند چون برخی از نهادها هستند که عرضه کننده املاک هستند ولی دنبال گران کردن املاک نیستند و به دنبال قیمت بازار و طالب داشته باشد حرکت می کنند و عملاً می تواند قیمت گذاری حباب گونه و بخشی از آن را در این بازار مشتکلی که شکل می گیرد، کم رنگ نماید. به طور مثال شما در منطقه ای از تهران به دنبال خرید آپارتمان هستید اگر شهرداری در آن برهه از زمان 3 ملک در آن منطقه داشته باشد و به قیمت در بازار بورس عرضه می کند شما به قیمت آن نگاه می کنید و به فرض اینکه می دانید قیمت آن منطقه به این نرخ است پس دیگر هیچ گونه عواملی که باعث سوداگری در حوزه ملک می شوند انجام نمی شود. این موارد حالت ایده آل آینده ماست.

درست است که فقط شهرداری متولی مسکن نیست بلکه شهرداری این اقدام را شروع کرد و نهادهای تولیدکننده مسکن کم کم باید بیایند و در این بازار به شهرداری اضافه شوند و این قسمت تولید و عرضه ملک به صورت شفاف و بدون حالت سوداگری را تقویت کند. در آن زمان اگر شما مصرف کننده نهایی باشید و بخواهید ملکی را بخرید می آیی و می بینی که آن ملکی که شما با آن استانداردهای مورد نظرت می خواهی بخری هست. شما می آیید و به صورت شخصی در این رقابت شرکت می کنید و در رقابت برنده می شوید. پس این اتفاق بعدی است که می تواند رقم بخورد.با این اقدام یک ابزار جدید در اقتصاد شکل می گیرد و شهرداری به عنوان نفر اولی که شجاعت داشت و این کار را انجام داد شناخته می شود. البته من در رابطه با درآمد این اقدام چیزی نمی گویم بلکه پیرامون شفافیت آن نهادها صحبت می کنم. وقتی که بازار جدید می آید و برای منی که هنوز سراغ این بازار نرفتم و آیین نامه، بخشنامه ها و شکل گیری آن مبهم هست، منتظر می مانم که در این بازار یک نفری حرکت کند معمولاً با حرکت آن وزنه های اصلی که در داخل بازار هستند شما می توانید بعدها به یک نوع تجارت شفاف و رقابتی در اقتصاد می رسید.

اگر شما برگردید و به تجربه فروش کالاها در کل دنیا از طریق بورس، نگاهی بیندازید خواهید دید که در برخی از کشورها سوابقی بیش از صد سال درباره فروش کالا در بورس دارند در صورتی که در کشور ما چیزی حدود 20 الی 25 سال است که انجام می شود و کم کم شروع کردیم. این مدت زمان، زمان کمی است حتی ما همه کالاهای خود را نیز در بورس نیاوردیم، حتی کالاهای همگن را در بورس کالا نیاوردیم ولی در حال رفتن به این سمت هستیم که تجارت به سمت بورس کالا می آید و یک بازار شفاف رقابتی شکل می گیرد که دیگر ارکان آن مشخص ضابطه مند است و نوع معاملات قاعده و چارچوب مشخص دارد. به طور مثال بازاری مثل بازار فولاد، بازار پتروشیمی یا بازار سیمان در همان ابتدا که شکل گرفت با عرضه کننده های عمده خود در ابتدا شروع کرد کم کم که نظام پیدا کرد و یک بازار متشکل شد بقیه ارکان و تولیدکننده ها نیز اضافه شدند و در آنجا فضایی ایجاد شد که قدرت مانور و شفافیت بیشتر داشت.د چه شخصی باید این موارد را مطالبه کند، اگر به طور مثال بخواهیم به یک شرکت فولادی نگاهی بیندازیم قطعاً این شرکت فولادی دارای یک ترکیبی با عنوان هیئت مدیره تعیین کرده که صاحبان سهام این شرکت فولادی، یکسری شرکت های دیگری که در اقتصاد در حال فعالیت هستند و بعد با هم مشارکت کردند و یک شرکت سهامی به وجود آوردند این شرکت تولیدکننده فولاد هست و یک هیئت مدیره ای دارد که عرضه می کند بنابراین سهامداران آن شرکت باید از هیئت مدیره ای که در آن شرکت در حال فعالیت است مطالبه کنند تا آنها شرکت را وارد بورس کرده و محصولات فولادی خود را بازار بورس به فروش رسانند تا شفافیت فروش کالای این شرکت را به عنوان سهامدار بدانند و در جریان باشند پس این مطالبه از سوی سهامداران به وجود می آید تا حقوق صاحبان سهام حفظ شود.

مطالبه ای که از سوی تولیدکنندگان مسکن که به آن اشاره کردید از کجا به وجود می آید؟

صاحبان سهام آنها باید بیایند و مطالبه کندتا محصولات آن شرکت ها که در حال حاضر مسکن است بیایند و در بازاری مثل بازار املاک در بورس کالا فروخته شود که ما به عنوان سهامداران بدانیم که شما در سال چه مقدار املاک فروختید و چه مسیری طی کردید همین اتفاقی که شاید در چند سال اخیر در کشور ما افتاده است. البته صاحبان سهام یا سهام داران لزوماً بخش های دولتی یا نهادهای عمومی نیستند. بخشی می توانند خصوصی باشند خیلی از تولیدکننده ها مثل انبوه سازان نهادهای خصوصی هستند.

گفته می شود که شهرداری، پیمانکاران را الزام به داشتن کد بورسی کرده است و امکان بی رغبتی از سوی پیمانکاران برای حضور در بورس کالا هست؟

اصلاً وقتی که این کار شروع کردیم هیچ کدام از روش های قبلی را منع نکردیم. وقتی که ابزار نوین در کار می آید قرار بر این نیست که ابزار قدیمی منع شود. برای روشن شدن این موضوع یک مثالی بزنم؛ به طور مثال شما می آیید در کشور یک وسیله ای را مثل تلفن همراه شکل می گیرد؛ آیا شما استفاده از تلفن ثابت را منع کردید؟ حال می بینید با گذشت زمان بسیاری از آمدن تلفن همراه می بینید که بسیاری از مردم هنوز از تلفن ثابت استفاده می کنند حتی گاهی اوقات در سطح شهر، باجه های تلفن همگانی را مشاهده می کنید. پس هنوز هم هست و آنها کار می کنند ممنوعیتی وجود ندارد این که می گوییم ما الزام کردیم نه به عنوان اینکه به آنها بگوییم که اگر شما نیامدید و کد بورسی کالا را نگرفتید دیگر نمی توانید در مزایده های حضوری ما شرکت کنید یا اینکه اگر نیامدید ما دیگر با شما کار نمی کنیم الزام یک زیرساخت هست که اگر شما بخواهید بیایید در بورس کالا شرکت کنید و ملک ما را برداری لازم است که کد بورس کالا داشته باشید.این تعبیر تلقی می شود که ما الزام کردیم، حال اگر شما نروید و کد بورس کالا را نگیرید چگونه می توانید این ملک را در بازار بورس کالا بخرید؟ الزام این موضوع از این جهت است چرا که لازمه شرکت در مزایده از طریق بورس کالا، داشتن کد بورسی است.

چه الزامی وجود دارد که اولویت عرضه در بعضی از مناطق با بورس باشد؟

تا به الان از سوی مناطق شهری و شهرداری در مورد فروش املاک از طریق بورس کالا، هیچ مانع و نقدی نداشتیم چرا که شهرداری یک پیکره واحد است. و با وجود اینکه یک زمانی طی شد و با مدیریت شهرداری جدید مطرح شد این مدتی که تا مدیریت در جایگاه خود مستقر شود و برنامه ها و سیاست های دوازده گانه ابلاغی و برنامه های مردمی سازی آمد و با آمدن زاکانی، شهردار تهران شکل گرفت و از آن طرف تا شهرداران جدید در جایگاه خود قرار بگیرند و به مناطق خود اشراف پیدا کنند و عملکردهای آنها را بتوانند بررسی نمایند که چقدر در این موضوع املاک دارند خود این موضوع خودش یک فرایند زمانبر است. در کنار این تبیین این روش جدید به خود بدنه شهرداری یک فرایندی بود که باید طی می کردیم حالا شما اسمش را تأخیر می گذارید ولی من می گویم بالاخره وقتی که می خواهد یک سیاست جدید ابلاغ شود نیاز به زیرساخت فرهنگی جدید، آموزش و موضوعات و زیرساخت های حقوقی دارد. تا اینها شکل گرفت به این نکته رسیدیم و من فکر می کنم در این برهه از زمان می توانست این اتفاق بیفتد یعنی با حضور آقای دکتر زاکانی، تیم مدیریت شهری که دنبال سالم سازی و ارتقای شفافیت هست وجود ارکانی در سازمان بورس کالا که کمک کردند و انعطاف پذیری هایی که دوستان داشتند و سیاست ها و رفتار و برگشت و جلسات زیادی که با این دوستان داشتیم و حمایت هایی که از آن طرف شده من حس می کنم در این مقطع زمانی و این نوع بازار که در حال حاضر شکل گرفته می توانست منجر به ارتقای شفافیت شود. من مقاومتی در بدنه شهرداری از این نوع جنس نمی بینم که نخواهند کار کنند یا این اتفاق بیفتد.

به طور مثال شما فرض کنید که محصولی در کشور دارید که واحد تولید سیمان است و سیمان تولید می کند کلی هم واحدهای مصرف کننده و متقاضی سیمان دارد حال شما به عنوان متولی و نهاد اینها می آیید و فکر می کنید که یک بازار آنلاین ایجاد می کنم و سیمان را در این بازار آنلاین، عرضه می کنم. برخی از این ابزارها در آن زمان نبود و الان به وجود آمد مثلاً زمانی که مصوبه شورای عالی بورس می آید و بورس املاک شکل می گیرد عملاً خودش یک بازار آنلاین، شفاف نهاد ثالث است یعنی عملاً آن هدف در آن جا شکل می گیرد و عملیاتی می شود حال زمانی که این ظرفیت به وجود می آید و ما نیز که به دنبال شفافیت هستیم می گوییم که خوب ما از این ابزاری که داریم، استفاده می کنیم و عملاً اتفاق مورد نظر ما می افتد.

با این اقدام، زیرساخت های بهتر، قوانین، آیین نامه های بسیار زیادی که در آنجا برای نوع رقابت وجود دارد. حال چرا می گویم در این مقطع زمانی، چون دولتی می آید و مجلس هست که با شهرداری و شورای شهر هم راستاست و در یک مسیر حرکت می کند و تعامل بسیار خوبی دارد پس ما از زیرساختی که دولت فراهم کرده و به دنبال شفافیت هست برویم و استفاده کنیم. این می تواند یک روشی باشد که ما جلو برویم.بر این موضوع که اصلاً من قائل به این که بگویم شکست خوردن یا پیروز شدن در این موضوع نیستم، د من اعتقاد دارم که این یک روش جدید است که ما باید آن را دنبال کنیم و اینکه آنجا ملک فروخته شود این نیست که بگوییم که پیروزی بر روش گذشته یا شکست روش گذشته است و تقابلی در آنجا نمی بینم.

آیا کارگزاری هایی که قبلاً وجود داشتند و فساد در آنها زیاد بود و وظیفه آنها فروش ملک، واسطه گری برای املاک شهرداری به پیمانکاران بود و مدتی منحل شده بودند و چون روش جدیدی نبود دوباره احیا شدند و سعی کردند اسمشان به خاطر بدنامی گذشته مطرح نشود، حذف می شوند ؟

به نظر من ما باید روش جدید را پیش برویم ببینیم که چه اتفاقی می افتد حالا هر کسی به عنوان کارشناس می تواند پیش بینی کند که آیا اینها ادامه حیات می دهند یا خیر، من در این مقطع فکر می کنم که نیاز ندارم به این موضوع فکر کنم بلکه نیاز دارم که بیشتر متمرکز شویم بر روی این روش، که بتوانم این روش را بهتر به سرانجام برسانم.

آیا همچنان مطالبات پیمانکاران با همان کارگزاری ها دنبال می شود و آن روش هم همچنان در حال انجام است؟

من قبلاً بخشی از بازار که ما املاک خود را واگذار می کردیم تهاتر بود یعنی پیمانکاری با شهرداری قراردادی داشت و یک خدمتی را انجام داده و پولی را هزینه کرده و کاری برای شهرداری انجام داده حالا ما به آنها بدهکار هستیم. در مقابل طلبی که از ما دارد به آنها گفته شده که فلان ملک را به ازای طلب خود از ما تحویل بگیرید. در این میان، قیمت ملک را نیز کارشناسی کردیم و ملک را دادیم. حالا بیایید ببینیم که ما در بورس کالا چه کار کردیم؟ ما در بورس یک مکانیزمی داریم که می توانیم نقدی و اعتباری بفروشیم مثل هر کالای دیگر نیست که صرفاً نقدی باشد شما وقتی می روی و به صورت شخصی یک خانه ای را می خرید عملاً یکجا مبلغ خرید خانه را یک جا به فروشنده نمی دهی تا مبلغ را تسویه کنید بلکه مرحله به مرحله دارد یعنی خانه ای که می خرید در وهله اول مذاکره و پیش مبایعه ای تهیه می شود، سپس بیعانه ای در نظر گرفته می شود سپس مبایعه نامه نوشته و بین طرفین امضا می شود و سپس خانه را تحویل گرفته و مابقی مبلغ هم هنگام سند پرداخت می شود همیشه خاصیت املاک، زمانبر بودن در زمان تحویل و زدن سند است.

ما نیز در بورس کالا، مسئله نقدی و اعتباری را داریم یعنی می گوییم که وقتی ملک را می فروشی تا 5 روز می توانی 10 درصد آن را بدهی و تا مبایعه نامه که نوشته می شود به خریداران گفته می شود 30 درصد پول را می گیرید و تحویل ملک 30 درصد و 30 درصد دیگر را نیز برای زدن سند می گذاریم پس یک فرایندی را باید طی کنیم. حال نقش پیمانکاران چیست؟ به آنها اعلام می کنیم که شما از ما طلبکار هستید. البته قبل از هر چیزی ما باید کلمه طلب را در شهرداری تعریف کنیم. شاید خیلی ها بگویند که ما برای شهرداری کار کردیم و این مقدار مبلغ از شهرداری، طلب داریم.

ما به چیزی طلب می گوییم که در دفاتر ما آمده، صورت وضعیت و کارشناسی آن تا اداره کل امور اموال آمده و اعلام شده که مثلاً فلان آقا از ما انقدر طلبکار هست و ثبت شده و سند دارد. ما می گوییم که شمایی که می آیی تا ملک را برداری و مراحل واریز مبالغ را مرحله به مرحله انجام می دهی می آیید و در مبایعه نامه می گویید که من می خواهم این وجوه را پرداخت کنم این سندهای بدهی که خودت قبول داری را به تو بدهم، شما قبول دارید؟ و به همین خاطر هم در آن بخش نقدی اعتباری توضیح دادیم که در فروش گفتیم که کسانی که طلب ثبت شده تا قبل از تاریخ آن عرضه را داشته باشند و حراج انجام شود می توانند به عنوان اسنادشان ارائه کنند. حال اصلاً نمی خواهد این کار را انجام دهد شخص می آید و شخصی که مبایعه را می بندد مبلغ 30 درصد اولیه را پرداخت می کند و دو چک خود را می گذارد، منتظر می ماند تا روز سند و مثل هر معامله عادی دیگر این روند انجام می شود.

هنر بورس، اینجا مشخص می شود و نکته بسیار ظریفی در اینجا داریم، شما وقتی که وارد مکانیسم مزایده شرکت شدید. فرض کنید در روز مزایده شما همه را هم دعوت کردید و مزایده را انجام دادید. حال روز بعد از مزایده رفتند و مجدداً رفته و مذاکراتی انجام داده و اینجاست که برخی مشکلات به وجود آمده است فرض کنید که شما دو نفر دارید که آمدند و دو ملک را خریداری کردند، قیمت پیشنهادی خود را در آن شرایط ارائه دادند و بعد که اینها رفتند و مبایعه نامه را امضا کنند و منتقل شود به یکی از آنها گفته می شود که باید نقدی پرداخت کنید و آن یکی که آشنای ما بوده، توانسته یک سال هم استمهال بگیرد این روابط که دیگر مشخص نبوده است.حال در بورس چه می گوییم؟ ما زمانی که حراج را آوردیم مبایعه نامه ما در حال حاضر روی سایت هست یعنی گفتیم که ما طبق این شرایط، این تحویل و این تاریخ ها، در حال انجام این الزامات هستیم و ظرف مدت یک ماه نیز باید با بورس تسویه کنیم و به آنها اطلاع دهیم که این ملک تعیین، تکلیف شد یعنی باز نماند در صورتی که در خیلی از مزایده هایی که در کشور انجام می شود بعد از مزایده، کلی زمان هم، مزایده باز می ماند. ما گفتیم که در فلان تاریخ مبایعه می بندیم، در فلان تاریخ تحویل می دهیم و در این تاریخ سند می زنیم پس ما فرایند بعد از روز حراج را هم شفاف کردیم. حتماً پیمانکاران از این موضوع استقبال می کنند چرا که شما که به عنوان پیمانکار در این فرایند شرکت می کنید چون فرایند مذاکره ما هم شفاف هست. به پیمانکار گفته می شود که شما برو و آن اسناد مالی که ما به شما بدهکار هستیم و کامل هم در دفاتر ما مشخص شده است را به عنوان وجوه ملک خود بیاور و یک ملک را به عنوان طلبت از ما بردار این همان مسیر شفافی است که به آن اشاره کردم و نکته مهم این است که ما کلی اسناد مالی داریم که نشان می دهد پیمانکارها از ما طلب دارند. حال طلبکارها یا همان پیمانکارها برای اینکه به طلب خود دست پیدا کنند باید چه کاری انجام دهند در اینجا ما می گوییم بدهی ما به شما مشخص شده و سند مالی را به شما دادم. شما هر وقتی روی تابلو دیدید که نقدی اعتباری زدم برو و رقابت کن و قیمت خود را بردار و بیاور و با من تسویه کن. حال آن طرف قضیه چه شد؟ به تعبیر شما یک بازار پنهانی که آن طرف وجود داشت، دیگر وجود ندارد. بنابراین من می توانم اعتماد و نظر پیمانکار را جلب نمایم. خیلی از پیمانکارهایی که با شهرداری کار کردند به خاطر بدقولی های گذشته یا شاید به خاطر تمکن مالی خوبی دارند و پیمانکارهای گرید خیلی خوب هستند الان دیگر راضی نیست و نمی خواهد با شهرداری همکاری نماید حال چرا؟ چون گفته شد فرایند تسویه شهرداری مشخص نیست. اتفاقاً الآن بازار پیمانکاری هست و پیمانکارها به سراغ من می آیند و به من می گویند که حاضرند با من کار کنند چرا که همه چیز مشخص است و پیمانکار مجبور نیست برای وصول طلب خود پشت درب اتاق های مختلف بنشیند که حالا چگونه طلب خود را وصول نماید. چرا که پیمانکار وارد بورس شده و مشخصات ملک را برداشته و با قیمت خودم می آید و آن ملک را برای وصول طلب از شهرداری برمی دارد و چون قیمت هم مشخص شده احجافی هم نه به شهرداری و نه به پیمانکار می شود.

همین یک حُسن برای ما بس است و این موضوعی است که ما باید به این سمت برویم که نه فقط در تهران حتی در کلان شهرهای دیگر باید شفاف سازی و سالم سازی روابط ایجاد شود چرا که باعث می شود که پیمانکارهای درجه یکی که تمکن مالی بهتری دارند به شهرداری برگردند. روابط ناسالمی که بین پیمانکارها و برخی از بدنه شهرداری می توانست شکل بگیرد اینجا دیگر شکل نمی گیرد و توسط نهاد بیرونی انجام می شود.

گروه بزرگ کوچ

در خرید ملک، گواهی عدم حضور را جدی بگیرید!

زمانیکه طرفین معامله ، قراردادی رو تنظیم و امضا می کنند ، تاریخی به عنوان انتقال سند رسمی مشخص می کنند . اگه در تاریخ مشخص شده هر یک از طرفین به دفترخانه مراجعه نکند، طرف دیگر میتواند درخواست کتبی، مبنی بر عدم حضور و انجام نشدن معامله به دفتر اسناد رسمی اعلام کند.

اگر هر کدام از طرفین معامله چه خریدار و یا فروشنده در تاریخ مشخص شده در دفترخانه حضور داشته باشند اما مدارک لازم مثل : سند یا بنچاق و هر اسنادی برای انتقال سند نیاز اس را به همراه نداشته باشند، باز هم امکان صدور گواهی عدم حضور برای شخص مقابل وجود دارد.

گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی به دو دلیل صادر می‌گردد:
1. اگر خریدار، با باقی ثمن معامله در روز انتقال سند در دفترخانه مزبور حاضر نشود و فروشنده با مدارک لازم در دفترخانه حضور داشته باشد.
2. اگر فروشنده، با مدارک لازم جهت انتقال سند در دفترخانه حضور نیابد و خریدار با باقی ثمن در همان روز در دفترخانه حاضر شود.

اگر طرف مقابل حضور نداشته باشد میتوانید با دریافت گواهی عدم حضور، خسارت دریافت کنید و برای او اظهارنامه ی رسمی بفرستید. اگر شخص مقابل توجه نکرد طرح دعوی الزام به سند میکنید و مبلغ لازم برای سند زدن رو به حساب دادگاه واریز میکنید و دادگاه زمانی رو برای سند زدن تعیین میکند، اگر طرف قرارداد باز هم توجه نکرد دادگاه سند برای شما صادر میکند.

داخل قراردادتون حتما تاریخ دقیق سند زدن رو مشخص کنید و برایش ضمانت اجرا تعریف کنید که به ازای هر روز دیرکرد مبلغ … تومان توسط طرف مقابل بعنوان ضرر و زیان باید پرداخت شود یا معامله فسخ میشود ، و بنویسید که در صورت عدم حضور یکی از طرفین یا آماده نبودن ثمن معامله سردفتر
گواهی عدم حضور صادر کند.

گروه بزرگ کوچ

وام مسکن تا سقف یک و نیم میلیارد تومان

بررسی آخرین وضعیت قیمت اوراق مسکن نشان می دهد که هر برگ اوراق وام مسکن در دی و بهمن ماه سال گذشته با قیمت های 139 هزار و 100 تومان و 139 هزار و 300 تومان معامله شدند. این اوراق در فروردین ماه سال جاری نیز 139 هزار و 800 تومان قیمت داشت که این گزارش بر اساس همین قیمت نوشته شده است.

قیمت اوراق در تهران

مجردهای ساکن تهران می توانند تا 280 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل 200 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و 80 میلیون تومان وام جعاله می شود؛ لذا برای دریافت 200 میلیون تومان وام باید 400 برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه این تعداد اوراق، 55
میلیون و 920 هزار تومان می شود.

همچنین با در نظر گرفتن 80 میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید 160 ورق به مبلغ 22 میلیون و 368 هزار تومان خریداری کنند، مجموع هزینه خرید اوراق برای مجردهای ساکن تهران به 78 میلیون و 288 هزار تومان می رسد.

زوج های تهرانی نیز بر همین اساس می توانند تا سقف 480 میلیون تومان شامل 200 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و 80 میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند؛ بنابراین زوجین باید 800 برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن 111 میلیون و 840 هزار تومان می شود که همراه با هزینه 22 میلیون و 368 هزار تومانی وام جعاله، در مجموع باید 134 میلیون و 208 هزار تومان پرداخت کنند.

قیمت اوراق در سایر استان ها

سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر برای مجردها به 160 و برای زوجین به 320 میلیون تومان رسیده است. با توجه به اینکه مجردها باید 320 و متاهل های ساکن این شهرها نیز باید 640 برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند مجردها باید 44 میلیون و 736 و متاهل ها نیز باید 89 میلیون و 472 هزار تومان پرداخت کنند.

گروه بزرگ کوچ

دولت توضیح دهد اعتبار «صندوق ملی مسکن» در کجا هزینه شده است؟

دولت توضیح دهد اعتبار «صندوق ملی مسکن» در کجا هزینه شده است؟

محسن پیرهادی در خصوص وضعیت ساخت مسکن در کشور اظهار کرد:
واقعیت این است تامین مسکن جزء پروژه های زوده بازده نیست و حل مشکل مسکن در شرایط فعلی اقتصادی کشور به گونه ای نیست که بشود وعده اولیه داده شده از سوی دولت بصورت جامع و کامل محقق شود. بر همین اساس هم بود که وزیر مسکن سعی کرد وعده ساخت 4 میلیون مسکن را در مدت 4 ساله دولت سیزدهم را جایگزین شعار ساخت سالانه یک میلیون مسکن کند.

آقای پیرهادی با بیان اینکه مانور دولت برای ساخت یک میلیون مسکن سالانه، خیلی پشتوانه دقیق مطالعاتی و کارشناسانه ای نداشت، گفت: به همین دلیل دولت بی درنگ وعده اش را اصلاح کرد و شرایط را به مردم توضیح داد. تامین اعتبار کافی و لازم انجام مطالعات دقیق کارشناسی و همراه کردن دست اندرکاران و سازمان های ذیربط از ضرورت های تحقق وعده دولت در حوزه مسکن است، پیش نیازهایی که روند تحقق آن زمانبر است و انشالله در سال دوم دولت در احقاق این وعده موفقیت ظاهر خواهد شد.

آقای پیرهادی ادامه داد: در همین راستا هم ضروری است در این باره از سوی مسئولان ذیربط و دولت به مردم توضیح داده شود و آنها در جریان روند پروژه قرار بگیرند، اگرچه که محرم دانستن مردم و در جریان امور قرار دادن آنها سبب تقویت اعتماد مردم به مسئولان و دولت می شود اما باید توجه داشت که زمانی اقدامات در حوزه مسکن معنا و مفهوم پیدا می کند که شکل ظاهری ساختمان قابل مشاهده باشد نه فقط روی کاغذ پیشرفت داشته باشیم.

وی تصریح کرد: خارج شدن از تصدی گری دولت، بهترین راهکار برای موفقیت در بخش مسکن بود. شاید اگر دولت در تولید مسکن ملی فقط حمایت های قانونی و تسهیل در ارائه مصالح ساختمانی را در دستور کار خودش قرار می داد و ادامه کار را به بخش خصوصی واگذار می کرد، امروز موفقیت بیشتری در این زمینه داشت. البته این بدین معنا نیست که دولت به صورت کامل خودش را کنار بگذارد؛ بلکه در قالب حمایت از شهرداران که نیازهای مناطق مختلف خودشان را به خوبی می شناسند، می توانست اهداف خودش را در بخش مسکن سریعتر و بهتر پیش ببرد.

گروه بزرگ کوچ